법무법인[유] 지평 || [건설부동산 기타 대체투자] 부동산개발산업, 산업단지, 에너지 · 인프라 금융, 리츠 분야 주목해야 할 정책 방향과 법제 이슈 조망

법률정보| 새 정부 주요 정책 분석 및 대응 시리즈

[건설부동산 기타 대체투자] 부동산개발산업, 산업단지, 에너지 · 인프라 금융, 리츠 분야 주목해야 할 정책 방향과 법제 이슈 조망

2025.06.18

새 정부가 출범하면서 부동산개발산업, 산업단지, 에너지ㆍ인프라 금융, 리츠 분야에서도 제도 변화와 정책기조 전환이 예상됩니다. 
 
지평은 새 정부의 분야별 주요 정책을 분석하고, 대응방안을 조망하는 뉴스레터를 시리즈 형태로 발송할 예정입니다. 
 
이번 뉴스레터에서는 이러한 변화가 각 분야에 미치는 영향을 조망하고, 주목해야 할 정책 방향과 법제 이슈에 관하여 살펴보겠습니다. 
 
 
1. 부동산개발사업 관리법 시행과 제도 변화 
 
다양한 법령에 따라 추진되는 각종 개발사업을 통합적으로 관리하기 위한 입법장치로 부동산개발사업 관리등에 관한 법률(이하 ‘부동산개발사업 관리법’)이 시행됩니다. 위 법은 지난 정부에 제정되었으나 시행시점이 2025년 11월이고, 법 집행에 관한 하위 법령이 아직 제정되지 않아 위 법의 실질적인 시행과 집행은 새 정부가 주도하게 되었습니다. 
 
부동산개발사업 관리법의 주요 내용과 이해관계자별 대응 방안을 살펴보겠습니다. 
 
가. 사전보고 의무와 사업성 평가 기준 도입 
 
먼저 대부분의 개발사업은 사업의 진행 상황을 국토교통부장관에게 사전에 보고해야 합니다. 그동안 부동산개발사업은 개별 법령에 따라 추진되어 통합적인 관리나 모니터링이 어려웠습니다. 부동산개발사업 관리법은 일정한 규모 이상의 건축사업 및 개별 법령에 따라 추진되는 개발사업, 즉 도심 공공주택, 도시개발, 도시정비, 산업단지 조성, 주택사업 등 대부분의 개발사업의 사업계획, 자금조달 구조, 주요 일정 등을 사전에 보고하도록 하고 있습니다. 또한 국토교통부장관의 고시를 통해 개발사업의 사업성 평가 기준, 절차 및 방법에 대한 공적 기준이 마련되며, 전문평가기관을 지정하는 제도도 예정되어 있습니다. 아울러 다양한 이해관계가 충돌하여 사업진행이 어려워지는 상황에 대비하여 부동산개발사업의 내용이나 원활한 진행을 위해 필요한 사항을 조정하는 별도의 조정위원회가 설치됩니다. 
 
나. 이해관계자별 대응 방안 
 
공적인 보고절차와 이를 통한 정보의 집적은 단순한 행정절차를 넘어 시행사뿐 아니라 금융기관, 신탁사, 시공사 등 다양한 이해관계자에게 실질적인 영향을 미칠 수 있습니다. 사업에 대한 정보공개 부담은 시행사의 무분별한 진입을 억제하는 효과가 있겠지만 시행사에게는 사업적 부담으로 작용할 수 있습니다. 금융기관의 입장에서는 공적 정보 및 사업성 평가기준을 활용하여 신용평가 방식을 보완할 필요가 있을 것으로 보입니다. 신탁사는 실질적인 보고의무 주체로서 절차 준수를 위한 시스템 구축이 필요하고, 보고내용이 분쟁의 소재로 활용될 수 있음을 고려하여 사업 및 정보를 보다 투명하게 관리할 필요가 있습니다. 
 
