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[건설 · 부동산] 수급인의 일방적 계약해지 이후의 법률관계

2023.05.25

<div style="text-align: justify;">1. 들어가며 
 
경기도 양주 지역주택조합은 2023. 5. 13. 정기총회를 통해 ○○건설과 체결한 공동사업협약을 해지했습니다. 공동사업협약 해지의 원인은 ○○건설이 당초 공사비보다 약 25% 늘어난 금액으로 공사비를 조정할 것을 조합에 요구했지만 합의에 이르지 못하였기 때문으로 알려졌습니다.  경기 성남시 삼성구역 주택재개발정비사업조합도 2023. 4. 26. 이사회를 통해 시공단과의 계약해지를 의결하였습니다.  역시 시공단이 2년 전 계약공사비보다 약 44% 인상된 공사비를 요구하였기 때문으로 알려졌습니다.  
 
코로나19 감염증의 확산은 완화되었으나 우크라이나-러시아 전쟁, 유동성 증가와 그로 인한 인플레이션으로 인해 2년 전보다 물가가 상당히 상승하였습니다.  조합과 약 2년 전 공사비로 계약을 체결한 시공사들은 약정한 공사비로 공사를 이행할 경우 적자를 면하기 어렵고, 조합으로서는 사업비 중 가장 많은 부분을 차지하는 공사비를 인상할 경우 사업성에 직접적인 타격이 불가피하기 때문에 공사비로 인한 조합과 시공사 사이의 갈등은 현재 진행형이라고 볼 수 있습니다.  이는 비단 조합과 시공사 사이의 문제는 아닙니다.  프로젝트 파이낸싱으로 자금을 조달하는 사업의 경우 금리 인상으로 공사비 조달비용은 상승하는 상황에서 시공사들은 물가인상으로 인한 공사비 인상을 요구하고 있어 여전히 갈등이 현실화되고 있는 상황입니다. 
 
이와 같은 상황에서 조합이나 시행사와 같은 발주자의 이해관계와 시공사의 이해관계를 조화롭게 해결하지 못하면 공사가 중단되거나 계약이 해지되는 국면을 피해가기 어렵습니다.  시공사들은 공사비 조정이 수용되지 않은 경우 단순하게 적자를 보고는 사업을 할 수 없다는 생각으로 공사를 중단하거나 일방적으로 해지선언을 하기도 합니다.  아래에서는 시공사(이하 ‘수급인’)의 일방적인 공사중지와 계약해지 선언으로 인한 법률관계를 관해 살펴보겠습니다. 
 
 
2. 계약금액 조정 거부를 이유로 한 공사중단과 계약해지 
 
공사계약에는 도급인의 사정으로 인한 공사중단을 규정하고 있는 경우가 많습니다.  이 경우 도급인은 수급인에게 공사중단으로 인한 손해를 배상합니다.  계약에 특별한 규정이 없다고 하더라도 도급인은 물건의 완성 전에 수급인의 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다는 민법 제673조에 비추어, 도급인은 수급인에게 발생한 손해를 배상하고 공사를 중단할 수 있다고 새기는 것이 합리적입니다.   
 
하지만 실무적으로 자주 언급되는 공사중단은 도급인의 지시에 의한 공사중단이 아니라 수급인이 일방적으로 공사를 중단하는 경우를 일컬을 경우가 많습니다.  이는 수급인이 공사계약상 의무이행을 거절하는 것이므로, 법률적으로는 이행거절이라고 봅니다.  법원은 도급인이 정당한 이유없이 기성금을 지급하지 않는 경우 수급인은 민법 제546조 제2항의 불안의 항변권을 행사하여 공사의 이행을 거절할 수 있다고 보지만(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다93025 판결), 반대로 계약적·법적 사유가 없는 이행거절은 그 자체로 명시적인 계약불이행이 됩니다. 
 
수급인은 이행거절을 통해 도급인을 압박하여 계약금액을 조정하려는 유혹을 느낄 수도 있지만, 수급인의 부당한 이행거절은 반대로 도급인으로 하여금 계약을 해제하거나 해지할 권한을 부여하고 손해배상청구의 빌미만을 마련해줄 수도 있습니다.  수급인이 행사할 수 있는 정당한 권리마저 박탈되고, 프로젝트 실패의 책임을 수급인이 오롯이 부담할 수 있습니다.  예컨대, 부동산 경기침체, 금리상승 등으로 인해 사업의 수익성이 현저히 악화되어 더 이상 사업을 지속하는 것이 의미가 없는 사업장인 경우 도급인은 수급인의 이행거절을 빌미로 공사계약을 해지하고 사업실패로 인해 발생한 손해를 수급인의 책임으로 돌릴 가능성도 배제할 수 없습니다.  따라서 정당한 이유 없는 일방적인 공사중단은 매우 위험합니다. 
 
