법무법인[유] 지평 || [금융자문] 부동산 PF 재편 국면에서 주목받는 LH 매입약정형 개발금융

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[금융자문] 부동산 PF 재편 국면에서 주목받는 LH 매입약정형 개발금융

2026.09.08

<div style="text-align: justify;">
<div>일반 분양형 PF와의 차이 및 금융ㆍ계약 실무상 유의사항 
 
부동산 프로젝트금융(PF) 시장은 부실 사업장의 정리ㆍ재구조화가 이어지는 한편, 사업성이 양호한 사업장에는 신규자금이 선별적으로 공급되는 재편 국면에 있습니다.  금융위원회에 따르면 2026년 3월 말 전체 PF 익스포저는 169.8조 원으로 감소했으나, PF 대출 연체율은 4.65%, 유의ㆍ부실우려 여신은 16.4조 원으로 집계되었습니다.1) 
 
이러한 상황에서 공공기관의 매입약정과 연계해 분양위험을 낮추고 사업의 예측 가능성을 높이는 개발금융 구조가 중요한 대안으로 검토되고 있습니다.  정부는 2025년 12개 PF 사업장(약 2,600호)에 대해 LH 신축매입약정을 체결한 시범사업을 바탕으로, 2026년에는 대상 사업장을 정상 추진 사업장과 기축매입까지 확대하기로 했습니다.2)  LH 역시 토지확보지원금 확대, 공정률 연동 대금지급, HUG 초기 사업비 보증 및 신속착공 절차를 도입하는 등 신축매입약정사업의 자금지원 체계와 절차를 개편했습니다.3) 
 
LH 매입약정형 PF의 핵심은 ‘위험의 소멸’이 아니라 ‘위험의 전환’입니다.  일반 분양형 PF의 분양률ㆍ분양가격 위험이 매입조건 이행, 품질점검, 최종 매매대금 및 지급시점 위험으로 바뀐다는 점을 전제로 구조를 설계해야 합니다. 
 
 
1. 매입약정형 개발금융의 구조 
 
일반 분양형 개발사업은 다수의 수분양자에게 예정된 가격과 시기에 분양이 이루어져야 상환재원이 확보됩니다.  예상 분양률이나 분양가격이 달라지면 사업수지가 크게 흔들리고, 수분양자의 계약이행 여부도 현금흐름에 영향을 미칩니다. 
 
반면 LH 매입약정형 사업은 사업자가 설계ㆍ품질ㆍ인허가ㆍ준공 등 약정상 요건을 충족한 주택을 공급하면 신용도가 높은 공공기관인 LH가 일괄 매입하는 구조입니다.  이에 따라 분양률과 개별 수분양자의 계약이행 여부에 따른 불확실성을 줄이고, 준공 후 매각 가능성과 상환재원의 예측 가능성을 높일 수 있습니다. 
 
다만 LH는 사업자의 PF 채무를 보증하는 것이 아니라, 사업자가 설계ㆍ품질ㆍ인허가ㆍ준공 등 약정상 조건을 모두 충족한 주택을 공급하는 것을 전제로 이를 매입하기로 하는 조건부 매매의 약정을 체결하는 것입니다.  대주의 회수 가능성은 LH의 신용도 자체가 아니라, 사업자가 실제로 약정상 매입조건을 충족하여 정해진 시기와 금액으로 매입대금을 수령할 수 있는지에 달려 있습니다. 
 
