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베트남 개정 토지법 소개

2024.04.29

베트남 국회에서 2023년 11월 27일 부동산사업법과 주택법 개정안이 통과한데 이어, 2024년 1월 18일 토지법 개정안이 통과하였습니다. 이들 개정 법률들은 당초 2025년 1월 1일 발효될 예정이었으나, 올해 7월부터 조기 발효하는 것이 논의되고 있습니다. 이번 칼럼에서는 토지법에서 개정된 내용 중 외국인 투자자에게 중요한 사항들을 소개하고자 합니다.  
 
 
1. 외국인투자기업 
 
현행 토지법에서는 외국인투자기업의 의미에 대해 정의하지 않아 그 구분 기준이 모호하였습니다.  개정 토지법에서는 투자법에 따라 외국인 투자 절차를 따르는 기업을 외국인투자기업으로 정의하고 있습니다.  이로써 외국인 투자자가 지분 50% 이하를 보유한 기업은 외국인투자기업에 적용되는 제약을 받지 않고 내자기업과 동등한 권리를 갖게 되었습니다. 
개정 부동산사업법도 개정 토지법과 동일한 취지로 외국인투자기업에 대한 정의를 명시하고 있습니다.  부동산사업법에서는 내자기업과 비교하여 외국인투자기업의 사업 활동 범위를 제한적으로 허용하고 있는데, 이렇게 사업 활동의 범위가 제한되는 기업의 기준이 명확해졌습니다. 
개정 토지법에서 외국인투자기업의 권리로 산업단지 내 토지를 매수할 수 있음을 명시하고 있습니다.  이러한 권리는 현행 토지법에서는 명시되어 있지 않아, 산업단지 내 토지의 경우 공단으로부터 토지를 임차한 토지사용자가 토지를 매각하고자 할 경우, 매도자가 공단과 임대차계약을 해지한 뒤 매수자가 공단과 새로이 임대차계약을 체결하는 형식을 취하였습니다.  그러나 앞으로는 산업단지 내 토지도 매도자와 매수자 사이에서 직접 매매할 수 있을 것으로 기대됩니다. 
 
2. 토지사용료 
 
현행 토지법에서는 성(Province) 정부가 5년 단위로 토지가격표를 정하도록 하고 있으나, 개정 토지법에서는 매년 시장가격을 기초로 정하도록 변경되었습니다.  개정 토지법에 따라 최초로 정해지는 토지가격표는 2026년 1월 1일까지 공표될 예정입니다.  이로써 정부가 부과하는 토지사용료는 보다 시장가격에 근접하게 되어, 토지 가격이 인상되는 요인으로 작용할 것으로 예상됩니다. 
현행 토지법에서는 토지 사용료를 매년 납부할 것인지 아니면 일시불로 납부할 것인지를 토지사용자가 선택할 수 있도록 하고 있는 반면, 개정 토지법에서는 일시납을 한정된 경우에만 허용하고 있습니다.  즉, (i) 농지와 임야; (ii) 산업단지와 관광 또는 오피스 목적의 상업용지, (iii) 사회주택의 경우에만 일시납이 허용됩니다.  다만 이에 해당하지 않더라도 개정 토지법 발효 전에 일시납으로 토지사용권을 받은 사용자는 그대로 일시납 상태를 유지할 수도 있고, 연납 방식으로 변경할 수도 있습니다.  그리고 개정 토지법에서는 토지 사용자가 정부와 체결하는 토지임대계약상의 임대료(연납 방식의 경우)를 5년 단위로 조정하도록 하고 있습니다.  이로 인하여 기존 일시납 토지를 매수하려는 투자자들이 늘어나 토지 가격의 상승 요인이 될 수 있겠고, 정부로부터 새로이 연납 방식으로 토지사용권을 취득하는 사업자는 토지 비용이 5년 단위로 조정(특히 인상)될 위험이 발생하겠습니다. 
 
