법무법인[유] 지평 || [건설 · 부동산] 가등기가 담보가등기인지 매매계약에 따른 순위보전을 위한 가등기인지 문제가 된 사례

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[건설 · 부동산] 가등기가 담보가등기인지 매매계약에 따른 순위보전을 위한 가등기인지 문제가 된 사례

2023.11.30

<div style="text-align: justify;">[대상판결: 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다263346 판결] 
 
가등기가 담보가등기인지 매매계약에 따른 순위보전을 위한 가등기인지는 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정될 문제입니다(2011다70640).  처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의해 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석해야 합니다(2004다60065). 
 
이 사건에서는 원고가 부동산을 매도하면서 매수인이 지정하는 사람의 명의로 가등기를 설정하는 데 동의하였습니다.  매수인은 피고보조참가인으로부터 돈을 빌리면서 예약자를 원고, 예약권리자를 피고보조참가인으로 하는 매매예약서를 작성했습니다.  이에 따라 부동산에 관하여 피고보조참가인 명의의 소유권이전청구권가등기가 마쳐졌습니다. 
 
원심은, 원고가 적어도 이 사건 가등기 관련 서류를 작성할 당시 이 사건 가등기가 매수인의 피고보조참가인에 대한 차용금 채무를 담보하기 위한 것임을 인식한 상태에서 위 서류 작성에 동의하였다고 보았습니다.  결국 원고가 이 사건 가등기를 통하여 매수인을 물상보증하였다고 보아야 한다고 판단했습니다. 
 
대법원은 원심판결을 파기, 환송하였습니다.  대법원은 매매계약의 당사자가 아닌 제3자 앞으로 가등기가 마쳐졌다고 하여 이 사건 가등기가 매매계약과 무관한 담보가등기라고 단정할 수 없다고 보았습니다.  또 이 사건 가등기는 그 등기부에 담보가등기라고 기재되어 있지 않고 순위보전 가등기와 같은 형식으로 되어 있는 점을 주목했습니다.  보증의사의 존재나 보증범위는 이를 엄격하게 제한하여 인정해야 한다고도 하였습니다.  이러한 점에서 이 사건 가등기는 담보가등기가 아닌 매매계약에 따른 순위보전을 위한 가등기라고 보아야 한다고 보았습니다. 
 
이 판결은 처분문서에 드러난 당사자 의사를 해석할 때 문언의 내용 등 여러 가지 사정을 합리적으로 고려해야 한다는 법리를 다시 확인하였다는 의미가 있습니다. 
 
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칼럼 [건설 · 부동산] 건설산업기본법의 하자담보책임기간의 법적성격 2023.11.23

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