아직 시행령 및 하위지침이 마련되지 않아 구체적인 대응을 논의하기는 어렵지만, 위 법령으로 인한 불이익을 최소화하고 안정적으로 사업을 추진하기 위해서는 하위지침의 제정 추이를 살펴 선제적인 검토가 필요해 보입니다. 
 
 
2. 산업단지 정책 방향과 입법 전망 
 
이재명 대통령의 공약을 살펴보면 향후에 산업단지 관련하여 대폭적인 지원 및 변화가 있을 것으로 예상됩니다. 
 
가. RE100 국가산업단지 조성 및 에너지 고속도로 사업 추진 
 
우선, 주목할 만한 것은 RE100 국가산업단지 조성입니다. RE100은 “재생에너지(Renewable Energy) 100%” 또는 “재생에너지 전력(Renewable Electricity) 100%”의 약자로 기업 활동에 필요한 전력의 100%를 태양광과 풍력 등 재생에너지를 이용해 생산된 전기로 사용하겠다는 글로벌 캠페인이며, RE100 산업단지는 해당 산업단지 내에서 사용하는 전력의 100%를 재생에너지로 충당하는 것을 목표로 합니다. 우리나라에서는 2022년 7월에 새만금 국가산업단지가 국내 최초로 ‘스마트그린 국가시범산업단지’로 지정되었는데, 이재명 대통령은 새만금 뿐만 아니라 전국적으로 RE100 산업단지를 확대하겠다고 공약한 바 있습니다. 그리고 RE100 산업단지 조성과 연결되어 해상풍력으로 만든 전력을 해상 전력망을 통해 전국에 보급하는 내용의 소위, ‘에너지 고속도로 사업’도 추진할 것으로 예상됩니다. 
 
나. 첨단산업 클러스터 기반 산업단지 개발 확대 
 
바이오, 반도체, 배터리 등 첨단산업 육성을 목표로 하는 클러스터 조성을 위한 산업단지 개발사업이 더욱 활성화될 것으로 예상됩니다. 이재명 대통령은 대구ㆍ구미ㆍ포항을 중심으로 배터리, 자동차부품 R&D센터 설립 등 미래형 자동차 부품 클러스터를 구축하는 것과, 대구ㆍ경북 바이오 산업벨트를 '한국형 바이오ㆍ백신 산업 클러스터'로 육성할 것을 공약한 바 있습니다. 
 
다. 노후 산업단지 리모델링 및 지역균형발전 
 
기존 산업단지의 용도 전환 등 리모델링 정책이 예상됩니다. 리모델링 방향으로는 (i) 미래형 첨단 산업단지 조성, (ii) 노후 산업단지의 스마트그린 산업단지 전환, (iii) 산업단지 내 유휴시설을 주거, 문화공간으로 재구성하는 문화융합산업단지로의 전환 및 확대가 예상됩니다. 
 
또한 지역균형발전도 주요 화두가 될 것으로 예상됩니다. 청년 인구의 지역유입 유인을 위하여, 지역 거점에 청년 친화적인 거주 환경 개선, 문화융합산업단지 조성 등이 추진될 것으로 예상됩니다. 
 
라. 관련 입법 전망 
 
위와 같은 새 정부의 정책 추진을 위하여, 예상되는 법률적 접근 방향은 다음과 같습니다. 
 
첫째, 최근 시행된 ‘국가첨단전략산업 경쟁력 강화 및 보호에 관한 특별조치법’이 개정 및 보완되어 첨단산업 육성에 대한 인센티브가 강화될 가능성이 있습니다. 둘째, 산업단지에 대한 근거법인 “산업입지 및 관리에 관한 법률(이하 ‘산업입지법’)”에 도입되어 있는 ‘스마트그린 산업단지’에 대한 보완이 예상됩니다. 입주가능 업종을 확대하거나 절차 간소화 및 인센티브를 강화하는 정책이 추진될 수 있습니다. 셋째, 기존 산업단지의 리모델링을 위하여, 산업입지법상 산업단지의 전환 및 변경 절차가 간소화되는 개정을 추진할 수 있습니다. 
 
