입주자대표회의의 의의
입주자대표회의란 ‘공동주택의 입주자 등을 대표하여, 관리에 관한 주요 사항을 결정하기 위하여, 공동주택관리법에 따라 구성하는 자치 의결 기구’를 뜻합니다.
집합건물법과 공동주택관리법
집합건물은 건물의 구분소유 여부를 기준으로 한 개념이고, 공동주택은 건축법상 건물의 용도에 따른 개념으로서, 아파트 등과 같은 공동주택은 구분소유를 전제로 하므로, 당연히 집합건물에 해당함에 반하여, 집합건물은 공동주택뿐만 아니라 업무시설이나 근린생활시설 등의 용도로도 사용되므로, 공동주택이 아닌 경우도 많은데, 대표적인 것이 오피스텔과 상가입니다. 즉, 공동주택은 집합건물의 하위 개념입니다.
집합건물에 대한 기본법은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’)이고, 공동주택에 대한 기본법은 공동주택관리법입니다. 집합건물은 사유재산으로서 구분소유자들의 의사에 따라 관리되는 것이 원칙이지만, 집합건물에는 전유부분 외에 구분소유자들의 공유에 속하는 공용부분이 있으므로, 그로 인해 파생되는 여러 법률관계를 규율하기 위한 별도의 규정 체계가 필요합니다. 그리고 공동주택은 집합건물이기는 하지만 주택으로서 갖는 고유한 특성이 있고, 마찬가지로 이를 규율하기 위한 별도의 규정들이 필요합니다. 그러므로 집합건물법은 민법의 특별법이라고, 공동주택관리법은 집합건물법의 특별법이라고 각 볼 수 있습니다. 집합건물법은 사법(私法)이고, 공동주택관리법은 공법(公法)이라고 설명되기도 합니다.
집합건물법과 공동주택관리법상 용어에도 차이가 존재하는데, 집합건물법의 경우 전유부분의 소유자를 ‘구분소유자’, 소유자가 아닌 사용자를 ‘점유자’, 구분소유자들의 단체를 ‘관리단’, 관리단의 대표자를 ‘관리인’이라고 하는 반면, 공동주택관리법의 경우 공동주택의 소유자 등을 ‘입주자’, 공동주택을 임차하여 사용하는 사람 등을 ‘사용자’, 입주자들의 대표기관을 ‘입주자대표회의’, 입주자대표회의의 대표를 ‘회장’이라고 합니다.
대법원 판례 법리에 따르면, 집합건물의 관리단은 ‘구분소유 건물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는, 구분소유자 전원으로 구성되는 단체’로서, 어떠한 조직 행위가 없더라도 당연히 성립되고, 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작한 이상 구분소유 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 관리단에 귀속되는데, 공동주택관리법에는 이러한 관리단에 상응하는, 입주자 전원으로 구성되는 단체에 관한 규정은 존재하지 않습니다. 이에 학설상으로는 ‘공동주택의 경우에도 집합건물의 관리단에 상응하는 입주자 전원으로 구성되는 단체의 존재를 인정하여야 한다’라는 견해가 존재하는데, ① 집합건물법은 공동주택에 관한 기본법이므로, 집합건물법상 관리단에 관한 규정이 공동주택에 대해서도 당연히 적용되어야 하는 점, ② 공동주택관리법상의 여러 규정들은 입주자들이 현실적 단체로서 권한을 행사하고 있음을 그 전제로 삼고 있는 점 등을 그 근거로 듭니다.
입주자대표회의의 법적 성격
‘공동주택의 입주자대표회의는, 단체로서의 조직을 갖추고, 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐만 아니라, 현실적으로도 자치관리기구를 지휘ㆍ감독하는 등 공동주택의 관리 업무를 수행하고 있으므로, 특별한 다른 사정이 없는 한, 법인 아닌 사단으로서 당사자능력을 가진다’라는 것이 확립된 대법원 판례인데, 이에 대해서는 ‘공동주택의 경우, 입주자 전원으로 구성되는 입주자 단체를 비법인사단으로 보고, 입주자대표회의는 입주자 단체의 대표기관으로 보는 것이 법리적으로 적합하다’라는 학계의 비판이 존재합니다.
