법무법인[유] 지평 || [건설ㆍ부동산] 공공건설임대주택의 임대사업자가 우선분양전환권자가 아닌 제3자와 체결한 분양전환계약이 무효라고 판단한 사례

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[건설ㆍ부동산] 공공건설임대주택의 임대사업자가 우선분양전환권자가 아닌 제3자와 체결한 분양전환계약이 무효라고 판단한 사례

2021.09.30

<div style="text-align: justify;">[대법원 2021. 9. 30. 선고 2016다252560 판결] 
 
가. 사실관계 
 
구 임대주택법상 공공건설임대주택인 아파트의 임대의무기간(5년)이 경과하자, 임대사업자는 분양전환승인을 거쳐 일부 세대를 매수인들에게 일반분양전환하였습니다.  그러자 임차인들은 ‘각 임차 세대에 관한 우선분양전환권이 자신들에게 있고, 매수인들은 임대사업자의 지위를 승계하였다’고 주장하면서, 매수인들을 상대로 분양전환을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구하였습니다. 
 
나. 판결 요지 
 
대법원은 우선 ‘임대주택을 임차인에게 우선분양전환할 의무를 임대사업자에게 부과’하는 구 임대주택법 제21조 제1항, 제2항을 강행규정이라 판단하였습니다.  비록 위 조항이 ‘임대사업자가 임대주택을 임차인 아닌 제3자에게 분양전환한 경우의 효력’을 직접 규정하고 있지는 않지만, 구 임대주택법의 입법 취지와 보호법익, 위반행위의 중대성과 비난가능성, 거래 안전에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려하면 위 조항을 강행규정으로 보아야 한다는 것입니다.  따라서 우선분양전환권이 있는 임차인이 있음에도 임대사업자가 임대주택을 제3자에게 분양전환한 경우, 그 분양전환계약은 사법적으로 무효가 됩니다. 
 
위와 같은 법리에 따라 대법원은 이 사건에서 ‘임대사업자가 매수인들과 체결한 분양전환계약은 무효이고, 매수인들은 소유권을 취득하지 못하였으며, 따라서 임차인들의 매수인들에 대한 소유권이전등기청구를 인용한 원심판결은 위법하다’고 판단하였습니다. 
 
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