법무법인[유] 지평 || [건설 · 부동산] 3자간 등기명의신탁의 명의신탁자가 제3자와 부동산 처분에 관한 약정을 맺고 그 약정에 따라 명의수탁자에서 제3자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 경우, 그 등기가 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다고 본 사례

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[건설 · 부동산] 3자간 등기명의신탁의 명의신탁자가 제3자와 부동산 처분에 관한 약정을 맺고 그 약정에 따라 명의수탁자에서 제3자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 경우, 그 등기가 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다고 본 사례

2022.09.29

<div style="text-align: justify;">[대상판결 : 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다228933 판결] 
 
이 사건에서는 이른바 3자간 등기명의신탁이 문제되었습니다.  즉 명의신탁자가 부동산을 매수하면서 소유권이전등기는 바로 명의수탁자 앞으로 하였습니다.  이후 명의신탁자는 제3자와 위 부동산 처분에 관한 약정을 맺었고, 이에 따라 명의수탁자에서 제3자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었습니다.  명의신탁자의 채권자들(원고)이 명의신탁자를 대위하여 위 부동산을 취득한 제3자에게 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구하는 소를 제기하였습니다.  이에 제3자(피고)는 실체관계에 부합하는 유효한 등기라고 항변하였습니다. 
 
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)은 명의신탁약정 및 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산 물권변동을 무효로 하면서, 이는 제3자에게 대항하지 못한다고 규정합니다(제4조).  대법원은 위 제3자란 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말하며, 명의신탁자와 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약을 맺고 단지 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 것 같은 외관을 갖춘 자는 제3자에 해당하지 않는다고 해석해 왔습니다.  다만 이러한 자도 자신의 등기가 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다는 주장은 할 수 있다고 해석해 왔습니다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다45187 판결). 
 
대법원은 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 다음과 같이 판단하였습니다.  ① 피고는 명의신탁자와 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약을 맺고 단지 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 외관을 갖춘 자로서 부동산실명법 제4조 제3항에서 정하는 제3자는 아니다.  ② 그러나 (i) 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 부동산실명법 제4조 제1항, 제2항에 따라 무효로 되므로 매도인은 명의수탁자에게 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있고, (ii) 명의신탁약정의 무효와 무관하게 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 유효하므로 명의신탁자는 매도인에 대하여 소유권이전등기를 청구하거나 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있으므로, (iii) 명의신탁자가 제3자와 사이에 부동산 처분에 관한 약정을 맺고 그 약정에 기하여 명의수탁자에서 제3자 앞으로 마쳐준 소유권이전등기는 특별한 사정이 없는 한 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다.  ③ 따라서 명의수탁자에서 제3자 앞으로 마쳐진 소유권이전등기가 실체관계에 부합하는 유효한 등기라는 피고의 항변은 이유 있다.   
 
대법원은 이와 결론을 달리 한 원심판결을 파기하였습니다. 
 
다운로드 : <a href="https://www.scourt.go.kr/portal/news/NewsViewAction.work?pageIndex=1&searchWord=&searchOption=&seqnum=8820&gubun=4&type=0" target="_blank">대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다228933 판결</a></div>

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