입주자대표회의의 직접적 또는 일차적 공용부분 관리의무 불이행
공동주택 관리 방법은 두 가지로, 하나는 자치관리이고, 다른 하나는 위탁관리입니다. 자치관리의 경우, 입주자대표회의는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 하고, 자치관리기구의 대표자로 관리사무소장을 선임하여야 합니다. 관리사무소장은 공동주택관리법상 관리주체에 해당합니다. 위탁관리의 경우에는 주택관리업자가 관리주체에 해당합니다.
입주자대표회의와 관리사무소장의 관계에 관하여, 대법원은 ‘관리사무소장은 입주자대표회의 업무집행기관으로, 관리사무소장이 관리 업무 집행의 일환으로 계약을 체결한 경우, 해당 계약의 당사자는 어디까지나 입주자대표회의이므로, 그에 따른 권리 및 의무 또한 입주자대표회의에 귀속된다’라고 보고 있습니다.
공동주택의 입주자대표회의와 관리주체인 관리사무소장은 공용부분을 관리할 권한과 의무를 가지므로, 이러한 공용부분 관리 의무를 위반하여 입주자에게 손해를 가한 경우, 해당 손해를 배상할 책임을 지고, 이러한 손해배상책임은 부진정 연대 책임에 해당합니다. 실제로 ① 아파트 옥상 및 그곳에 설치되어 있는 배수구, 우수관 등과 같은 공용부분을 제대로 관리하지 않아, 장마 때 낙엽 등으로 인해 우수관이 막혀 전유부분이 침수된 경우, ② 추락의 위험성이 있는 아파트 쓰레기 투거장에 출입금지 조치를 하지 않은 결과, 술에 취한 입주자가 추락하여 상해를 입은 경우 등과 같은 사례에서, 입주자대표회의 또는 관리주체의 손해배상책임을 인정한 하급심 판례들이 다수 존재합니다. 이를 입주자대표회의의 ‘직접적 또는 일차적 공용부분 관리의무 불이행’이라고 부를 수 있을 것입니다.
입주자대표회의의 간접적 또는 이차적 공용부분 관리의무 불이행
나아가 최근 한 하급심 법원은, 입주자대표회의가 직접적 또는 일차적으로 공용부분 관리 의무를 불이행한 경우뿐만 아니라, 공용부분 관리 의무 이행의 일환으로 전문 업체에 도급을 주어 공동주택에 필요한 공사를 수행함에 있어, 선량한 관리자로서의 주의 의무를 불이행하였다고 보아, 손해배상책임을 인정하였는데, 이를 ‘간접적 또는 이차적 공용부분 관리의무 불이행’이라고 부를 수 있을 것입니다. 해당 사례의 사실관계와 판결의 요지는 아래와 같습니다.
N공동주택은 1972년 사용승인이 이루어진 오래된 건물로, 그 소유자들은 2021년 총회를 개최하여 공용배관을 교체하기로 의결하였습니다. 그런데 N공동주택은 약 50년 전에 지어진 탓인지 지하층이 없고, 이에 각종 공용배관이 1층 천장에 위치해 있는데, 입주자 H가 소유ㆍ사용하고 있는 전유부분은 1층 중 한 호실이었습니다. 그 결과 공용배관 교체공사 시 1층 외의 전유부분들은 화장실 천장만 철거된 반면, 1층, 특히 입주자 H의 전유부분은 천장 중 대부분이 철거되었고, 이에 공사기간 중 해당 전유부분을 전혀 사용하지 못했으며, 인근에 대체사무실을 임차할 수밖에 없었습니다. 이에 입주자 H는 입주자대표회의를 상대로 대체사무실 차임, 전유부분 원상복구비용 및 위자료 등의 배상을 구하는 소를 제기하였습니다.
