[대상판결: 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다226866 판결]
원고는 2019. 12. 4. 피고와 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 2억 원, 차임 월 1,500만 원, 임대차기간 2019. 12. 12.부터 2021. 12. 11.까지로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 피고의 대표이사이던 소외인은 2019. 12. 12. 이 사건 부동산을 인도받아 2020. 2. 18. 전입신고를 마친 다음 이 사건 부동산에서 거주하고 있었습니다. 원고는 2021. 9. 29. 피고에게 임대차계약 종료일까지 이 사건 부동산에서 퇴거할 것을 요구하였고, 피고는 2021. 10. 5. 원고에게 임대차계약의 갱신을 요구하였습니다. 피고는 2019. 11. 6. 설립된 회사로서 소외인은 2020. 2. 25. 대표이사를, 2020. 8. 20. 사내이사를 각 사임하였습니다.
원심은, 이 사건 임대차계약의 당사자는 실제 거주자인 소외인이 아니라 피고라고 봄이 타당하고, 주택임대차보호법 제3조 제3항(이하 ‘이 사건 조항’)은 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하여야만 대항력을 취득한다고 규정하고 있는데, 위 ‘직원’의 범위에 근로자들 외에 대표이사 등 임원들은 포함되지 않고, 피고 본점과 이 사건 부동산은 지리적 근접성이 없으며, 임대료가 고액이라는 등의 이유를 들어 피고는 이 사건 조항의 적용대상이 되는 법인에 해당하지 않고, 주택임대차보호법 제6조의3의 계약갱신 요구권도 가지지 않는다고 보았습니다.
대상판결 역시, ① 주택임대차보호법은 이 사건 조항에서 사용한 ‘직원’의 의미에 관한 정의규정을 두고 있지는 않지만, 이 사건 조항은 그 소정 요건을 갖추어 대항력을 취득할 수 있는 법인의 범위를 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인으로 정하고 있으므로, 이 사건 조항과 관련한 내용을 해석할 때에도 중소기업기본법령의 규정에 따르는 것이 타당하고, ② 중소기업기본법 시행령 제2조 제6호는 주식회사 또는 유한회사의 경우 ‘임원’이란 ‘등기된 이사(사외이사를 제외한다)’를 말한다고 규정하고 있고, 중소기업기본법 및 위 시행령은 ‘임원’과 ‘직원’을 구별하여 사용하고 나아가 ‘임직원’이라는 용어도 사용하고 있으므로 이 사건 조항에서 정한 ‘직원’은 중소기업기본법령의 용례에 따라 법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 경우를 의미한다고 보는 것이 법률의 문언 및 법체계에 부합한다고 판단하였습니다. 이러한 전제에서 피고로부터 이 사건 주택을 인도받아 주민등록을 마친 소외인은 피고의 대표이사 겸 사내이사의 지위에 있었으므로 이 사건 조항의 요건을 갖추지 못하였고, 달리 이 사건 조항의 요건을 갖추었다는 점에 대한 증명이 부족하여 피고가 이 사건 조항의 적용대상이 되는 법인에 해당한다고 볼 수 없으므로, 결국 피고는 주택임대차보호법 제6조의3의 계약갱신 요구권을 가지지 않는다고 판단하며, 상고를 기각하였습니다.
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원고는 2019. 12. 4. 피고와 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 2억 원, 차임 월 1,500만 원, 임대차기간 2019. 12. 12.부터 2021. 12. 11.까지로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 피고의 대표이사이던 소외인은 2019. 12. 12. 이 사건 부동산을 인도받아 2020. 2. 18. 전입신고를 마친 다음 이 사건 부동산에서 거주하고 있었습니다. 원고는 2021. 9. 29. 피고에게 임대차계약 종료일까지 이 사건 부동산에서 퇴거할 것을 요구하였고, 피고는 2021. 10. 5. 원고에게 임대차계약의 갱신을 요구하였습니다. 피고는 2019. 11. 6. 설립된 회사로서 소외인은 2020. 2. 25. 대표이사를, 2020. 8. 20. 사내이사를 각 사임하였습니다.
원심은, 이 사건 임대차계약의 당사자는 실제 거주자인 소외인이 아니라 피고라고 봄이 타당하고, 주택임대차보호법 제3조 제3항(이하 ‘이 사건 조항’)은 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하여야만 대항력을 취득한다고 규정하고 있는데, 위 ‘직원’의 범위에 근로자들 외에 대표이사 등 임원들은 포함되지 않고, 피고 본점과 이 사건 부동산은 지리적 근접성이 없으며, 임대료가 고액이라는 등의 이유를 들어 피고는 이 사건 조항의 적용대상이 되는 법인에 해당하지 않고, 주택임대차보호법 제6조의3의 계약갱신 요구권도 가지지 않는다고 보았습니다.
대상판결 역시, ① 주택임대차보호법은 이 사건 조항에서 사용한 ‘직원’의 의미에 관한 정의규정을 두고 있지는 않지만, 이 사건 조항은 그 소정 요건을 갖추어 대항력을 취득할 수 있는 법인의 범위를 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인으로 정하고 있으므로, 이 사건 조항과 관련한 내용을 해석할 때에도 중소기업기본법령의 규정에 따르는 것이 타당하고, ② 중소기업기본법 시행령 제2조 제6호는 주식회사 또는 유한회사의 경우 ‘임원’이란 ‘등기된 이사(사외이사를 제외한다)’를 말한다고 규정하고 있고, 중소기업기본법 및 위 시행령은 ‘임원’과 ‘직원’을 구별하여 사용하고 나아가 ‘임직원’이라는 용어도 사용하고 있으므로 이 사건 조항에서 정한 ‘직원’은 중소기업기본법령의 용례에 따라 법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 경우를 의미한다고 보는 것이 법률의 문언 및 법체계에 부합한다고 판단하였습니다. 이러한 전제에서 피고로부터 이 사건 주택을 인도받아 주민등록을 마친 소외인은 피고의 대표이사 겸 사내이사의 지위에 있었으므로 이 사건 조항의 요건을 갖추지 못하였고, 달리 이 사건 조항의 요건을 갖추었다는 점에 대한 증명이 부족하여 피고가 이 사건 조항의 적용대상이 되는 법인에 해당한다고 볼 수 없으므로, 결국 피고는 주택임대차보호법 제6조의3의 계약갱신 요구권을 가지지 않는다고 판단하며, 상고를 기각하였습니다.
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