3. 토지사용자의 권리 
 
개정 토지법에서는 토지사용료/임대료를 일시납한 토지사용자로부터 토지와 건물에 대한 담보권을 설정받을 수 있는 주체로 현지 신용기관뿐만 아니라 일반 기업과 개인도 명시하고 있습니다.  현행 토지법에서는 현지 신용기관만 허용하던 것에서 더 확대되었습니다.  다만 외국인은 여전히 담보권을 설정받을 수 없습니다.  이로써 부동산을 담보로 자금을 조달하기가 보다 용이해질 것으로 기대됩니다. 
개정 토지법은 토지사용료를 일시납할 수 있는 경우를 제한한 것에 대한 보완으로, 연납 토지사용자의 권리를 확대하였습니다.  즉, 연납 토지를 양도하거나 임대하는 것을 허용하고 있습니다.  현행 토지법에서는 일시납 토지만 양도 등 처분 행위를 허용하고 있어, 연납 토지를 양도하고자 할 경우 양도인이 토지사용권을 정부에 반환한 뒤 양수인이 정부로부터 토지사용권을 받아야 하는 복잡한 거래 형식을 취하여야 했으나, 개정법 하에서는 당사자 사이에 직접 매매할 수 있게 됩니다.  이로써 연납 토지사용자의 투자금 회수나 exit 전략이 보다 수월해질 것으로 기대됩니다. 
개정 토지법은 토지사용료를 감면받은 사용자가 토지를 양도 또는 현물출자할 경우 감면받았던 토지사용료를 정부에 반환할 것을 명시하고 있습니다.  이로써 감면 토지를 취득하여 개발하려는 사업자의 개발 비용이 늘어나는 결과가 예상됩니다. 
 
4. 프로젝트 양수도 
 
현행 부동산사업법에서는 프로젝트(부동산개발사업권) 양도의 방법으로 해당 사업부지의 토지사용권이 양도되는 거래 형태를 규정하고 있지만, 현행 토지법에서는 이에 대해 명시하고 있지 않습니다.  이를 보완하기 위해 개정 토지법에서는 프로젝트 양도로써 토지사용권이 이전되는 근거를 명시하고 있습니다.  다만 이에 관한 상세한 내용은 추후 제정할 Decreee에서 정하도록 위임하고 있습니다. 
개정 부동산사업법에서는 토지사용료를 완납한 경우에는 토지사용권증서가 발급되기 전이라도 프로젝트 양수도를 할 수 있도록 허용하고 있습니다.  이로써 부동산개발사업권을 양수도하는 데에 소요되는 기간이 단축될 수 있을 것입니다.   
 
5. 토지사용기간 연장 
 
현행 토지법은 토지사용기간(통상적으로 50년, 예외적으로 70년)의 만료에 임박하여 연장을 신청할 수 있도록 규정하고 있어, 토지사용기간 중간에 연장하는 것은 어렵습니다.  반면 개정 토지법은 일정 조건을 충족할 경우, 즉, (i) 지방정부의 토지이용계획에 부합하고, (ii) 토지사용료를 완납하였으며, (iii) 토지사용권의 몰취 사유(예를 들어 토지법 위반)가 없고, (iv) 관할 행정기관의 승인을 받고, (v) 환경 보호 요건이 충족될 것을 조건으로, 기간 만료 전이라도 연장하는 것을 허용하고 있습니다.  이로써 토지나 프로젝트 또는 법인을 양도하고자 할 때, 양수인 입장에서 장래 토지사용기간이 연장될지 여부에 대한 불확실성을 제거하고 거래가치를 높일 수 있게 될 것으로 기대됩니다.  
 
6. 분쟁관할 
 
현행 토지법은 토지와 건물에 관한 분쟁의 해결기관으로 오로지 베트남 법원이 전속적인 관할을 갖도록 하고 있습니다.  그러나 개정 토지법에서는 상업 활동으로 인한 분쟁의 경우 베트남 법원 외에 베트남 중재기관(Vietnam International Arbitration Center)도 관할을 갖도록 하고 있습니다.  이로써 거래 당사자들은 중재를 통해 보다 신속한 해결을 도모할 수 있게 될 것으로 기대됩니다. 
 
7. 전산화 
 
개정 토지법은 토지사용권증서와 부동산에 관한 일부 정보를 국가 데이터베이스에 전산화하여 집적하도록 하고 있습니다.  이로써 부동산을 거래하고자 하는 당사자들이 보다 신속하고 신뢰할 수 있는 방법으로 정보를 확인할 수 있게 될 것입니다. 
 
8. 하위 법령 
 
개정 토지법 관련 하위 법령으로, 자원환경부(Ministry of Natural Resources and Environment)는 법 발효 예정일(2025년 1월 1일)까지 최소 9개의 시행령(Decree)를 공포할 예정입니다.  즉, (i) 일반적인 시행령; (ii) 토지 매립에 관한 시행령, (iii) 조림법(Law on Forestry) 시행령(Decree 156/2018/ND-CP)의 개정 시행령, (iv) 토지 가격에 관한 시행령; (v) 토지 보상에 관한 시행령; (vi) 토지 등록 및 데이터베이스에 관한 시행령, (vii) 법 위반 행위에 대한 제재조치에 관한 시행령, (viii) 토지사용료 및 임대료에 관한 시행령, (ix) 논(벼농사용 토지)에 관한 시행령이 제정될 예정입니다.  이들 시행령에서 개정 법의 세부 내용과 절차에 관한 내용이 규정될 예정이므로, 이를 유의하여 주시할 필요가 있겠습니다.

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