수급인이 일방적으로 계약해지를 선언하는 것도 정당한 이유가 있는 계약해지권의 행사가 아니라면 공사중단과 마찬가지로 위법하기는 마찬가지입니다.  수급인은 계약해지를 통해 계약이 해지되었다고 생각할 수 있지만 실제로는 이행거절 상태가 지속되는 것에 불과하고 도급인이 계약해지권을 행사하지 않는 이상 수급인의 일방적인 계약해지 선언만으로 계약해지의 효과가 발생하는 것은 아닙니다. 
 
 
3. 공사중단 및 계약해지 이후의 법률관계 
 
수급인이 정당하지 않은 이유로 공사를 중단하거나 계약해지를 선언할 경우 도급인은 이행거절을 이유로 계약을 해지할 수 있습니다.  계약이 해지된 경우 수급인은 도급계약상 공사를 이행할 의무에서는 해방되지만 해지 이후 다음과 같은 법률관계에 따라 별도의 의무를 부담하게 됩니다. 
 
가. 도급인과의 법률관계 
 
1) 공사대금 정산 
 
공사가 상당한 정도로 진척되어 원상회복이 중대한 사회적ㆍ경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 때에는 그에 상당한 보수 청구할 수 있습니다(대법원 1997. 2. 25. 선고 96다43454 판결 등).  공사를 이행하던 도중 계약을 해지할 경우 수급인은 이행한 공사 상당의 보수를 도급인에게 청구할 수 있습니다.  정당하지 않은 계약해지라고 하더라도 수급인은 정산을 받을 권리가 있습니다. 
 
정산금의 산정방법은 약정한 총 공사비에 기성고 비율을 적용하여 산정하는 것이 원칙입니다.  공사 기성고 비율과 대금에 관하여 분쟁이 있는 경우에는 공사규모, 기성고 등을 참작하여 약정으로 비율과 대금을 정산할 수도 있습니다(대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다11574, 2014다11581 판결). 
 
2) 선급금 반환 
 
선급금이 지급된 경우 공사대금 중 미지급액은 선급금으로 충당되고 도급인은 남은 금액만 지급하면 됩니다.  만약 선급금이 미지급 공사대금에 충당되고 남는다면 수급인은 도급인에게 남은 금원을 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다(대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다11574, 2014다11581 판결). 
 
3) 지체상금 
 
수급인의 귀책사유로 도급계약이 해제되고 도급인이 수급인을 다시 선정하여 공사를 한 경우에도 당초 수급인은 지체상금의 책임을 부담합니다(대법원 2006. 4. 28. 선고 2004다39511 판결).  이 경우 지체상금의 산정방법은 약정 준공일 다음날부터 도급인이 계약을 해제ㆍ해지할 수 있었던 때를 기준으로 하여 다른 업자에게 의뢰하여 같은 건물을 완공할 수 있었던 시점까지의 기간에 지체상금율을 곱한 것입니다(대법원 2016. 12. 27. 선고 2015다231672, 2015다231689 판결). 
 
참고로 지체상금은 손해배상의 예정으로 통상손해뿐만 아니라 특별손해도 포함합니다(대법원 1993. 4. 23. 선고 92다41719 판결, 대법원 2012. 12. 27. 선고 2012다60954 판결 등 참조).  즉, 공사 지체기간 동안 건물을 임대하지 못함으로써 발생한 임대료 상당의 손해 등 도 지체상금에 포함됩니다(서울중앙지방법원 2016. 10. 20. 선고 2014가합572326, 2014가합55562 판결).  다만 약정에 따라 산정한 지체상금액이 부당하게 과다하면 민법 제398조 제2항에 따라 감액될 수 있습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결). 
 