현재 새 정부는 (i) 기후위기 대응, (ii) 친환경ㆍ첨단산업 육성, (iii) 지역균형발전이라는 여러가지 목표를 동시에 달성하기 위하여 산업단지를 중시하는 것으로 해석되는 바, 향후에 추진될 입법적, 정책적 조치에 주의를 기울일 필요가 있습니다. 
 
 
3. 에너지ㆍ인프라 정책 변화와 금융투자업계 시사점 
 
이재명 대통령의 에너지 정책은 '기후위기 대응', '2050 탄소중립 실현', 'RE100 달성 지원'을 3대 축으로 하고 있습니다. 친환경 재생에너지 대전환, 에너지고속도로 건설, 햇빛연금 등 구체적인 공약을 통해 향후 다양한 에너지ㆍ인프라 투자 기회가 창출될 것으로 전망됩니다. 
 
가. 친환경 재생에너지 대전환을 통한 RE100 실현 
 
이 대통령은 RE100 실현을 위해 △루프탑 태양광 확대 및 리파워링 지원 △사업장 유휴부지 활용을 통한 자가소비용 태양광 보급 △건물일체형 태양광(BIPV)를 통한 도심 분산전원 확대 △공공기관 건물ㆍ철도ㆍ도로 등 공공 RE100 추진 등을 공약했습니다. 
 
이들 공약은 업계에서 이미 추진해온 분야로, 완전히 새로운 기회로 보기는 어렵습니다. 하지만, 그간 걸림돌이었던 법률적ㆍ행정적 제약이 중앙정부 주도로 해결될 실마리가 될 수 있습니다. 특히 지자체 단위 규제에 대한 이 대통령의 높은 이해도를 고려할 때, 보다 구체적이고 실질적인 추진책이 마련될 것으로 보입니다. 
 
나. 재생에너지 중심의 에너지고속도로 건설 
 
에너지고속도로 건설 공약으로는 △대규모 해상풍력 발전단지 공동접속설비에 대한 선제적 전력망 투자 △서해안ㆍ호남 송전선로 조기 착수 등 송배전 국가기간 전력망의 적기 건설 △해상풍력 등 재생에너지 연계 장거리 송전을 위한 HVDC(초고압직류송전) △장주기 BESS 등 유연성자원 확대 등이 제시됐습니다. 
 
9월 시행 예정인 국가기간전력망법으로 인허가나 제도적 여건은 크게 개선될 전망입니다. 공약 실현의 관건은 재원 조달에 있을 것으로 보입니다. 한국전력공사의 재정 상황을 고려할 때 대규모 송변전시설 건설 재원 확보가 핵심 과제가 될 것입니다. 
 
이에 따라 민간의 송전시장 참여 허용 논의가 있습니다. 송전부문 민간 참여는 전력산업자유화 논의로까지 확장될 수 있어 그 방향을 예측하기는 어렵습니다. 다만 민간투자법의 BTL 방식처럼 한전이 설비 소유권과 운영권을 유지하면서 민간으로부터 투자를 받는 등 현 제도 틀 내에서 민간투자를 활용하는 방안에 대한 논의는 활발해질 것으로 예상됩니다. 특히 서남해안 해상풍력발전소 접속설비 투자가 시급한 상황에서 공동접속시설에 대한 민간투자 논의가 주목됩니다. 
 
다. 햇빛연금 
 
햇빛연금 공약은 별도 공약일 뿐 아니라 태양광 이격거리 규제 개선을 위한 주민 이익공유, 지자체 인센티브 확대, 이익공유형 재생에너지 프로젝트 발굴, 주민참여 비율에 따른 REC 추가 가중치 부여 등 다른 기후ㆍ에너지 공약에서도 농가와 주민의 사업 참여 확대를 위한 제도 개선을 담고 있어 가시적인 정책 추진이 예상됩니다. 
 
