법무법인[유] 지평 || [건설 · 부동산] 공공건설임대주택 임차권을 사실상 양도받아 거주하면서 장차 분양전환을 전제로 체결한 매매계약이 반사회질서 법률행위로 무효인지가 문제된 사건

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[건설 · 부동산] 공공건설임대주택 임차권을 사실상 양도받아 거주하면서 장차 분양전환을 전제로 체결한 매매계약이 반사회질서 법률행위로 무효인지가 문제된 사건

2025.07.18

<div style="text-align: justify;">[대상판결 : 대법원 2025. 7. 18. 선고 2023다264530, 2023다264547 판결] 
 
대상판결의 사실관계 요지는 다음과 같습니다.  원고는 무주택자로서 2008년 한국토지주택공사와 공공건설임대주택에 관한 임대차계약을 체결하였으나, 실제로는 입주하지 않고 피고가 원고 대신 입주하여 보증금 잔금을 납부하고 거주해 왔습니다.  이후 2012년 원고와 피고는 향후 아파트 분양전환을 전제로 한 매매계약을 체결하였고, 원고는 주민등록을 유지하다가 분양전환 시 소유권을 이전하겠다는 각서까지 작성했습니다.  한국토지주택공사가 임대의무기간 종료 후 원고에게 우선 분양전환에 관한 사항을 통보하자, 원고는 잔금을 완납하고 소유권이전등기를 마쳤습니다.  이에 원고는 피고를 상대로 아파트 인도를 청구하였고, 피고는 매매계약에 근거하여 소유권이전등기를 청구하는 반소를 제기했습니다. 
 
원심은 매매계약이 무효라는 원고의 주장을 배척하고 피고의 반소청구를 인용했습니다.  즉, 매매계약의 취지가 원고가 적법하게 소유권을 취득하는 것을 전제로 피고에게 이전하는 내용이므로 강행규정에 위반되지 않는다고 보았습니다.  매매계약 자체가 임차권 양도 금지 규정에 위반되는 것은 아니라고 보고 피고가 이미 매매대금을 지급했음을 인정하여, 피고의 소유권이전등기청구를 받아들인 것입니다. 
 
그러나 대법원은 달리 판단했습니다.  대법원은 원고와 피고 사이의 임차권 양도는 구 임대주택법상 강행규정에 위반되어 무효이고, 매매계약 역시 임대의무기간 동안 형식적으로 주민등록을 유지하여 마치 원고가 계속 거주한 것처럼 외관을 조작한 후 분양전환을 받아 피고에게 소유권을 이전하기로 한 내용이므로, 이는 공공건설임대주택 제도의 입법취지를 근본적으로 훼손하는 반사회질서 법률행위에 해당한다고 보았습니다.  이에 따라 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송했습니다.  
 
대상판결은 공공임대주택 제도가 무주택 서민의 주거 안정이라는 공익적 목적을 달성하기 위한 강행규정임을 재확인하면서, 이를 잠탈하는 편법적 거래에 대해 민법 제103조(반사회질서의 법률행위)를 근거로 무효 판단을 내린 사례라는 점에서 의의가 있습니다.  
 
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