4) 추가공사비 상당의 손해 
 
미시공 부분에 대하여 다른 방법으로 공사를 시행할 때, 당초 수급인과 약정한 공사대금보다 증가되는 경우라면 증가된 공사비용 중 합리적인 범위 내의 비용은 시공 회사의 도급계약위반으로 인한 손해이고, 공사대금이 증가하게 되어 공사규모를 축소하게 됨으로써 건축하지 못하게 된 부분에 관한 공사비용 중 합리적인 범위 내의 비용도 손해로 볼 수 있습니다(대법원 2002. 11. 26. 선고 2000다31885 판결). 어느 정도 금액이 합리적인가에 대해서는 개별적인 상황에 따라 다릅니다. 
 
5) 하자보수에 갈음하는 손해 
 
도급계약이 중도에 해지된 경우에도 수급인은 해지시점까지 완성된 공사 목적물에 대한 하자담보책임을 부담합니다.  따라서 수급인은 도급인에게 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담할 수 있습니다. 
 
6) 위약벌 
 
도급계약상 계약위반의 위약벌이 약정되어 있다면 수급인은 계약해지로 인한 위약벌 또한 도급인에게 배상해야 합니다.  위약벌은 계약의 이행을 강제하기 위한 것으로 손해배상의 예정과는 성격을 달리합니다.  따라서 위약벌은 법원이 감액할 수는 없고 그 의무의 강제에 의하여 얻어지는 채권자의 이익에 비하여 약정된 벌이 과도하게 무거울 때에는 그 일부 또는 전부가 공서양속에 반하여 무효가 됩니다(대법원 2015. 12. 10. 선고, 2014다14511 판결). 
 
7) 기타 손해 
 
도급인은 수급인의 계약불이행의 경우 위와 같은 방법으로 인해 손해를 전보받을 수 있지만 전보받은 손해가 실제 입은 손해에 미치지 못할 경우를 대비해 별도의 손해배상 책임을 도급계약에 약정하는 경우도 많습니다.  예컨대, 프로젝트 파이낸싱을 통한 사업의 경우 책임준공확약을 준수하지 못하는 경우 발생하는 금융비용을 별도로 배상하도록 하는 약정 등입니다. 
 
 
나. 하수급인과의 법률관계 
 
하도급계약은 원도급계약의 유효를 전제로 성립하는 것이므로 원도급계약이 해제 기타 사유로 효력을 상실하면, 하도급계약은 그 목적 자체가 불능이 되어 종료됩니다.  수급인의 책임있는 사유로 채무가 이행불능이 된 경우 수급인은 하수급인에 대해 손해배상 책임을 부담합니다.  이 때 수급인이 부담하는 손해는 하수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성하였더라면 얻었을 이익을 합한 금액입니다(대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다37296ㆍ37302 판결).  손익상계가 이루어지기 때문에 실질적으로 수급인이 부담하여야 하는 손해는 현장 철수 비용, 공사에 사용하기 위해 구매한 자재ㆍ인건비, 잔여 공사를 하지 못해서 얻지 못한 하수급인의 이익 등입니다.  
 
 
4. 나가며 
 
위법한 계약해지로 인한 수급인의 손해배상 등 책임은 우발채무로서 수급인에게 경제적 손실입니다.  위에 언급한 손실에는 수급인이 공사를 위해 이미 투입한 인력, 장비, 기자재 등에 관한 매몰비용이 빠져 있으며 수급인의 대외적인 이미지 실추 또한 고려되어 있지 않습니다.  즉 수급인은 일방적인 공사중단이나 계약해지 선언으로 당장 공사가 이행되면서 발생되는 손해는 피할 수 있지만, 향후 발생되는 손해는 피하기 어려울 수 있습니다. 
 
그럼에도 불구하고 수급인의 경영자는 향후의 손해보다 당장의 손해를 감당할 수 없어 공사를 중지하거나 계약해지를 선언할 수도 있습니다.  이는 경영판단의 문제일 수도 있지만, 공사중단 및 해지선언으로 인해 부담할 수 있는 법적책임을 적절하게 고려하지 않으면 공사중단 및 해지선언이 경제적으로도 합리적이지 않은 판단으로 결론이 날 수도 있습니다.  따라서 수급인은 공사중단 및 해지선언 전에 그 행위로 인한 실익을 면밀하게 살펴볼 필요가 있습니다.  </div>

칼럼 [헌법 · 행정 · 규제대응] 과세처분과 당연무효 판단기준 2024.04.09

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