 
2. 일반 분양형 PF와의 차이</div>

<table class="MsoTableGrid" style="border-collapse:collapse; border:1pt solid #bbbbbb">
	<tbody>
		<tr>
			<td style="border-width: 2pt 1pt 1pt medium; border-style: solid solid solid none; border-color: rgb(204, 0, 0) rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187) currentcolor; background: rgb(242, 242, 242); text-align: center;" valign="middle" width="16%">구분</td>
			<td style="border-width: 2pt 1pt 1pt medium; border-style: solid solid solid none; border-color: rgb(204, 0, 0) rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187) currentcolor; background: rgb(242, 242, 242); text-align: center;" valign="middle" width="42%">일반 분양형 PF</td>
			<td style="border-width: 2pt 1pt 1pt medium; border-style: solid solid solid none; border-color: rgb(204, 0, 0) rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187) currentcolor; background: rgb(242, 242, 242); text-align: center;" valign="middle" width="42%">LH 매입약정형 PF</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;">주된 상환재원</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: left;">다수 수분양자의 계약금ㆍ중도금ㆍ잔금</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: left;">LH의 조건부 일괄 매입대금</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;">핵심 위험</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: left;">분양률, 분양가격, 수분양자 계약이행</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: left;">매입요건 충족, 품질점검, 최종 가격ㆍ지급시점</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;">신용구조</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: left;">다수의 민간 수요자에게 위험 분산</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: left;">신용도 높은 단일 매수인에게 집중</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;">사업 유연성</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: left;">시장 반응에 따른 상품ㆍ마감 변경 여지</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: left;">LH 설계ㆍ품질기준에 따른 변경 제한</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;">현금흐름</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: left;">분양 일정에 따라 단계적으로 유입</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: left;">지원금ㆍ공정률 지급이 가능하나 약정별 조건 확인 필요</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;">미매각 시 대응</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: left;">가격 조정ㆍ마케팅 등 분양전략 변경</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: left;">약정 해제ㆍ해지 시 일반분양 또는 대체매각 필요</td>
		</tr>
	</tbody>
</table>
</div>

<div style="text-align: justify;"> 
3. 주요 금융ㆍ계약 실무상 유의사항 
 
1) 매입약정의 법적 성격과 선행조건</div>

<div style="text-align: justify;"> 
매입약정 체결 시점에는 건물이 존재하지 않고 최종 매매목적물의 상태, 매매계약 체결 여부 및 매매대금이 모두 확정되지 않은 경우가 많습니다.  사업자는 설계ㆍ품질기준, 단계별 점검, 사용승인, 소유권보존등기 등 약정에서 정한 절차를 완료해야 최종 매매계약과 잔금 지급 단계로 나아갈 수 있습니다. 
 
따라서 법률실사에서는 약정서의 존재만 확인할 것이 아니라, 선행조건, 설계변경 제한, 일정ㆍ통지의무 및 해제ㆍ해지 사유를 조항별로 분석해야 합니다. 
 
2) 최종 매입대금의 변동 가능성 
 
약정 당시 예상 매입가격이 제시되더라도 최종 매매대금이 준공 후 감정평가 또는 가격조정 기준에 따라 확정되는 구조라면, 실제 매입대금이 대출 실행 시점의 예상액보다 낮아질 수 있습니다.  오피스텔과 근린생활시설이 결합된 사업에서는 비주거 부분이 매입대상에서 제외되는지도 별도로 확인해야 합니다.</div>

<ul>
	<li style="text-align: justify;">예상 매입대금에서 유보금, 세금, 추가공사비, 금융비용 등을 차감한 순회수액을 기준으로 대출한도를 산정</li>
	<li style="text-align: justify;">매입대금 하락 시 추가 자기자본 투입, 일부 조기상환 또는 추가 담보 제공 의무를 검토</li>
	<li style="text-align: justify;">비주거 부분의 분양ㆍ임대ㆍ매각 지연에 따른 잔존위험의 부담 주체를 명확화</li>
</ul>

<div style="text-align: justify;"> 
3) 대금 지급시점과 사업비 지출시점의 불일치 
 
토지비, 공사비 및 금융비용은 준공 이전부터 발생하는 반면, 매입대금은 약정상 점검과 절차에 따라 지급됩니다.  2026년 LH 제도개선으로 착공 후 준공 시까지 매매대금의 90%를 공정률에 따라 3개월 단위로 지급하는 방식이 도입되었으나3), 개별 사업에 적용되는 공고와 약정 조건, 지급요건 및 기지급금 공제방식은 별도로 확인해야 합니다. 
 
4) 선지급금과 담보ㆍ변제순위 
 
LH의 지원금 또는 선지급금에 관하여 근저당권, 우선수익권, 보증보험증권 등 채권보전 조치가 요구될 수 있습니다.  이 경우 기존 PF 대주의 담보권과 충돌할 가능성이 있으므로, LH와 PF 대주 사이의 담보순위ㆍ변제순위ㆍ자금사용처를 명확히 정하고 매입약정, 대출약정 및 신탁계약의 현금흐름을 일치시켜야 합니다. 
 
5) 사업주체 변경과 권리ㆍ의무의 승계 
 
매입약정 체결 후 차주나 사업주체가 변경되거나 토지ㆍ건물이 신탁회사에 이전되는 경우, 당초 매입약정상의 권리ㆍ의무가 새로운 차주 또는 신탁회사에 적법하게 승계되었는지 확인해야 합니다.  사업자 사이의 양도계약만으로 LH에 대한 승계효력이 당연히 인정된다고 보기 어려우므로, LH의 명시적 동의, 사업주체 변경승인, 신탁회사의 계약 편입 및 변경약정 체결 여부가 중요합니다. 
 