법원은 아래와 같은 점들을 근거로 입주자 H의 주장을 받아들였습니다. ① 입주자대표회의는 공용배관 교체공사 진행 과정에서 선량한 관리자로서 입주자들이 위 공사로 인해 일부 감수해야 할 불편함을 넘어서 수인한도를 초과하는 피해를 입지 않도록 해야 할 주의의무를 부담한다. ② N공동주택은 공용배관이 1층에 위치해 있는 구조이기 때문에, 입주자 H의 경우 다른 입주자들과는 달리 공사로 인해 매우 큰 피해를 입을 가능성이 있음을 어렵지 않게 예상할 수 있었음에도, 입주자대표회의는 입주자 H에게 천장의 철거 정도 및 이로 인해 예상되는 피해 등에 관하여 사전에 정확하게 고지하지 않았다. ③ 입주자대표회의는 공사 개시 전에 입주자 H 소유 전유부분의 벽체 및 바닥에 대하여 보양(保養)작업을 실시하였어야 함에도 그러지 않았고, 공사 중에 입주자 H가 수회에 걸쳐 피해를 호소하였음에도 아무런 조치도 취하지 않았다. ④ 공사 중 1층 천장에 위치한 공용배관에서 수회에 걸쳐 누수가 발생, 입주자 H의 전유부분이 직접적인 피해를 입었음에도, 입주자대표회의는 누수를 막기 위한 근본적인 조치를 취하지 않았다. ⑤ 공사 중 다른 입주자들은 다소 불편하기는 하였지만 정상적으로 해당 전유부분을 사용ㆍ수익할 수 있었고, 공사로 인해 자산 가치가 상승하는 이익을 얻은 반면, 입주자 H는 해당 전유부분을 전혀 사용ㆍ수익할 수 없었는데, 이러한 입주자 H의 피해는 사회통념상 요구되는 수인한도를 넘는 것으로 평가함이 타당하다.
맺음말
지금까지 공동주택의 배수구ㆍ우수관ㆍ쓰레기 투거장 등과 같은 공용부분을 제대로 관리하지 않은, 이른바 직접적 또는 일차적 공용부분 관리의무 불이행 사례에서, 입주자대표회의의 손해배상책임을 인정한 판례들은 다수 존재하나, 공용부분 관리의무 이행의 일환으로 전문 업체에 도급을 주어 공동주택에 필요한 공사를 수행함에 있어, 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하지 않았다고 판단, 입주자대표회의에 손해배상을 명한 판례들은 드물었던 것으로 보이는데, 위에서 소개한 N공동주택 사건은 입주자대표회의의 이른바 간접적 또는 이차적 공용부분 관리의무 불이행 관련 하나의 선례가 될 수 있을 것으로 보입니다.
입주자대표회의란 ‘공동주택의 입주자 등을 대표하여, 관리에 관한 주요 사항을 결정하기 위하여, 공동주택관리법에 따라 구성하는 자치 의결 기구’를 뜻합니다.
집합건물법과 공동주택관리법
집합건물은 건물의 구분소유 여부를 기준으로 한 개념이고, 공동주택은 건축법상 건물의 용도에 따른 개념으로서, 아파트 등과 같은 공동주택은 구분소유를 전제로 하므로, 당연히 집합건물에 해당함에 반하여, 집합건물은 공동주택뿐만 아니라 업무시설이나 근린생활시설 등의 용도로도 사용되므로, 공동주택이 아닌 경우도 많은데, 대표적인 것이 오피스텔과 상가입니다. 즉, 공동주택은 집합건물의 하위 개념입니다.
집합건물에 대한 기본법은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’)이고, 공동주택에 대한 기본법은 공동주택관리법입니다. 집합건물은 사유재산으로서 구분소유자들의 의사에 따라 관리되는 것이 원칙이지만, 집합건물에는 전유부분 외에 구분소유자들의 공유에 속하는 공용부분이 있으므로, 그로 인해 파생되는 여러 법률관계를 규율하기 위한 별도의 규정 체계가 필요합니다. 그리고 공동주택은 집합건물이기는 하지만 주택으로서 갖는 고유한 특성이 있고, 마찬가지로 이를 규율하기 위한 별도의 규정들이 필요합니다. 그러므로 집합건물법은 민법의 특별법이라고, 공동주택관리법은 집합건물법의 특별법이라고 각 볼 수 있습니다. 집합건물법은 사법(私法)이고, 공동주택관리법은 공법(公法)이라고 설명되기도 합니다.
집합건물법과 공동주택관리법상 용어에도 차이가 존재하는데, 집합건물법의 경우 전유부분의 소유자를 ‘구분소유자’, 소유자가 아닌 사용자를 ‘점유자’, 구분소유자들의 단체를 ‘관리단’, 관리단의 대표자를 ‘관리인’이라고 하는 반면, 공동주택관리법의 경우 공동주택의 소유자 등을 ‘입주자’, 공동주택을 임차하여 사용하는 사람 등을 ‘사용자’, 입주자들의 대표기관을 ‘입주자대표회의’, 입주자대표회의의 대표를 ‘회장’이라고 합니다.
