법무법인[유] 지평 || 책임준공보증의 담보적 기능

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책임준공보증의 담보적 기능

2010.05.26

▒ <a href="http://www.jipyong.com/origin/newsletter/real_estate/09_201005/data/precedent_2009da20628.pdf">대법원 2010. 3. 11. 선고 2009다20628 판결</a> 
 
1. 사실관계 
 
(1) 이 사건 개발사업의 시행사인 A, 시공사인 피고, 신탁회사인 B 및 대출금융기관인 원고는 이 사건 개발사업약정을 체결하였는데, 피고는 공사도급계약에서 정한 기간 내에 책임준공을 할 의무를 부담하고(중도금대출 실행 시 별도의 준공보증확약서를 제출하기로 함), 공사도급계약상 공사기간은 착공 후 15개월로 하며, A가 사업을 정상적으로 수행하기 어려운 경우 A는 사업과 관련된 모든 권리와 의무를 피고 또는 피고가 지정하는 자에게 양도하고, 피고 또는 피고가 지정하는 자가 이를 양수한 경우 A의 원고에 대한 대출금채무도 인수하기로 약정하였다. 
 
(2) 원고는 A에게 금 530억원을 대출하였고, C와 D는 이에 대한 연대보증을 하였다. 
 
(3) A, 피고 및 원고는 수분양자들에 대한 중도금대출과 관련하여 이 사건 업무협약을 체결하였는데, 수분양자가 기한의 이익을 상실하는 등의 사유가 발생하여 원고가 수분양자의 대출금 상환을 A에게 청구하는 경우 A와 피고는 분양계약을 해지하고 수분양자에게 반환할 분양대금으로 중도금대출금을 상환하도록 약정하였다. 
 
(4) 원고는 수분양자들에게 중도금대출을 실행하였다. 
 
(5) 관할관청의 분양중지명령과 공사비 미지급 등으로 이 사건 건물의 분양 및 공사가 중단되었다. 
 
(6) 피고는 A에게 사업시행권을 양수하겠다는 의사를 표시하였으나, A가 양도를 거부하자 양수 의사를 철회하였다 
 
2. 소송의 경과 
 
(1) 원고는 피고 및 A, C, D를 상대로 소를 제기하였고, 이 중 피고에 대하여 주위적으로 피고가 A의 사업시행권을 양수함으로써 A의 대출금채무 및 중도금대출금채무(중도금대출금채무에 대하여는 보증채무도 부담)를 인수하였으므로 원고에게 이를 상환할 의무가 있고, 예비적으로 피고가 책임준공의무를 이행하지 아니하여 원고에게 발생한 손해를 배상하여야 한다고 주장하였다. 
 
(2) 제1심은 피고에게 사업시행권이 이전되지 않았고, 중도금대출금채무에 대하여 보증한 바 없다고 판단하여 피고에 대한 주위적 청구를 기각하였고, 피고가 책임준공을 이행하지 못한 것은 공사도급계약에서 정하는 예외사유에 해당한다고 하여 예비적 청구도 기각하였다(서울중앙지방법원 2007. 9. 13. 선고 2006가단88935 판결). 
 
(3) 원고는 제1심판결 중 A와 피고에 관한 부분에 대하여 항소하였고, 원심도 제1심과 동일한 취지로 판시를 하면서 원고의 항소를 모두 기각하였다(서울고등법원 2009. 1. 23. 선고 2007나100874 판결). 
 
(4) 원고는 원심판결 중 피고에 관한 부분에 대하여 상고하였고, 대상판결은 주위적 청구에 대한 상고는 기각하였으나 예비적 청구에 대한 부분은 파기하고 원심으로 환송하였다. 
 
