법무법인[유] 지평 || 오피스텔 분양계약서의 관리규약 관련 사항 누락으로 고발된 신탁회사에 대해 불기소처분을 이끌어낸 사례

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오피스텔 분양계약서의 관리규약 관련 사항 누락으로 고발된 신탁회사에 대해 불기소처분을 이끌어낸 사례

2026.09.04

<div style="text-align: justify;">1. 들어가며 
 
분양계약서에 법령상 요구되는 사항이 누락된 사건에서는 해당 의무와 형사책임이 누구에게 귀속되는지, 누락된 사항이 처벌 규정의 적용 대상에 해당하는지, 위반에 대한 고의가 인정되는지를 구체적으로 살펴보아야 합니다. 
 
본 사건은 부동산 신탁회사가 오피스텔 분양계약서에 공정증서에 의한 관리규약의 설명 및 확인에 관한 사항을 포함하지 않았다는 이유로 건축물분양법 위반 혐의로 고발된 사안입니다.  지평은 신탁회사를 변호하여 불기소처분을 이끌어냈습니다. 
 
 
2. 사건의 개요 
 
신탁회사는 오피스텔 시행사와 책임준공확약형 관리형토지신탁계약을 체결하였습니다.  신탁계약상 분양계약 및 계약자 관리, 분양광고 등 실질적인 분양업무는 시행사가 담당하도록 정해져 있었습니다. 
 
실제 계약 체결과 수분양자 응대, 계약자 관리도 시행사와 분양대행사가 수행하였으며, 신탁회사는 매도인 겸 수탁자로서 계약서에 인감을 날인하여 교부하는 방식으로 관여하였습니다. 
 
공급계약서에는 실질적이고 최종적인 분양사업자가 시행사라는 내용이 명시되어 있었고, 계약서와 분양공고에는 관리규약의 제정 및 적용에 관한 내용도 기재되어 있었습니다.  그러나 관할 지방자치단체는 공정증서에 의한 관리규약의 설명 및 확인에 관한 사항이 분양계약서에 포함되지 않았다는 이유로 신탁회사를 고발하였습니다. 
 
 
3. 핵심 전략: 신탁회사의 실제 역할과 누락 사항의 성격, 고의 부재 소명 
 
지평은 신탁계약과 공급계약서, 분양공고를 분석하여 실질적인 분양업무를 시행사와 분양대행사가 수행하였다는 점을 설명하였습니다.  이를 토대로 신탁회사가 계약서에 매도인 겸 수탁자로 표시되었다는 사정만으로 형사책임을 인정할 수 없으며, 실제 업무분장과 관여 범위를 구체적으로 살펴야 한다고 주장하였습니다. 
 
또한 공정증서에 의한 관리규약의 미교부 문제와 분양계약서의 필수사항 누락 문제를 구분하여 검토하였습니다.  관리규약의 제정 및 적용에 관한 내용이 이미 계약서와 분양공고에 고지되어 있었고, 사후 공증된 관리규약도 표준적인 내용이었다는 점을 제시하여, 이 사건 누락을 분양계약 체결에 영향을 줄 수 있는 사항의 누락으로 보기 어렵다는 점을 소명하였습니다. 
 
고의 여부에 관해서는 계약서 작성과 분양 실무를 시행사 및 분양대행사가 담당한 경위, 관할청으로부터 관련 보완 요구를 받지 않았던 사정, 관리규약 관련 내용을 계약서와 분양공고에 기재한 사실 등을 설명하였습니다.  이를 통해 계약서 양식의 미비만으로 신탁회사 측의 고의적인 위반을 인정하기 어렵다고 주장하였습니다. 
 
아울러 관리형토지신탁에서의 책임 귀속과 관리규약 관련 사항 누락을 다룬 유사 판결 및 불기소 사례를 제출하여 변론을 뒷받침하였습니다. 
 
 
4. 실무적 시사점 
 
관리형토지신탁 방식의 분양사업에서는 계약서에 표시된 명의와 실제 업무 수행 주체가 다를 수 있습니다.  따라서 신탁회사의 형사책임을 판단할 때에는 신탁계약의 업무분장, 공급계약서의 책임 조항 및 실제 분양업무 수행 경위를 함께 확인해야 합니다. 
 
계약서에 특정 사항이 누락된 경우에도 누락 사실 자체와 형사처벌 요건을 구분하여 검토할 필요가 있습니다.  관련 정보가 다른 계약 조항이나 분양공고를 통해 고지되었는지, 누락된 내용이 계약 체결의 판단에 어떤 영향을 줄 수 있었는지, 계약서 작성과 검토 과정에서 당사자가 무엇을 인식하였는지를 객관적인 자료로 설명하는 것이 중요합니다. 
 
 
5. 결론 
 
지평은 신탁회사의 실제 업무와 관여 범위를 바탕으로 책임 주체성을 다투고, 관리규약 관련 사항의 누락이 처벌 대상에 해당하는지와 고의가 인정되는지를 구분하여 변론하였습니다. 
 
그 결과 검사는 지평이 제시한 변론을 모두 받아들여 신탁회사에 대해 건축물분양법 위반 혐의에 대한 불기소처분을 하였습니다.</div>

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