법무법인[유] 지평 || [건설 · 부동산] 주택법(개정 2026. 9. 8. / 시행 2027. 3. 9., 제21조 제1항은 2026. 9. 8.)

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[건설 · 부동산] 주택법(개정 2026. 9. 8. / 시행 2027. 3. 9., 제21조 제1항은 2026. 9. 8.)

2026.09.08

<div style="text-align: justify;">「주택법」이 지역주택조합 사업의 토지확보 지연과 불투명한 사업비 운영으로 사업이 장기화되는 문제를 개선하고, 노후 공동주택의 리모델링과 도심 내 도시형 생활주택 공급을 촉진하기 위하여 개정되었습니다. 
 
개정법은 도시형 생활주택의 세대수 기준을 준주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역에서는 500세대 미만으로 완화하고, 시ㆍ도가 철도역에서 500미터 이내인 역세권의 경우 조례로 500세대 이상 700세대 미만의 범위에서 달리 정할 수 있도록 하였으며, 이 개정규정은 2030. 12. 31.까지 효력을 가지고 시행 이후 사업계획승인 또는 건축허가를 받는 경우부터 적용됩니다(제2조 제20호, 부칙 제2조ㆍ제3조).  개정법은 공동주택 리모델링 시 입주자 공유가 아닌 복리시설을 기존 건축물 연면적 합계의 30% 이내에서 증축할 수 있도록 하고, 주거전용면적 85제곱미터를 초과하는 세대를 분할하는 리모델링의 경우 기존 세대수의 5% 이내에서 추가로 세대수를 증가할 수 있도록 하였으며(제2조 제25호), 리모델링주택조합이 주택건설사업 등록 없이 주택건설사업을 시행할 수 있도록 하였습니다(제4조 제1항). 
 
지역주택조합은 조합원 모집신고 시 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 소유권 또는 매매계약서와 국공유지 사용권원을 확보하여야 하고, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 지구단위계획이 수립되어 있지 않은 경우 모집신고를 수리하지 않으며(제11조의3 제1항ㆍ제5항), 지역주택조합은 조합설립인가 시 15% 이상의 토지소유권을 포함한 80% 이상의 토지매매계약서와 국공유지 사용권원을 확보하여야 합니다(제11조 제2항).  반면 개정법은 사업계획승인 신청 요건인 대지 소유권 확보 기준을 95% 이상에서 80% 이상으로 완화하였고, 이 규정은 공포한 날부터 시행되었습니다(제21조 제1항 제1호, 부칙 제1조). 
 
주택조합은 전체 사업비가 10% 이상 늘어나는 경우 총회에서 조합원 3분의 2 이상 출석과 출석 조합원 3분의 2 이상 찬성으로 의결하여야 하고, 이를 위반한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해집니다(제12조의2, 제102조 제4호의2).  주택조합은 공사비 증액이 일정 비율 이상인 경우 한국부동산원 등에 공사비 검증을 요청하고 그 결과를 조합원에게 공개하여야 하며, 검증결과를 반영한 증액계약에 대하여 총회 의결을 거쳐야 합니다(제14조의5).  주택조합은 조합설립인가일부터 3년이 되는 날까지 리모델링 허가를 받지 못한 경우에도 해산 여부를 결정하여야 하고, 사용검사일부터 1년이 되는 날까지 해산총회를 소집하여야 하며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택조합이 그 후 6개월 이내에 해산을 의결하지 않으면 조합설립인가를 취소할 수 있습니다(제14조의2, 제96조 제2호). 
 
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