대법원 판례 법리에 따르면, 집합건물의 관리단은 ‘구분소유 건물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는, 구분소유자 전원으로 구성되는 단체’로서, 어떠한 조직 행위가 없더라도 당연히 성립되고, 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작한 이상 구분소유 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 관리단에 귀속되는데, 공동주택관리법에는 이러한 관리단에 상응하는, 입주자 전원으로 구성되는 단체에 관한 규정은 존재하지 않습니다. 이에 학설상으로는 ‘공동주택의 경우에도 집합건물의 관리단에 상응하는 입주자 전원으로 구성되는 단체의 존재를 인정하여야 한다’라는 견해가 존재하는데, ① 집합건물법은 공동주택에 관한 기본법이므로, 집합건물법상 관리단에 관한 규정이 공동주택에 대해서도 당연히 적용되어야 하는 점, ② 공동주택관리법상의 여러 규정들은 입주자들이 현실적 단체로서 권한을 행사하고 있음을 그 전제로 삼고 있는 점 등을 그 근거로 듭니다.
입주자대표회의의 법적 성격
‘공동주택의 입주자대표회의는, 단체로서의 조직을 갖추고, 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐만 아니라, 현실적으로도 자치관리기구를 지휘ㆍ감독하는 등 공동주택의 관리 업무를 수행하고 있으므로, 특별한 다른 사정이 없는 한, 법인 아닌 사단으로서 당사자능력을 가진다’라는 것이 확립된 대법원 판례인데, 이에 대해서는 ‘공동주택의 경우, 입주자 전원으로 구성되는 입주자 단체를 비법인사단으로 보고, 입주자대표회의는 입주자 단체의 대표기관으로 보는 것이 법리적으로 적합하다’라는 학계의 비판이 존재합니다.
입주자대표회의의 직접적 또는 일차적 공용부분 관리의무 불이행
공동주택 관리 방법은 두 가지로, 하나는 자치관리이고, 다른 하나는 위탁관리입니다. 자치관리의 경우, 입주자대표회의는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 하고, 자치관리기구의 대표자로 관리사무소장을 선임하여야 합니다. 관리사무소장은 공동주택관리법상 관리주체에 해당합니다. 위탁관리의 경우에는 주택관리업자가 관리주체에 해당합니다.
입주자대표회의와 관리사무소장의 관계에 관하여, 대법원은 ‘관리사무소장은 입주자대표회의 업무집행기관으로, 관리사무소장이 관리 업무 집행의 일환으로 계약을 체결한 경우, 해당 계약의 당사자는 어디까지나 입주자대표회의이므로, 그에 따른 권리 및 의무 또한 입주자대표회의에 귀속된다’라고 보고 있습니다.
공동주택의 입주자대표회의와 관리주체인 관리사무소장은 공용부분을 관리할 권한과 의무를 가지므로, 이러한 공용부분 관리 의무를 위반하여 입주자에게 손해를 가한 경우, 해당 손해를 배상할 책임을 지고, 이러한 손해배상책임은 부진정 연대 책임에 해당합니다. 실제로 ① 아파트 옥상 및 그곳에 설치되어 있는 배수구, 우수관 등과 같은 공용부분을 제대로 관리하지 않아, 장마 때 낙엽 등으로 인해 우수관이 막혀 전유부분이 침수된 경우, ② 추락의 위험성이 있는 아파트 쓰레기 투거장에 출입금지 조치를 하지 않은 결과, 술에 취한 입주자가 추락하여 상해를 입은 경우 등과 같은 사례에서, 입주자대표회의 또는 관리주체의 손해배상책임을 인정한 하급심 판례들이 다수 존재합니다. 이를 입주자대표회의의 ‘직접적 또는 일차적 공용부분 관리의무 불이행’이라고 부를 수 있을 것입니다.
