법무법인[유] 지평 || [화제의 판결_건설부동산] “구분소유자의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 입주자대표회의의 하자보수보증금청구권은 양립 가능한 별개의 권리”

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[화제의 판결_건설부동산] “구분소유자의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 입주자대표회의의 하자보수보증금청구권은 양립 가능한 별개의 권리”

2012.11.05

<div>대상판결 사안에서는 구분소유자의 분양자에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 입주자대표회의의 건설공제조합에 대한 하자보수보증금청구권이 양립 가능한 별개의 권리인지 여부가 쟁점이 되었습니다.</div>

<div>이에 대하여 대법원은 다음과 같이 판단하였습니다. 
<div> </div>

<div>집합건물법에 의하여 하자담보추급권으로 인정되는 손해배상청구권은 특별한 사정이 없는 한 구분소유자에게 귀속되는 것이고 입주자대표회의에게는 그 권리가 없고, 주택법령에 의하여 입주자대표회의가 가지는 권리는 사업주체(이 사건의 경우 피고회사)에 대한 하자보수의 이행을 청구할 수 있는 권리일 뿐이고 그에 갈음한 손해배상을 청구할 권리는 인정되지 않는다. 또한 입주자대표회의가 주택법령에 근거하여 피고조합에 대하여 가지는 보증금청구권은 사업주체의 하자보수의무를 주채무로 한 보증채무의 성격을 가지는 것일 뿐 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과는 무관한 것이다. 다시 말해 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과 주택법령에 의한 입주자대표회의의 하자보수이행청구권 및 보증금지급청구권은 그 인정 근거와 권리관계의 당사자 및 책임내용 등이 서로 다른 별개의 책임이다. 또한 원고 입주자대표회의에 대한 피고조합의 보증금지급채무는 피고회사의 하자보수이행의무에 대한 보증채무일 뿐이고 이 사건에서 원고 입주자대표회의가 주장하는 피고회사의 손해배상채무가 그 주채무인 것은 아니므로, 원고 입주자대표회의가 피고회사에 대하여 주장하는 손해배상청구권과 피고조합에 대하여 주장하는 보증금지급청구권 사이에도 법률상의 직접적인 연계관계는 없다.</div>

<div>대상판결은 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 구 주택건설촉진법, 구 공동주택관리령의 규정에 관한 것이지만, 현행 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’), 현행 주택법, 동법 시행령도 이와 유사한 규정을 두고 있으므로, 대상 판결의 내용은 현행 법령 하에서도 유의미한 것으로 볼 수 있습니다. 이하에서 인용되는 조문은 현행 법령에 기초한 것입니다.</div>

<div>집합건물의 구분소유자는 분양자에 대하여 하자의 보수를 청구하거나 하자의 보수에 가름하여 또는 하자보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다(집합건물법 제9조 제1항, 민법 제667조 제1항, 제2항). 한편 입주자대표회의는 사업주체가 하자보수를 이행하지 아니하는 경우 금융기관에 예치한 보증금을 청구하거나 보증서발급기관에 보증금의 지급을 청구할 수 있습니다(주택법 시행령 제59조의2 제3항). 여기서 구분소유자의 손해배상청구권과 입주자대표회의의 하자보수보증금청구권이 그 실질이 동일하여 동시에 인정될 수 없는 권리인지가 문제됩니다.</div>

<div>이와 관련하여 대법원은 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과 주택법령에 의한 입주자대표회의의 하자보수이행청구권 및 보증금지급청구권은 그 인정 근거와 권리관계의 당사자 및 책임내용 등이 서로 다른 별개의 책임으로서 병렬적으로 인정될 수 있는 것이라고 판단하였습니다.</div>

<div>다만, 위 각 책임은 그 대상인 하자가 일부 겹치는 것이고 그렇게 겹치는 범위 내에서는 결과적으로 동일한 하자의 보수를 위하여 존재하는 것이므로, 향후 그 중 어느 한 권리를 행사하여 하자보수에 갈음한 보수비용 상당이 지급되면 그 금원이 지급된 하자와 관련된 한도 내에서 다른 권리도 소멸하는 관계에 있다는 점을 인정하였습니다.</div>

<div>그럼에도 불구하고 이는 의무 이행 단계에서의 조정에 관한 문제일 뿐이고, 의무의 존부를 선언하는 판결 단계에서 상호 배척 관계로 볼 것은 아니므로, 위 두 청구를 함께 인용하더라도 중복 지급을 명한 것이라 볼 수 없다고 판시하였습니다.</div>

<div>이상의 내용을 종합하면, 구분소유자의 분양자에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 입주자대표회의의 건설공제조합에 대한 하자보수보증금청구권은 양립 가능한 별개의 권리이나, 어느 하나가 이행되면 나머지 하나는 그 이행된 부분만큼 소멸하는 관계에 있다고 볼 수 있겠습니다.</div>

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