[대상판결 : 대법원 2023. 8. 18. 선고 2022두51901 판결]
1. 사안의 개요
A재개발정비사업조합 추진위원회는 사업시행예정구역 내의 토지등소유자 512명 중 391명의 동의(동의율 76.37%)를 받아 조합설립인가를 신청했고, 설립이 인가되었습니다.
그런데 해당 정비구역 내 토지등소유자인 B회사는 이 사건 사업시행예정구역 내에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 과소지분을 임직원이나 지인 등 총 209명에게 매매, 증여 등을 원인으로 지분소유권이전등기를 마쳤고, 위와 같이 지분소유권이전등기를 마친 토지등소유자 209명 중 194명의 지분이 토지의 경우 0.076/152 내지 10/6300(면적은 모두 1㎡ 이하), 건축물의 경우 0.1/32.29 내지 4/98.51에 불과하고, 거래가액도 1만 원 내지 60만 원에 불과하였습니다.
그중 185명이 각 토지 또는 건축물의 대표소유자로 선임되어 조합설립에 관한 동의서를 제출하였습니다.
2. 판결 요지
대법원은 이른바 ‘지분 쪼개기’ 방식을 통해 인위적으로 토지등소유자 수를 늘리고 그들로 하여금 조합설립에 동의하도록 한 것은 구 도시정비법 제35조 제2항에서 규정한 조합설립에 관한 동의율 요건을 잠탈하기 위하여 편법 또는 탈법적인 방법으로 토지등소유자 수 및 동의자 수를 늘린 것에 불과한 것이므로, 인위적으로 늘어난 토지등소유자 194명과 그중 조합설립 동의서를 제출한 185명은 조합설립에 관한 동의율 요건을 산정함에 있어서 전체 토지등소유자 수 및 동의자 수에서 각 제외되어야 한다고 판단하였습니다.
그리고 과소지분의 형식적 이전을 통해 인위적으로 부풀린 토지등소유자들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것이 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 보기 위한 구체적인 요건을 설시하였습니다.
3. 의의
토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정됩니다(도시정비법 시행령 제33조 제1항). 그러나 토지의 필지별 또는 토지ㆍ건물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 각 부동산별로 1인이 토지등소유자로 산정되어야 하기에(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두15852 판결), 다수의 토지ㆍ건물을 보유한 자가 각 부동산의 일부 지분을 서로 다른 자에게 이전하고 대표조합원을 양수인으로 설정할 경우 토지등소유자의 수가 늘어날 수 있습니다.
예컨대 갑이 주택 6채를 소유한 경우 토지등소유자는 갑 1인입니다. 그런데 갑이 5명의 서로 다른 사람인 A, B, C, D, E에게 각 주택 한 채의 일부 지분을 이전할 경우, 6채마다 각각 소유형태가 달라집니다(갑, 갑-A, 갑-B, 갑-C, 갑-D, 갑-E). A 내지 E를 각 대표조합원으로 정하면 총 6인의 토지등소유자가 생기게 되어 기존보다 토지등소유자가 5명 늘어나게 됩니다.
대법원은 조합설립인가를 위한 동의 정족수는 인가 신청 시를 기준으로 판단하고 있습니다(대법원 2014. 4. 24. 선고 2012두21437 판결). 따라서 조합설립인가를 신청하기 전에 위와 같은 방식으로 토지등소유자의 수를 늘리는 경우 이를 통제할 방안이 딱히 없습니다. 해당 부동산거래가 부동산실명법위반이라거나 통정허위표시라고 주장하더라도 증명이 어려웠습니다. 대법원의 위 판결을 통해, 권리 이전의 사법상 효력과는 별개로 동의율 산정 시 동의정족수 산정을 할 때 부당하게 소유자수를 늘린 경우를 규제할 법리가 제시되었다는 점에 본 판결의 의의가 있습니다.
참고로 소위 ‘토지등소유자’ 방식의 재개발정비사업의 경우, 토지등소유자 산정 기준시점을 정비구역 지정 시로 앞당기는 내용으로 도시정비법 제36조의2를 신설하여 폐해를 최소화하고 있습니다. 토지등소유자 방식의 재개발정비사업은 정비구역 지정 이후 사업시행계획인가 신청 시를 기준으로 동의율을 판단하게 되므로 그 사이의 기간이 지나치게 길었기 때문입니다.
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1. 사안의 개요
A재개발정비사업조합 추진위원회는 사업시행예정구역 내의 토지등소유자 512명 중 391명의 동의(동의율 76.37%)를 받아 조합설립인가를 신청했고, 설립이 인가되었습니다.
그런데 해당 정비구역 내 토지등소유자인 B회사는 이 사건 사업시행예정구역 내에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 과소지분을 임직원이나 지인 등 총 209명에게 매매, 증여 등을 원인으로 지분소유권이전등기를 마쳤고, 위와 같이 지분소유권이전등기를 마친 토지등소유자 209명 중 194명의 지분이 토지의 경우 0.076/152 내지 10/6300(면적은 모두 1㎡ 이하), 건축물의 경우 0.1/32.29 내지 4/98.51에 불과하고, 거래가액도 1만 원 내지 60만 원에 불과하였습니다.
