법무법인[유] 지평 || [건설 · 부동산] 국토교통부령 제565호로 개정된 구 주택공급에 관한 규칙의 시행 전에 입주자모집승인 신청이 있었던 임대주택에 입주한 임차인이 위 규칙 시행 이후 다른 주택에 관한 분양권을 취득한 사실이 있다는 이유로 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 본 사례

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[건설 · 부동산] 국토교통부령 제565호로 개정된 구 주택공급에 관한 규칙의 시행 전에 입주자모집승인 신청이 있었던 임대주택에 입주한 임차인이 위 규칙 시행 이후 다른 주택에 관한 분양권을 취득한 사실이 있다는 이유로 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 본 사례

2025.09.11

<div style="text-align: justify;">[대상판결: 대법원 2025. 9. 11. 선고 2024다284418 판결] 
 
원고(한국토지주택공사)는 피고와 2006년부터 국민임대주택 계약을 체결하고 2년 단위로 갱신해왔으며, 2019. 12.에 2021. 12.까지의 임대차계약을 체결했습니다.  계약 조건에는 임대차 기간 중 다른 주택을 소유하게 될 경우 계약해지나 재계약 거절이 가능하다는 조항이 있었습니다.  피고는 2021. 4.~5.경 분양권을 취득하였다가 2021. 6.에 제3자에게 매도했고, 원고는 이를 이유로 피고에게 퇴거를 요구했습니다. 
 
「공공주택 특별법」제49조의2 제1항, 제2항 제3호에 따르면 공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 표준임대차계약서에는 공공주택사업자 및 임차인의 권리ㆍ의무에 관한 사항 등이 포함되어야 하며, 제49조의3 제1항 제7호에 따르면 공공주택사업자는 임차인이 공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다.  이에 따라 구 「공공주택특별법 시행령」(2020. 9. 8. 대통령령 제31005호로 개정되기 전의 것) 제47조 제2항 제4호에서는 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우를 해제ㆍ해지 또는 재계약 거절사유로 규정하고 있고, 구 「공공주택 특별법 시행규칙」(2020. 10. 19. 국토교통부령 제771호로 개정되기 전의 것) 제32조 제1항 [별지 제5호, 제6호, 제7호 서식] 표준임대차계약서에서도 시행령 조항 사유와 동일한 내용을 규정하고 있습니다.  따라서 「공공주택 특별법」의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 법령 조항 및 표준임대차계약서 해당 조문 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있습니다. 
 
한편, 「공공주택 특별법」 제2조 및 제48조 제1항에 따르면 공공임대주택에 대한 입주자의 자격과 입주자 관리 등에 관한 사항은 국토교통부령으로 정하도록 되어 있고, 그 조항에 따라 「공공주택 특별법 시행규칙」 제13조 제1항은 “공공주택의 입주자 자격, 입주자 선정방법 및 입주자 관리는 이 규칙에서 정하는 바에 따르되, 이 규칙에서 정하지 아니한 사항은 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따른다.”라고 규정하고 있습니다.  그런데 2018. 12. 11. 국토교통부령 제565호로 개정된 구 「주택공급에 관한 규칙」(2023. 5. 10. 국토교통부령 제1211호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’) 제53조 본문에 분양권등을 갖고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 본다는 내용이 추가되었고, 그 부칙 제3조는 “제53조의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 분양권등부터 적용한다.”(이하 ‘경과규정’)라고 규정하고 있었습니다. 
 
대상판결에서는 이러한 경과규정을 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택’으로 해석할 것인지 또는 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 분양권’으로 해석할 것인지가 쟁점이 되었습니다. 
 
원심판결은 경과규정을 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 분양권’으로 해석하여 피고가 2021. 4. 1.경 이 사건 분양권을 취득함으로써 이 사건 임대차계약 일반조건 제10조 제1항 제7호에서 정한 해지 사유 등이 발생하였으므로 이 사건 임대차계약은 적법하게 종료되었다고 보았습니다. 
 
하지만 대상판결은 경과규정을 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택부터 적용한다는 의미로 해석해야 한다’고 판단하여 원심판결을 파기하였습니다.  구체적으로는, ① 경과규정을 해석하는 데에는 임대주택을 원활히 공급하여 국민주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택 공급제도의 취지를 고려하여야 하고, ② 경과규정과 같이 구 주택공급규칙에 마련된 부칙은 주택의 공급에 관한 입주자 자격요건 등 세부규정을 개정하는 경우 공공임대주택의 입주자모집승인 신청 시점과 실제 입주자모집 시점 사이에 차이가 발생함을 고려하여 그 규칙의 적용 시점을 정하기 위해 둔 규정인데, 경과규정은 공공임대주택과 관련된 시점 중 하나로 해석하여야 하므로 경과규정에 ‘입주자모집승인을 신청하는 경우’ 부분은 ‘공공임대주택의 입주자모집승인 신청’ 시점을 의미하거나 이를 기준으로 삼은 것으로 보아야 하며, ③ 구 경과규정의 각 호에서는 보유 대상이 되는 분양권등을 한정하고 있고, 제1호 단서 가목 및 나목, 제2호에는 해당 분양권등과 관련된 주택의 사업계획승인이나 입주자모집승인 신청 시점을 정하는 내용이 별도로 포함되어 있는데, 만약 경과규정을 공공임대주택에 입주하려는 사람이 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 분양권’을 갖고 있는 경우로 해석한다면, 경과규정 제2호에 ‘규칙 시행 전에 입주자모집승인을 신청한 분양권등을 매매하여 가지고 있는 경우’에도 구 주택공급규칙 제53조가 적용되도록 하는 규정을 두고 있는 것과 모순된다는 점을 근거로 들었습니다. 
 
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