법무법인[유] 지평 || [헌법 · 행정 · 규제대응] 분양계약의 계약금 수령 시점인 ‘계약 체결 시’의 의미(「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」 제11조 제2항 제1호 관련)

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[헌법 · 행정 · 규제대응] 분양계약의 계약금 수령 시점인 ‘계약 체결 시’의 의미(「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」 제11조 제2항 제1호 관련)

2025.12.23

<div style="text-align: justify;">1. 관련 법령 
 
「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 ‘건축물분양법’)은 건축물 분양 과정의 투명성과 거래안전성을 확보하기 위해 분양사업자가 분양대금을 받는 시기와 방법을 규정하고 있습니다.  건축물분양법 제8조에 따르면 분양대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 구분되며, 이를 받을 수 있는 구체적인 시기는 대통령령으로 정합니다.  이에 따라 같은 법 시행령 제11조 제2항 제1호는 계약금을 “계약 체결 시”에 받을 수 있다고 규정합니다. 
 
<table cellpadding="8px" style="width:100%; text-align:center; border:1px solid #bbb; border-collapse:collapse;" width="100%">
	<tbody>
		<tr>
			<th style="border: 1px solid rgb(187, 187, 187); background-color: rgb(242, 242, 242);border-top: 2px solid #c0392b; ;padding-right: 12px;" width="50%">건축물의 분양에 관한 법률</th>
			<th style="border: 1px solid rgb(187, 187, 187); background-color: rgb(242, 242, 242);border-top: 2px solid #c0392b;;padding-right: 12px;" width="50%">건축물의 분양에 관한 법률 시행령</th>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border: 1px solid rgb(187, 187, 187); padding-right: 12px; padding-left: 12px; text-align: justify;" valign="top">제8조(분양대금의 납입) ① 분양사업자가 분양받은 자로부터 받는 분양대금은 계약금ㆍ중도금 및 잔금으로 구분한다. 
			② 제1항에 따른 계약금ㆍ중도금 및 잔금의 비율과 이를 받을 수 있는 시기는 대통령령으로 정한다.</td>
			<td style="border: 1px solid rgb(187, 187, 187); padding-right: 12px; padding-left: 12px; text-align: justify;" valign="top">제11조(분양대금) ② 제1항 본문에 따른 분양대금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당 시기에 받을 수 있다.  
			1. 계약금: 계약 체결 시</td>
		</tr>
	</tbody>
</table>
  
사안에서는, 분양사업자가 계약금을 받을 수 있는 시점인 ‘계약 체결 시’가, ‘사실상 분양계약이 체결된 때’(분양사업자와 분양받는 자 사이에 분양계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관한 구체적인 의사의 합치가 있거나 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준ㆍ방법 등에 관하여 합의한 때)를 의미하는지, 아니면 ‘분양계약서에 기명ㆍ날인 또는 서명한 때’를 의미하는지가 문제되었습니다. 
 
 
2. 유권해석 결과와 판단이유 
 
결론적으로 법제처는, ‘계약 체결 시’는 사실상 분양계약이 체결된 때를 의미한다고 판단하였습니다(법제처 2025. 12. 3. 회신 25-0699).  구체적인 판단 이유는 다음과 같습니다. 
  
건축물분양법의 규정 및 분양계약의 성격 
 
법제처는 건축물분양법이 분양계약의 성립요건으로 계약서 작성을 명시하고 있지 않다는 점에 주목했습니다.  「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 등과 달리, 건축물분양법은 계약서의 작성이나 계약서에 당사자의 기명ㆍ날인 또는 서명이 있어야만 계약이 확정된다는 규정을 두고 있지 않습니다.  따라서 법 문언상 분양계약서 작성이 계약의 필수적인 성립요건이라고 볼 수 없다고 하였습니다. 
 
또한, 건축물분양법에 따른 분양계약은 일부 공법적인 규율을 받더라도 그 본질은 사인(私人) 간의 매매계약이라고 설명하였습니다.  매매계약은 당사자 사이에 계약의 본질적인 사항(매매목적물, 매매대금 등)이나 중요 사항에 관한 구체적인 의사의 합치로써 성립하고, 정식 계약서가 작성되어야 하는 것은 아닙니다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 등).  이러한 점에 비추어 볼 때, 분양계약의 성립을 위해 분양계약서에 기명ㆍ날인하는 행위가 반드시 선행되어야 한다고 보기는 어렵다고 판단했습니다. 
 
침익적 행정법규의 엄격해석 원칙 
 
법제처는 침익적 행정처분의 근거가 되는 행정법규는 엄격하게 해석ㆍ적용해야 한다는 원칙을 또한 강조했습니다(대법원 2018. 11. 29. 선고 2018두48601 판결 등).  건축물분양법은 제8조를 위반하여 분양대금을 받은 자에 대해 1억 원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있습니다(같은 법 제12조 제1항 제1호). 
 
만약 ‘계약 체결 시’를 실체적 법률관계 형성 여부와 관계없이 ‘분양계약서에 기명ㆍ날인 또는 서명한 때’로 한정하여 해석하면, 당사자 간 의사 합치에 따라 사실상 분양계약이 체결되어 계약금을 지급했음에도, 불가피한 사정으로 계약서 작성을 나중에 한 경우까지 과태료 부과대상이 되는 불합리한 결과가 발생할 수 있습니다.  따라서 이러한 해석은 타당하지 않다고 보았습니다. 
 
따라서 법제처는 위와 같은 사정들을 종합하여, 건축물분양법 시행령상 계약금 수령 시점인 ‘계약 체결 시’는 계약서 작성 여부와 관계없이 ‘사실상 분양계약이 체결된 때’를 의미한다고 결론 내렸습니다.</div>

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