3. 판결요지 
 
대상판결은 ① 이 사건 개발사업약정에서 사업시행권양수도에 관한 내용이 규정되고 이에 관한 제소전화해가 이루어졌으며 양도 상대방의 양수 의사표시가 있었던 것만으로는 사업시행권이 이전될 수 없다는 점, ② 이 사건 업무협약의 내용만으로는 피고가 수분양자들의 중도금대출금채무를 대신 이행할 의무를 부담하는 것으로 볼 수 없다는 점, ③ 이 사건 개발사업약정에서 이 사건 개발사업약정이 공사도급계약보다 우선한다고 규정하고 있고, 공사도급계약은 A와 피고 사이에 체결된 것에 불과하여, A와 피고가 이 사건 개발사업약정에 반하는 내용을 공사도급계약에서 정하더라도 이는 원고에 대하여 효력이 없으므로, 피고는 이 사건 개발사업약정에 따라 원고에게 책임준공의무를 부담한다는 점, ④ 피고는 이 사건 개발사업약정의 사업시행권양수도에 관한 내용에 따라 사업시행권양수의무를 부담한다는 점, ⑤ 피고가 위 책임준공의무와 사업시행권양수의무를 이행하지 아니하는 경우 피고는 원고에 대하여 손해배상채무를 부담할 수 있다는 점을 판시하였다. 
 
4. 해설 
 
(1) 대상판결은 "피고가 완공할 이 사건 건물은 원고의 이 사건 대출금 및 중도금대출금의 중요한 담보가 되는 것이므로, 이 사건 개발사업약정에 따라 합계 1,000억 원이 넘는 거액의 대출을 하는 원고로서는, 시행사가 사업을 정상적으로 수행하기 어려운 경우 신용도가 높은 피고로 하여금 이 사건 사업시행권을 인수하여 이 사건 건물을 정해진 기간 내에 책임준공하도록 약정할 필요가 있었"고, "사업시행권의 양도는, 이 사건 개발사업의 정상적인 진행이 어려울 경우 자력이 있는 피고로 하여금 사업을 인수하여 건물을 완공토록 함으로써 이 사건 건물에 대한 원고의 담보권을 확보하려는데 그 취지가 있는 것으로 보아야 할 것"이라고 판시하고 있습니다. 이는 대출금 회수와 관련하여 중요한 담보물인 이 사건 건물의 준공을 위해서는 사업시행권양수와 책임준공이 반드시 필요하다고 보고, 피고는 원고에 대하여 사업시행권양수의무 및 책임준공의무를 부담한다고 판단한 것으로서, 대법원이 사업시행권양수도와 책임준공보증의 담보적 기능을 확인한 것으로 평가할 수 있습니다. 다만, 건물의 준공과 직접적으로 관련이 있는 것은 책임준공이고, 책임준공의무는 사업시행권양수도가 이루어지지 않는 경우에도 이행되어야 한다는 점에서 책임준공보증의 담보적 기능이 보다 핵심적인 것으로 생각됩니다. 
 
(2) 일반적으로 책임준공보증이란 시공사가, 불가항력적인 사유를 제외하고는, 공사비 미지급 등의 사유가 발생하더라도 준공예정일까지 건물을 준공할 것을 대출금융기관에게 확약하는 것입니다. 원래 건물을 준공할 의무는 수급인인 시공사가 도급인인 시행사에게 공사도급계약서에서 약정한 바에 따라 부담하는 의무입니다. 그러나 대출금융기관의 입장에서는 건물의 준공이 대출금의 회수와 밀접한 관련이 있으므로, 대출금융기관은 시공사로 하여금 자신에게 책임준공의무를 이행하도록 하는 것입니다. 한편 시공사가 건물을 준공하지 못한 것과 관련하여 자신에게 귀책사유가 없음(예를 들어, 공사비 미지급으로 인한 준공의무 불이행)을 대출금융기관에게 주장할 수 있다면, 책임준공보증의 대출금 회수를 위한 담보적 기능이 유명무실해질 수 있습니다. 따라서 책임준공보증에 있어서 시공사가 자신에게 귀책사유 없음을 대출금융기관에게 주장할 수 없도록 하는 것입니다. 그런데 대상판결에서는 이 사건 개발사업약정에서 중도금 대출 실행 시 별도로 제출하기로 한 준공보증확약서에 관한 언급이 전혀 없는바, 만일 준공보증확약서에 위와 같은 내용이 없거나 준공보증확약서가 아예 제출되지 아니하였다면, 피고가 책임준공의무를 이행하지 아니한 것은 공사비 미지급 등 A의 잘못에 기인한 측면이 커보이므로 피고의 귀책사유가 부정될 가능성이 낮지 않을 것으로 예상됩니다. 
 
