법무법인[유] 지평 || 시행사들이 대형 건설사인 시공사의 공사도급계약 해제가 부적법하다며 약 440억 원의 손해배상을 청구한 사건에서 시공사를 대리하여 전부 승소

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시행사들이 대형 건설사인 시공사의 공사도급계약 해제가 부적법하다며 약 440억 원의 손해배상을 청구한 사건에서 시공사를 대리하여 전부 승소

2026.10.01

<div style="text-align: justify;">1) 착공 전 시장이 무너졌을 때, 시공사는 계약에서 벗어날 수 있는가 
 
2021년 하반기까지 이어진 부동산 호황은 2022년 들어 급격히 꺾였습니다.  기준금리가 빠르게 올랐고, 원자재 가격 급등으로 공사비가 치솟았으며, 지방을 중심으로 미분양이 쌓였습니다.  호황기에 도급계약을 체결하고 착공을 앞두고 있던 시공사들은 어려운 선택을 해야 했습니다.  그대로 착공해 책임준공 부담을 안고 갈 것인지, 아니면 계약에서 벗어날 것인지입니다. 
 
특히 분양대금으로 공사대금을 지급하는 이른바 '분양불' 사업에서 시공사는 PF 대출을 위해 책임준공확약을 제공합니다.  이 경우 사업이 실패하면 공사대금을 받지 못하는 데 그치지 않고 시행사의 PF 대출금 채무까지 떠안게 됩니다.  이 사건은 이러한 위험에 대비해 도급계약에 둔 '현저한 사업성 저하' 해제조항이 실제로 작동할 수 있는지가 정면으로 다투어진 사안입니다. 
 
2) 사건의 개요: 해제 통보 후 약 440억 원의 손해배상청구 
 
의뢰인인 대형 건설사(피고)는 2021. 9. 대구 지역 약 1,500세대 규모 공동주택 신축사업의 시행사(원고)들과 총 3,000억 원대 규모의 공사도급계약을 체결하였습니다.  계약에는 '인허가 변경 또는 시장변화 등으로 시공사가 용인할 수 없을 정도로 사업계획이 변경되거나 현저한 사업성의 저하가 있을 경우' 시공사가 계약을 해제할 수 있다는 조항이 포함되어 있었습니다. 
 
계약 체결 이후 대구 지역 분양시장은 급격히 악화되었습니다.  의뢰인은 시행사들에게 분양성 및 사업안정성 확보 방안을 요청하였으나 시행사들이 이에 응하지 않자, 2022. 7. 위 해제조항에 따라 계약을 해제하였습니다.  이에 시행사들은 해제가 부적법한 이행거절이라고 주장하였습니다.  그리고 추가공사비와 지체상금 등 합계 약 440억 원의 손해배상을 청구하였습니다. 
 
3) 핵심 쟁점: '현저한 사업성 저하'를 무엇을 기준으로 판단할 것인가 
 
시행사들은 위 해제조항이 일반적인 사정변경에 의한 해제권을 확인한 것에 불과하다고 주장하였습니다.  그러므로 매우 엄격한 요건 아래에서만 해제가 가능하다는 것입니다.  또한 시공사가 당초 예상한 시공이익이 일부 줄었을 뿐 여전히 이익이 남으므로 '현저한' 사업성 저하는 없었다고 다투었습니다.  판례상 사정변경을 이유로 한 계약해제는 극히 예외적으로만 인정됩니다.  따라서 해제조항을 어떻게 해석하느냐가 사건의 승패를 가르는 관건이었습니다. 
 
4) 지평의 대응: 계약 구조와 숫자로 '사업성 저하'를 치밀하게 논증 
 
지평은 먼저 해제조항이 일반적인 사정변경 해제권이 아니라 이 계약에 특유한 약정해제권이라는 점을 논증하였습니다.  근거는 다음과 같습니다.  ▲ 위 조항은 시행사에게는 없고 시공사에게만 부여된 해제권이며, 사업성 저하의 판단 주체도 '시공사'로 정하고 있는 점 ▲ 계약에는 PF 대출 실행을 효력발생조건으로 하는 조항, HUG 예정분양가가 목표분양가에 미달하면 시공사가 해제할 수 있는 조항 등 사업 위험을 시공사가 통제할 수 있도록 한 장치들이 함께 마련되어 있는 점 ▲ 별다른 자력이 없는 특수목적법인이 분양대금으로 공사대금을 지급하는 구조에서 시공사는 책임준공확약으로 사업 실패의 위험을 사실상 전부 부담하므로, 착공 및 PF 실행 전에 사업에서 이탈할 수 있는 장치가 필요했던 점 등입니다. 
 