그중 185명이 각 토지 또는 건축물의 대표소유자로 선임되어 조합설립에 관한 동의서를 제출하였습니다.
2. 판결 요지
대법원은 이른바 ‘지분 쪼개기’ 방식을 통해 인위적으로 토지등소유자 수를 늘리고 그들로 하여금 조합설립에 동의하도록 한 것은 구 도시정비법 제35조 제2항에서 규정한 조합설립에 관한 동의율 요건을 잠탈하기 위하여 편법 또는 탈법적인 방법으로 토지등소유자 수 및 동의자 수를 늘린 것에 불과한 것이므로, 인위적으로 늘어난 토지등소유자 194명과 그중 조합설립 동의서를 제출한 185명은 조합설립에 관한 동의율 요건을 산정함에 있어서 전체 토지등소유자 수 및 동의자 수에서 각 제외되어야 한다고 판단하였습니다.
그리고 과소지분의 형식적 이전을 통해 인위적으로 부풀린 토지등소유자들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것이 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 보기 위한 구체적인 요건을 설시하였습니다.
① 토지 또는 건축물에서 과소지분이 차지하는 비율 및 면적
② 과소지분을 취득한 명의자가 이를 취득하기 위해 실제로 지급한 가액
③ 과소지분을 취득한 경위와 목적 및 이전 시기
④ 과소지분을 취득한 데에 합리적 이유가 있는지 여부
⑤ 과소지분 취득자들이 토지등소유자의 수에 산입됨으로써 전체 토지등소유자의 수에 미친 영향
⑥ 과소지분 취득자들이 조합설립에 동의하는 의사를 표명한 정도 및 그 의사가 조합설립을 위한 동의정족수에 미친 영향
⑦ 과소지분 취득자와 다수 지분권자의 관계 등 관련 사정
② 과소지분을 취득한 명의자가 이를 취득하기 위해 실제로 지급한 가액
③ 과소지분을 취득한 경위와 목적 및 이전 시기
④ 과소지분을 취득한 데에 합리적 이유가 있는지 여부
⑤ 과소지분 취득자들이 토지등소유자의 수에 산입됨으로써 전체 토지등소유자의 수에 미친 영향
⑥ 과소지분 취득자들이 조합설립에 동의하는 의사를 표명한 정도 및 그 의사가 조합설립을 위한 동의정족수에 미친 영향
⑦ 과소지분 취득자와 다수 지분권자의 관계 등 관련 사정
3. 의의
토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정됩니다(도시정비법 시행령 제33조 제1항). 그러나 토지의 필지별 또는 토지ㆍ건물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 각 부동산별로 1인이 토지등소유자로 산정되어야 하기에(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두15852 판결), 다수의 토지ㆍ건물을 보유한 자가 각 부동산의 일부 지분을 서로 다른 자에게 이전하고 대표조합원을 양수인으로 설정할 경우 토지등소유자의 수가 늘어날 수 있습니다.
예컨대 갑이 주택 6채를 소유한 경우 토지등소유자는 갑 1인입니다. 그런데 갑이 5명의 서로 다른 사람인 A, B, C, D, E에게 각 주택 한 채의 일부 지분을 이전할 경우, 6채마다 각각 소유형태가 달라집니다(갑, 갑-A, 갑-B, 갑-C, 갑-D, 갑-E). A 내지 E를 각 대표조합원으로 정하면 총 6인의 토지등소유자가 생기게 되어 기존보다 토지등소유자가 5명 늘어나게 됩니다.
대법원은 조합설립인가를 위한 동의 정족수는 인가 신청 시를 기준으로 판단하고 있습니다(대법원 2014. 4. 24. 선고 2012두21437 판결). 따라서 조합설립인가를 신청하기 전에 위와 같은 방식으로 토지등소유자의 수를 늘리는 경우 이를 통제할 방안이 딱히 없습니다. 해당 부동산거래가 부동산실명법위반이라거나 통정허위표시라고 주장하더라도 증명이 어려웠습니다. 대법원의 위 판결을 통해, 권리 이전의 사법상 효력과는 별개로 동의율 산정 시 동의정족수 산정을 할 때 부당하게 소유자수를 늘린 경우를 규제할 법리가 제시되었다는 점에 본 판결의 의의가 있습니다.
참고로 소위 ‘토지등소유자’ 방식의 재개발정비사업의 경우, 토지등소유자 산정 기준시점을 정비구역 지정 시로 앞당기는 내용으로 도시정비법 제36조의2를 신설하여 폐해를 최소화하고 있습니다. 토지등소유자 방식의 재개발정비사업은 정비구역 지정 이후 사업시행계획인가 신청 시를 기준으로 동의율을 판단하게 되므로 그 사이의 기간이 지나치게 길었기 때문입니다.
다운로드 : 대법원 2023. 8. 18. 선고 2022두51901 판결