마을단위 발전사업은 주민수용성을 높일 수 있는 수단으로, 그간 민원 문제로 추진이 어려웠던 소규모 태양광 발전사업의 탄력적 추진이 전망됩니다. 다만 체계적인 사업추진을 위해서는 주민 사업참여 조직화와 재원 공급 방법 등 구체적인 사업추진체계 정비가 우선 필요합니다. 이러한 체계 정비가 완료되면 중소형 재생에너지 발전사업에 투자해온 재생에너지 펀드들에게 새로운 투자기회가 될 수 있을 것입니다. 
 
 
4. 리츠 제도 개편과 부동산 정책 전망 
 
가. 프로젝트리츠 도입 
 
프로젝트리츠는 부동산 개발단계에서는 신고제를, 운영단계에서는 인가제를 적용하는 이원적 구조의 혁신적 리츠 모델로서, 2025년 5월 부동산투자회사법 개정에 의해 도입되었습니다. 프로젝트에 대해서는 일반적인 부동산투자회사에게 적용되는 공모, 주식보유한도 제한 등의 규제가 대폭 완화됩니다. 이에 따라, 수도권 1기 신도시 재건축, 용산국제업무지구, 삼성동 서울의료원 부지, 기타 우량 공공택지 관련 사업에 프로젝트리츠가 적극 활용될 것으로 예상됩니다. 국토교통부는 자본비율이 높은 시행사가 프로젝트리츠에 참여하도록 하기 위하여 사업성이 높은 공공택지 처분 시 프로젝트리츠에게 우선권을 부여하고 세제혜택이나 용적률 상향 등 인센티브를 주는 방안을 검토하고 있습니다. 업계에서는 프로젝트리츠가 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제의 근본적 해결책 중 하나로도 주목받고 있어, 향후 부동산개발 패러다임에 혁신적 변화를 견인할 것으로 전망하고 있습니다. 부동산투자회사법의 개정과 시행령에 세부 조항을 반영하는 작업에 참여한 지평에서는 ‘프로젝트리츠 통합지원센터’ 출범을 통해 프로젝트리츠의 설립신고, 개발사업수행, 영업인가 전환의 각 단계별로 체계적이고 전문적인 컨설팅 서비스를 제공하고 있습니다. 
 
나. 지역상생리츠를 통한 포용적 성장 모델 구현 
 
기존 리츠는 전체 주식의 30% 이상을 지역과 관계없이 불특정 다수에게 공모하는 방식으로, 개발이익이 지역주민보다는 외부 투자자에게 분산되는 한계가 있었습니다. 지역상생리츠는 투자대상 부동산이 위치한 지역의 주민들에게 리츠가 발행한 주식을 투자할 기회를 우선적으로 제공하는 혁신적 모델로서, 2025년 5월 부동산투자회사법 개정에 의해 법적 기반이 마련되었고 11월 중으로 구체적인 시행 방안이 담긴 시행령의 공포와 함께 본격적으로 설립ㆍ운영될 예정입니다. 이에 발맞추어 서울시는 글로벌 비즈니스 중심지로 조성 중인 용산국제업무지구에 새로운 시민참여형 개발 모델로서 지역상생리츠를 선도적으로 적용할 계획임을 발표하였고, 우선적으로 용산국제업무지구 내 SH공사에서 직접 개발하는 B9부지를 대상으로 시민이 직접 참여하고 사업의 성과와 이익을 함께 나누는 '시민 동행 개발'을 추진할 예정입니다. 지역상생리츠는 산업단지, 프라임 오피스 등 수익성이 높은 부동산에 투자하여 그 수익을 지역 사회와 공유하는 상생형 투자기구로서 새 정부의 포용적 성장 정책과 궤를 같이 하여 적극 활용될 것으로 예상됩니다. 
 
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