법무법인[유] 지평 || 공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준 초과분은 무효

법률정보|칼럼

공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준 초과분은 무효

2011.05.23

▨ 대상판결 : 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 판결 
 
 
1. 사실관계 
 
(1) 대한주택공사(이하 '주공'이라고 한다)는 2000. 6. 5. 광주 광산구(이하 생략) 소재 공공임대아파트(32평형, 이하 '본건 아파트'라 한다)를 5년간 임대하기 위하여 '주택공급에 관한 규칙' 및 '임대주택법 시행규칙'에 따라 입주자모집공고를 하면서 '분양전환 예정시기 및 분양전환가격 산정기준'으로 "① 분양전환시기 : 최초 입주지정기간 만료일 다음달부터 5년 후, ② 분양전환가격 산정기준 : '임대주택법 시행규칙'에 의거 건설원가와 감정평가가격의 산술평균 가격으로 하고, 다만 이 경우에도 분양전환 당시에 산출한 당해 주택의 분양(예정)가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없음, 임대시행 당시의 분양가격(분양전환 가격산정의 기초가 되는 금액, 최초 입주자 모집공고 당시의 건설원가이고, 향후 분양전환가격은 이 금액을 기초로 다시 산정함) : 택지비 18,219,000원(B형 : 18,195,000원), 건축비 65,359,000원(B형 : 65,274,000원), 지하주차장 4,607,000원(B형 : 4,606,000원) 합계 88,185,000원(B형 : 88,075,000원)"이라고 공고하였다. 
 
(2) 그 후 주공은 원고들과 임대차계약을 체결하고 임대의무기간인 5년 동안 본건 아파트를 임대하였는데, 그 계약서 제12조에서는 그 임대목적 아파트가 임대 주택법 시행령 제9조 제1항 제2호 및 제3호의 임대주택에 해당하는 경우 위 주택은 최초 입주지정기간 종료 후 5년 후 매각하되, 매각가격 산정기준은 입주자모집공고안에서 정한 바에 따른다고 정하고 있다. 
 
(3) 주공은 2006. 10. 9. 본건 아파트에 관한 분양전환 공고를 내고, 본건 아파트의 감정가와 건설원가를 산술평균 내어 분양전환가격을 결정하였는데, 이때 건설원가를 계산하면서 택지비를 주공이 개발한 원가의 100%로 보았고, 건축비는 건설교통부장관 고시의 표준 건축비를 기준으로 하였다. 그 후 주공은 2007. 9. 14. 임차인들에게 2007. 10. 31.까지 분양전환신청을 할 것을 공고하였다. 
 
(4) 원고들은 위 건설원가가 법령의 규정에 위반하여 부당하게 높은 가격으로 산정되었음을 이유로 위 가격에 따른 분양전환신청을 거부하고, 자신들이 산정한 정당한 분양대금을 지급받음과 동시에 원고들에게 소유권이전등기절차를 이행할 것을 구하는 이 사건 소를 제기하였다가 소송 계속 중 주공이 원고들에 대하여 우선분양권을 포기한 것으로 취급하여 임대차계약을 해지한 후 건물명도소송을 제기하자 부득이 2009. 7.경까지 주공과의 사이에 위 각 분양전환가격에 따라 위 각 아파트에 관한 분양계약을 체결하고, 주공에게 각 분양대금을 납입하였다. 
 
 
2. 이 사건의 주요쟁점 
 
이 사건에서는 임대아파트의 분양전환가격을 산정할 때 필요한 건축원가의 산정방식 및 임대주택법 시행규칙이 정한 분양전환 가격산정기준을 초과하는 금액으로 체결된 분양계약의 효력이 문제되었다. 
 
(1) 택지비의 경우, 사기업체가 국가나 주공 등으로부터 택지를 공급받아 임대주택을 건설할 경우에는 택지개발업무처리지침에 따라 택지조성원가의 80%를 택지비로 정하고 있는데, 주공이 직접 개발한 택지에 임대주택이 건설된 경우에는 위 지침을 적용하지 않고 택지조성원가의 100%를 택지비로 정할 수 있는지가 문제되었다. 
 
(2) 건축비의 경우, 임대주택법 시행규칙이 정한 분양전환 가격산정기준이 건축비에 관하여 상한가격을 건설부장관이 고시하는 가격(이하 '표준건축비'라 한다)에 의한다고 하고 있는데, 위 규정에 의할 때 분양전환 가격의 산정기준이 되는 건축비는 표준건축비의 범위 내에서 건축원가로 정하여야 하는 것이 아닌지 문제되었다. 
 
