법무법인[유] 지평 || 베트남 내 공장건물 임차 시 유의사항

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베트남 내 공장건물 임차 시 유의사항

2010.10.15

한동안 세계 금융위기 등의 요인으로 베트남 내 한국투자자의 진출이 주춤했었지만, 최근에 다시 제조업을 중심으로 한국투자자의 베트남투자가 활기를 띠고 있습니다. 특히 중국에 진출했던 한국투자자들이 인건비 및 토지 임대료 상승 등의 요인으로 공장을 베트남으로 이전하는 사례가 늘고 있습니다. 
 
베트남정부에서는 이러한 외국인의 제조업투자 진출에 대하여 가능하면 국가로부터 직접 토지를 임차해서 공장건물 및 설비투자를 하도록 권장하고 있습니다. 하지만 초기 투자 리스크를 줄이고, 투자기간 등을 단축하기 위해 기존 공장건물을 임차해서 투자를 하는 형태도 많이 나타나고 있습니다. 
 
또한 일부 지역에서는 위와 같은 상황을 활용해 베트남회사가 국가로부터 제조업허가를 받아 국가로부터 토지를 임차해 공장건물을 신축하고 공장설비를 갖춘 후 이를 통째로 외국인투자자에게 임대하는 사례도 나타나고 있습니다. 
 
위와 같이 공장건물 및 설비를 통째로 임차해 투자허가를 취득하고자 할 경우, 공장건물 및 설비를 3년 내지 5년 정도의 기간을 정해서 임대차계약을 체결하고, 투자허가신청을 하는 것이 일반적인데 이러한 경우 투자허가 취득과정에서 여러 가지 난관에 봉착할 수 있습니다. 
 
먼저, 베트남회사가 공장건물 및 설비를 임대할 수 있는 권한을 보유하고 있는 지의 여부가 문제가 될 수 있습니다. 베트남 토지법상 국가로부터 임차한 토지를 재임대하는 것은 여러 가지 제한이 있습니다. 하지만 임차한 토지 위에 건립한 공장건물은 개인소유이므로 공장건물을 임대하는 것은 원칙적으로 가능합니다. 그런데 투자허가서 발급과정에서 투자허가기관에서는 국가로부터 임차한 토지 위에 신축한 공장건물을 통째로 외국인투자자에게 임대하고자 할 경우, 당초 국가로부터 토지를 임차한 목적에 위배된다는 이유로 투자허가서 발급을 거부하는 경우도 있을 수 있습니다. 
 
따라서 외국인투자자가 공장건물 임대를 통해 투자허가를 취득하고자 할 때는 그러한 공장건물을 소유한 베트남회사가 부동산 임대업(공장건물 포함)을 영위할 수 있는 허가(사업자등록증 상의 허가)를 가지고 있는 지, 그리고 그리고 그 베트남회사가 토지 위에 공장건물을 신축해서 제조업을 영위하기 위한 투자허가를 받을 때 역시 부동산 임대업(공장건물 포함) 허가(투자허가서 상의 허가)를 보유하고 있는 지의 여부를 확인하는 것이 필요합니다. 
 
그리고 투자허가기관에서는 위와 같은 사항 외에도, 외국인투자자가 3년 내지 5년의 비교적 단기간의 공장건물 및 공장설비 임대계약서를 근거로 투자허가를 취득하고자 할 경우, 임대기간이 만료될 때 고용근로자의 임금 및 사회보험료 등을 체불할 가능성을 우려해서 임금 등 체불 가능성을 불식시키기 위한 보장책을 제시할 것을 요구하는 사례도 나타나고 있습니다. 특히 봉제업 등 다수의 근로자를 고용하는 제조업의 경우 임금 등 체불에 대한 우려가 큰 것으로 보여집니다. 일부 지역에서 근로자들에 대한 임금 및 사회보험료 등을 체불하고 공장을 폐쇄하는 사례가 있었다는 점 때문에 위와 같은 사례가 나타나고 있는 것 같습니다. 
 
위와 같은 임금 등의 체불 방지를 위한 보장책에 대해서 베트남 투자법 등에 명시적인 규정이 없지만, 투자허가기관이 투자허가 발급 과정에서 위와 같은 보장책의 제시를 요구할 경우, 이를 수용하거나 투자계획 자체를 철회하는 방법 외에는 다른 길을 찾는 것이 사실상 불가능한 것으로 보여집니다. 다만, 그러한 요구를 수용할 수밖에 없는 경우 그 방법에 대하여는 투자허가기관과 협의가 필요할 것입니다. 
 
법무법인 지평지성 김주현 변호사ㆍJS Horizon Vietnam Hanoi 지사장

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