원칙적으로 관련 승인과 변경약정의 체결을 최초 대출 실행의 선행조건으로 두는 것이 바람직합니다.  후행조건으로 처리한다면 짧은 이행기한과 함께 후속 인출 중단, 추가 담보 제공 또는 기한의 이익 상실 등 미이행 효과를 구체화할 필요가 있습니다. 
 
6) 신탁구조와 매매대금 수령ㆍ배분의 정합성 
 
관리형토지신탁 구조에서는 토지와 준공건물의 등기명의가 신탁회사에 귀속되고, 시행사가 사업비를 조달하며, 시공사가 책임준공을 부담하고, 대주는 우선수익권을 통해 담보를 확보하는 경우가 많습니다.  따라서 준공 후 LH와 매매계약을 체결할 주체, 소유권을 이전할 주체 및 매매대금을 수령할 주체가 계약상 일치해야 합니다. 
 
LH, 차주 및 신탁회사가 참여하는 변경약정 등을 통해 신탁구조를 매입약정에 반영하고, 매입대금이 신탁계좌 또는 별도 관리계좌로 직접 입금되어 약정된 지급순위에 따라 대출금 상환에 우선 사용되도록 설계해야 합니다. 
 
7) 설계ㆍ품질기준과 책임준공 범위 
 
LH 매입약정형 사업은 정해진 설계ㆍ품질기준을 충족해야 하므로 공사 과정에서의 변경 가능 범위가 상대적으로 제한됩니다.  사용승인을 받더라도 최종 품질점검이나 시정조치가 완료되지 않으면 매매계약 또는 잔금 지급이 지연될 수 있습니다.  LH가 공개한 절차에도 현장조사, 감정평가, 설계도면 협의 및 단계별 점검 등이 포함되어 있습니다.4)</div>

<ul>
	<li style="text-align: justify;">공사도급계약에 LH 기준 준수, 점검 대응 및 시정공사 비용의 부담 주체를 반영</li>
	<li style="text-align: justify;">책임준공기한을 사용승인일뿐 아니라 LH 최종 점검과 매매계약 체결에 필요한 절차까지 고려하여 설정</li>
	<li style="text-align: justify;">설계변경ㆍ자재변경 시 LH 사전협의 또는 승인 요건과 대주 보고의무를 연계</li>
</ul>

<div style="text-align: justify;"> 
8) 매입약정의 유지와 대체 상환 시나리오 
 
차주나 시공사의 귀책으로 매입약정이 해제ㆍ해지되면 사업은 일반 분양형으로 전환되거나 새로운 매수인을 찾아야 합니다.  그러나 LH의 요구조건에 맞추어 설계된 주택은 민간시장에 동일한 조건으로 매각하기 어려울 수 있습니다. 
 
매입약정의 효력 상실을 채무불이행사유로 정하는 것과 별도로, 일반분양 또는 대체매각의 가능성, 소요기간ㆍ추가비용 및 예상회수액을 사전에 검토해야 합니다. 
 
LH 매입약정은 중요한 신용보강 요소이지만, 이를 유일한 상환 시나리오로 전제하면 오히려 단일 매수인에 대한 집중위험이 될 수 있습니다. 
 
9) 공공기관 거래 특유의 절차적 특성 
 
공공기관은 내부 규정과 심의절차, 감사기준에 따라 업무를 수행하므로 민간 매수인처럼 일정이나 계약조건을 유연하게 변경하기 어려운 경우가 많습니다.  반면 개발사업에서는 공사지연과 설계변경, 인허가 일정의 변동이 빈번하게 발생할 수 있습니다. 
 