입주자대표회의의 간접적 또는 이차적 공용부분 관리의무 불이행
나아가 최근 한 하급심 법원은, 입주자대표회의가 직접적 또는 일차적으로 공용부분 관리 의무를 불이행한 경우뿐만 아니라, 공용부분 관리 의무 이행의 일환으로 전문 업체에 도급을 주어 공동주택에 필요한 공사를 수행함에 있어, 선량한 관리자로서의 주의 의무를 불이행하였다고 보아, 손해배상책임을 인정하였는데, 이를 ‘간접적 또는 이차적 공용부분 관리의무 불이행’이라고 부를 수 있을 것입니다. 해당 사례의 사실관계와 판결의 요지는 아래와 같습니다.
N공동주택은 1972년 사용승인이 이루어진 오래된 건물로, 그 소유자들은 2021년 총회를 개최하여 공용배관을 교체하기로 의결하였습니다. 그런데 N공동주택은 약 50년 전에 지어진 탓인지 지하층이 없고, 이에 각종 공용배관이 1층 천장에 위치해 있는데, 입주자 H가 소유ㆍ사용하고 있는 전유부분은 1층 중 한 호실이었습니다. 그 결과 공용배관 교체공사 시 1층 외의 전유부분들은 화장실 천장만 철거된 반면, 1층, 특히 입주자 H의 전유부분은 천장 중 대부분이 철거되었고, 이에 공사기간 중 해당 전유부분을 전혀 사용하지 못했으며, 인근에 대체사무실을 임차할 수밖에 없었습니다. 이에 입주자 H는 입주자대표회의를 상대로 대체사무실 차임, 전유부분 원상복구비용 및 위자료 등의 배상을 구하는 소를 제기하였습니다.
법원은 아래와 같은 점들을 근거로 입주자 H의 주장을 받아들였습니다. ① 입주자대표회의는 공용배관 교체공사 진행 과정에서 선량한 관리자로서 입주자들이 위 공사로 인해 일부 감수해야 할 불편함을 넘어서 수인한도를 초과하는 피해를 입지 않도록 해야 할 주의의무를 부담한다. ② N공동주택은 공용배관이 1층에 위치해 있는 구조이기 때문에, 입주자 H의 경우 다른 입주자들과는 달리 공사로 인해 매우 큰 피해를 입을 가능성이 있음을 어렵지 않게 예상할 수 있었음에도, 입주자대표회의는 입주자 H에게 천장의 철거 정도 및 이로 인해 예상되는 피해 등에 관하여 사전에 정확하게 고지하지 않았다. ③ 입주자대표회의는 공사 개시 전에 입주자 H 소유 전유부분의 벽체 및 바닥에 대하여 보양(保養)작업을 실시하였어야 함에도 그러지 않았고, 공사 중에 입주자 H가 수회에 걸쳐 피해를 호소하였음에도 아무런 조치도 취하지 않았다. ④ 공사 중 1층 천장에 위치한 공용배관에서 수회에 걸쳐 누수가 발생, 입주자 H의 전유부분이 직접적인 피해를 입었음에도, 입주자대표회의는 누수를 막기 위한 근본적인 조치를 취하지 않았다. ⑤ 공사 중 다른 입주자들은 다소 불편하기는 하였지만 정상적으로 해당 전유부분을 사용ㆍ수익할 수 있었고, 공사로 인해 자산 가치가 상승하는 이익을 얻은 반면, 입주자 H는 해당 전유부분을 전혀 사용ㆍ수익할 수 없었는데, 이러한 입주자 H의 피해는 사회통념상 요구되는 수인한도를 넘는 것으로 평가함이 타당하다.
맺음말
지금까지 공동주택의 배수구ㆍ우수관ㆍ쓰레기 투거장 등과 같은 공용부분을 제대로 관리하지 않은, 이른바 직접적 또는 일차적 공용부분 관리의무 불이행 사례에서, 입주자대표회의의 손해배상책임을 인정한 판례들은 다수 존재하나, 공용부분 관리의무 이행의 일환으로 전문 업체에 도급을 주어 공동주택에 필요한 공사를 수행함에 있어, 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하지 않았다고 판단, 입주자대표회의에 손해배상을 명한 판례들은 드물었던 것으로 보이는데, 위에서 소개한 N공동주택 사건은 입주자대표회의의 이른바 간접적 또는 이차적 공용부분 관리의무 불이행 관련 하나의 선례가 될 수 있을 것으로 보입니다.