(3) 한편 사업시행권이란 사업인허가, 사업부지, 건물, 분양계약상의 지위 등 시행사가 사업과 관련하여 보유하는 제반 권리를 의미하고, 사업시행권양수도란 차주인 시행사가 기한의 이익을 상실하는 경우 대출금융기관의 판단에 따라 시행사가 이러한 사업시행권을 대출금융기관 또는 대출금융기관이 지정하는 자(통상적으로 시공사)에게 이전하는 것을 말합니다. 사업시행권양수도는 시행사가 사업을 정상적으로 진행할 수 없는 상황에 이른 경우, 사업주체를 변경함으로써 사업을 정상화하고, 대출원리금의 회수를 원할하게 하는 데에 목적이 있습니다. 그런데 거래실무에서 사업약정에 사업시행권양수도에 관한 내용을 정하는 경우, 시행사가 기한의 이익을 상실하는 때 시행사의 사업시행권을 박탈하는 것에 주안점을 두어, 시행사는 사업시행권을 양도하여야 한다는 점만 명시할 뿐 상대방이 이를 양수하여야 한다는 표현은 적시하지 않는 경우가 많습니다. 이는 대출금융기관 또는 대출금융기관이 지정하는 자에게 사업시행권을 양도하는 것으로 정하는 경우가 통상적이고, 이때 이들의 양수 의무를 규정하는 것은 대출금융기관의 입장에서 실익이 없기 때문인 것으로 보입니다. 그러나 이 사건 개발사업약정에서는 시공사 또는 시공사가 지정하는 자에게 양도하는 것으로 정하였으므로, 이들이 양수 의무를 부담한다는 점을 명확히 규정할 필요가 있었다고 보입니다. 하지만 대상판결은 위와 같은 내용을 명시하지 아니한 본 사안에 대해서도 상대방의 사업시행권양수의무를 인정하였습니다. 이는 계약서상 문언의 형식적 해석에 그치지 않고 사업약정 체결 당시의 당사자들의 의사, 거래의 실제 및 사업시행권양수도의 취지를 고려한 것이라는 점에서 의의가 있는 것으로 생각됩니다. 
 
(4) 대상판결은 사업시행권양수의무 및 책임준공의무 불이행에 관한 귀책사유 유무, 손해 발생 유무 및 손해배상의 범위에 관하여 원심이 심리, 판단하도록 하였습니다. 현재 파기환송심이 진행되고 있는데, 특히 '손해배상의 범위'와 관련하여 파기환송심이 사업시행권양수의무 및 책임준공의무 불이행과 상당인과관계에 있는 손해를 어디까지로 판단할 것인지에 대해서는 주목할 필요가 있을 것으로 생각됩니다. 현재 부동산 경기 침체의 장기화로 대량 미분양 사태가 발생하고, 이로 인한 공사비 미지급으로 인하여 공사가 중단되기에 이른 사고 사업장들이 많이 생겨나고 있습니다. 일부의 경우는 대출금융기관이 시공사가 책임준공의무를 이행하지 아니한 것과 관련하여 법적 대응을 검토하고 있는 사례들이 발생하고 있습니다. 대상판결과 향후의 파기환송심의 판결은 시공사의 책임준공의무 불이행으로 인한 손해배상책임의 유무 및 범위와 관련하여 중요한 선례가 될 것으로 보입니다.

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