사업자는 매입약정상 통지기한과 서류제출 기한, 보완절차를 엄격하게 관리해야 합니다.  LH와의 협의사항과 품질점검 결과, 시정요구와 이행상황을 대주와 신탁회사에 정기적으로 보고하는 체계도 필요합니다.</div>

<div style="text-align: justify;"> 
4. 이해관계자별 체크리스트 
 </div>

<div style="text-align: justify;">
<table class="MsoTableGrid" style="border-collapse:collapse; border:1pt solid #bbbbbb">
	<tbody>
		<tr>
			<td style="border-width: 2pt 1pt 1pt medium; border-style: solid solid solid none; border-color: rgb(204, 0, 0) rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187) currentcolor; background: rgb(242, 242, 242); text-align: center;" valign="middle" width="20%">이해관계자</td>
			<td style="border-width: 2pt 1pt 1pt medium; border-style: solid solid solid none; border-color: rgb(204, 0, 0) rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187) currentcolor; background: rgb(242, 242, 242); text-align: center;" valign="middle" width="80%">핵심 확인사항</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;">대주ㆍ금융기관</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: left;">순회수액 기준 대출한도, 인출 선행조건, 담보ㆍ변제순위, 직접입금 계좌와 상환순서, LH 협의ㆍ점검 결과의 정기 보고체계</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;">시행사ㆍ차주</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: left;">약정상 설계ㆍ품질ㆍ일정ㆍ통지 요건, 공사 전 자금공백, 가격조정과 추가 자기자본 의무, LH 내부 심의절차에 따른 일정 변경 제약</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;">시공사</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: left;">LH 기준 준수, 단계별 점검 대응, 시정공사 비용, 책임준공의 종기와 지연 책임</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;">신탁회사</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: left;">매입약정 당사자 편입, 소유권 이전 주체, 매매대금 수령계좌, 우선수익권 간 정합성</td>
		</tr>
		<tr>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: center;">투자자ㆍ인수인</td>
			<td style="border-width: medium 1pt 1pt; border-style: none solid solid; border-color: currentcolor rgb(187, 187, 187) rgb(187, 187, 187); border-image: initial; padding: 3px 15px; text-align: left;">사업주체 변경승인, 권리ㆍ의무 승계, 약정 효력 유지 및 대체매각 가능성</td>
		</tr>
	</tbody>
</table>

<div> 
 
5. 결론 
 
LH 매입약정형 PF의 가장 큰 장점은 다수의 수분양자에게 분산된 불확실한 분양위험을 신용도 높은 단일 매수인에 대한 조건부 매각구조로 전환하는 데 있습니다.  최근 정부와 LH의 제도개선은 초기 자금부담과 공사비 선투입 부담을 완화하고 사업 추진속도를 높이는 방향으로 이루어지고 있습니다. 
 
그러나 이러한 장점은 사업자가 약정된 매입조건을 실제로 충족하고, 예상한 금액과 시기에 매입대금을 수령할 수 있을 때 비로소 현실화됩니다.  따라서 법률ㆍ금융 실사에서는 LH의 신용도만을 기준으로 거래를 평가하기보다, 매입약정의 구속력과 선행조건, 가격 산정, 지급시점, 담보순위, 신탁구조, 품질기준 및 대체 상환 시나리오를 하나의 상환구조로 통합해 검토해야 합니다. 
 
한마디로, LH 매입약정형 PF는 ‘공공기관의 신용을 보는 금융’이라기보다 ‘공공기관이 정한 매입조건을 실제로 충족할 수 있는지를 보는 금융’에 가깝습니다.</div>
</div>

<div style="margin-bottom: 8px; font-size: 15px; line-height: normal; letter-spacing: -0.5px; text-align: justify;">1) <a href="https://www.fsc.go.kr/no010101/87252" style="color:#2980b9;" target="_blank">금융위원회, 「부동산 프로젝트 금융(PF) 상황 점검회의 개최」, 2026. 7. 3.</a></div>

<div style="margin-bottom: 8px; font-size: 15px; line-height: normal; letter-spacing: -1px; text-align: justify;">2) <a href="https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95092344" style="color:#2980b9;" target="_blank">국토교통부 · 금융위원회 · LH · 금융감독원, 「지연된 PF 사업장을 청년 · 신혼부부 보금자리로 신속하게 공급합니다」, 2026. 8. 26.</a></div>

<div style="margin-bottom: 8px; font-size: 15px; line-height: normal; letter-spacing: -0.5px; text-align: justify;">3) <a href="https://www.lh.or.kr/gallery.es?mid=a10502000000&bid=0003&list_no=12072&act=view" style="color:#2980b9;" target="_blank">한국토지주택공사(LH), 「신축매입임대 자금조달 부담 완화 등 전면 시행」, 2026. 7. 20.</a></div>

<div style="margin-bottom: 8px; font-size: 15px; line-height: normal; letter-spacing: -0.5px; text-align: justify;">4) <a href="https://apply.lh.or.kr/lhapply/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=1296&cntntsId=1031" style="color:#2980b9;" target="_blank">LH청약플러스, 「주택매입절차」</a></div>

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