(3) 과거 대법원 판결(대법원 2004. 12. 10. 선고 2004다33605 판결)에 의하면 임대주택법 시행규칙이 정한 분양전환 가격산정기준에 위반하여 산정된 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 사법상 유효하며, 분양전환가격이 지나치게 높아 임차인의 우선분양권을 박탈하는 정도에 이르는 경우에만 무효이므로, 본건의 경우 분양전환가격이 임대주택법 시행규칙이 정한 기준에 위배되더라도 유효하다고 보아야 하는 것인지 문제되었다. 
 
 
3. 대상판결의 요지 
 
제1심 재판부는 과거 대법원 판결에 따라 본건에 체결된 분양계약이 임대주택법 시행규칙이 정한 분양전환가격 산정기준에 위배된다고 하더라도 유효하다고 판단하였으나, 항소심 재판부는 주공의 분양전환가격 산정이 임대주택법 시행규칙이 정한 분양전환가격 산정기준에 위배되며, 이와 같이 위 기준에 위배되는 금액을 체결된 분양계약은 무효라고 판단하였다. 
 
이에 대법원은 다음과 같은 취지로 판시하면서 항소심의 판결을 지지하였다. 
 
○ 임대사업자가 임대주택법 시행규칙이 정한 분양전환가격 산정기준에 기속되지 않는다고 해석하면 구 임대주택법의 입법목적이 본질적으로 침해될 우려가 있으므로, 이를 방지하기 위해서는 위 기준을 위반한 임대사업자를 형사적으로 처벌하는 것만으로는 부족하고, 위 기준에 위반하여 정한 분양전환가격에 의한 경제적 이익이 임대사업자에게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다. 따라서 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 규정들이 정한 기준에 따라 산정된 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효라고 보아야 한다. 위 견해에 배치되는 범위 내에서 기존 대법원 판결(2004. 12. 10. 선고 2004다 33605 판결)은 변경하기로 한다. 
 
○ 택지비의 경우, 주공이 민간사업자가 조성한 택지 위에 임대주택을 건설할 때에는 할인된 조성원가를 적용하면서 스스로 개발한 택지 위에 임대주택을 건설하는 경우에는 그 이상의 조성원가를 적용하는 것은 합리적인 이유도 없고 형평에도 반한다. 따라서 주공이 스스로 개발한 택지 위에 임대주택을 건설하는 경우에도 택지개발업무처리지침에 따른 할인가격을 적용해야 한다. 
 
○ 건축비의 경우, 임대주택법 시행규칙이 규정한 '표준건축비'는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한가격을 의미하는 것으로 건축비와는 명확히 구별되고, 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비를 기준으로 하고 있음이 분명하다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미하는 것으로 보아야 한다. 
 
그 외에도 대법원은 위 판결에서, '입주자모집공고 당시 분양전환가격 기준을 공고하였다 하더라도, 그 후 임대주택법 등 관련 법령이 개정되면 개정된 법률에 별도의 경과규정이 존재하지 않는 한 임대주택의 분양전환에 관한 법률 관계에 관하여는 개정된 법령이 적용되는 것이 원칙'이라고 판시하였다. 다만 개정 전 규정의 존속에 대한 임대사업자의 신뢰가 개정 규정이 이루고자 하는 공익상의 요구보다 더 보호가치가 있다고 인정되는 경우에는 그러한 신뢰를 보호하기 위하여 그 적용이 제한될 여지가 있다고 보았다. 
 
 
4. 해설 
 
임대주택법은 주택을 소유할 자력을 갖추지 못한 저소득 국민들의 주거생활안정을 위하여 임대주택을 보급하고, 임대의무기간 경과 후에도 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하였습니다. 그리고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하여 합리적인 가격으로 분양계약이 체결되도록 보호하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 대법원은 위 규정에 위반되는 분양전환가격에 따라 체결된 분양계약의 효력을 인정하고 있어, 위 규정의 의미는 사실상 많이 퇴색되었습니다. 이로 인해 무주택 임차인들의 보호를 위한 임대주택법이 임대사업자의 경제적 이익달성 수단으로 전환되었다는 문제 제기가 늘어나게 되었고, 대법원은 임대주택법의 관련규정이 강행규정이라고 선언함으로써 위와 같은 문제를 법률적으로 해소하고자 한 것으로 보입니다. 그러나 위 판결은 향후 진행될 임대사업뿐만 아니라 기존에 이미 분양이 완료된 사업에도 영향을 미쳐, 앞으로 분양전환가격 초과분의 반환을 구하는 소송이 대거 이어질 것으로 보입니다.

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