법무법인[유] 지평 || [건설 · 부동산] 공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 채권자대위권의 목적이 될 수 없다고 한 사례

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[건설 · 부동산] 공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 채권자대위권의 목적이 될 수 없다고 한 사례

2022.09.07

<div style="text-align: justify;">[대상판결 : 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다230165 판결] 
 
공공주택 특별법상 공공임대주택의 임차인 A는 금융기관으로부터 대출을 받으면서 담보로 자신이 거주하는 공공임대주택에 대한 임대차보증금반환채권을 양도하였습니다.  그리고 금융기관에 ‘대출원리금을 변제하지 못할 경우 임대차기간 내라도 임대차계약을 해지하고 부동산을 명도할 것을 확약한다’는 각서를 교부하였습니다.  A는 대출원리금을 변제하지 못하였습니다.  금융기관은 A를 대위하여 임대인(한국토지주택공사)에게 임대차계약의 해지를 통보하였습니다.  그리고 A를 피고로 하여 임대인에게 부동산을 인도할 것을 구하는 소를 제기하였습니다. 
 
원심은 금융기관이 공공임대주택 임차인의 임대차계약 해지권을 대위 행사하는 것이 허용된다고 보았습니다.  이에 A의 임대차계약은 해지되어 종료되었고 A는 임대인에게 부동산을 인도해야 한다고 판단하였습니다. 
 
대법원은 원심판결을 파기하였습니다.  대법원은 공공임대주택 임차인의 임대차계약 해지권을 임차인의 채권자가 대위 행사할 수 없다고 보았습니다.  근거로는 ① 공공주택 특별법은 헌법 제35조 제3항에 명시된 ‘모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력할 국가의 의무’를 실현하기 위하여 마련된 법인 점, ② 공공주택 특별법은 임대인이 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있는 경우를 열거하고 있는데 규정의 목적과 취지에 비추어볼 때 이는 강행규정에 해당하고 이 사건에서 임차인과 금융기관 간에 맺어진 약정은 위 강행규정을 위반하여 무효인 점, ③ 공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는 ‘행사상의 일신전속권’으로서 민법 제404조 제1항에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수 없는 점 등을 들었습니다. 
 
다운로드 : <a href="https://www.scourt.go.kr/portal/news/NewsViewAction.work?pageIndex=2&searchWord=&searchOption=&seqnum=8778&gubun=4&type=0" target="_blank">대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다230165 판결</a></div>

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