다음으로 '시공이익이 남는지'가 아니라 '사업 자체의 사업성'이 기준이 되어야 한다는 점을 강조하였습니다.  사업수지가 적자인 PF 사업에서는 대출원리금이 공사비보다 먼저 상환되므로, 시공사가 이론상의 시공이익을 실제로 회수하는 것은 불가능하기 때문입니다. 
 
이를 뒷받침하기 위해 법원 감정 과정에 적극 대응하였습니다.  감정에서 필요한 의견 및 자료를 적절히 제출하여 최선의 감정결과를 이끌어 냈습니다.  아울러 해제 당시 대구 지역의 청약률과 미분양 추이, 기준금리, 건설공사비지수, 인근 아파트 시세 하락 등 객관적 지표를 체계적으로 제시하였습니다. 
 
5) 법원의 판단: 시공사의 위험회피 장치로서 '특별한 해제사유' 
 
법원은 지평의 주장을 받아들여 시행사들의 청구를 모두 기각하였습니다. 
 
법원은 위 해제조항이 일반적인 사정변경 해제권을 재확인하는 정도에 그치지 않는다고 보았습니다.  계약 체결 이후 시공사가 용인할 수 없을 정도의 현저한 사업성 저하가 있는 경우 시공사가 계약의 구속력에서 벗어날 수 있도록 마련된 '특별한 해제사유'라고 판단한 것입니다.  그 근거로 시공사가 계약 체결 전 리스크 검토를 거쳐 위 조항을 포함시킨 경위를 들었습니다.  또한 PF 대출 실행을 효력발생조건으로 정한 조항과 예정분양가 미달 시 해제조항 역시 같은 맥락에서 사업 위험을 회피하기 위한 장치라는 점을 들었습니다. 
 
이어 법원은 다음 사정을 종합하여 해제 당시 현저한 사업성 저하가 발생하였고 계약은 적법하게 해제되었다고 판단하였습니다.  ▲ 감정 결과 해제 당시 사업수지가 약 127억 원에서 251억 원의 적자로 분석되는 점 ▲ 물가변동과 설계변경에 따른 공사비 증액 가능성까지 고려하면 사업수지가 더 악화되었을 것으로 보이는 점 ▲ 책임준공확약을 제공해야 하는 시공사로서는 장래 분양률과 분양가, 금리 및 공사비 추이를 고려하지 않을 수 없었던 점 ▲ 계약 체결 이후 해제 무렵까지 기준금리가 0.75%에서 2.25%로 급등하고, 건설공사비지수가 136.02에서 146.84로 상승하였으며, 대구 지역 미분양 물량이 2,093세대에서 7,523세대로 급증한 점 ▲ 시행사들이 해제 이후 4년이 넘도록 새로운 시공사를 찾지 못해 사업을 재개하지 못하고 있는 점 등입니다. 
 
6) 이 판결의 의미 
 
이 판결은 공사도급계약에 둔 '현저한 사업성 저하' 해제조항을 엄격한 사정변경 법리에 가두지 않았습니다.  계약 문언과 체결 경위, 사업 구조에 비추어 시공사의 정당한 위험회피 장치로서 효력을 인정하였다는 점에서 의미가 있습니다.  또한 사업성 저하 여부를 시공이익이 아니라 PF 구조 아래 사업 전체의 수지와 시장 지표를 기준으로 판단하였습니다. 
 
부동산 경기 하강기에 착공 전 사업장의 계약관계를 정리해야 하는 시공사, 그리고 그 상대방인 시행사 모두에게 도급계약상 해제조항의 설계와 행사 방식이 분쟁의 결과를 좌우할 수 있음을 보여주는 사례입니다.  지평 건설·부동산그룹은 PF 개발사업의 계약 구조에 대한 이해를 바탕으로, 책임준공과 계약해제를 둘러싼 분쟁에서 의뢰인의 위험을 최소화하는 전략을 제공하고 있습니다. 
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