법무법인[유] 지평 || [건설 · 부동산] 임대차목적물 매매 시 대항력 없는 임차인이 임대인의 임대차보증금 반환채무의 면책적 채무인수에 대한 묵시적 승낙을 하였는지 여부가 문제된 사건

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[건설 · 부동산] 임대차목적물 매매 시 대항력 없는 임차인이 임대인의 임대차보증금 반환채무의 면책적 채무인수에 대한 묵시적 승낙을 하였는지 여부가 문제된 사건

2024.06.13

<div style="text-align: justify;">[대상판결 : 대법원 2024. 6. 13. 선고 2024다215542 판결]  
 
원고는 피고보조참가인으로부터 그 소유의 건물을 임차한 대항력 없는 임차인으로서, 피고와 사이에 피고보조참가인의 채무불이행으로 원고가 임대차보증금을 반환받지 못해 입는 손해를 피고가 보상하는 내용의 보증보험계약을 체결하였습니다.  이후 피고보조참가인은 건물을 소외인에게 매도하였는데, 매매대금에서 임대차보증금을 공제하고, 소외인이 임대인의 지위와 의무를 인수인계하기로 합의하였습니다.  원고는 임대차 종료 후 임대차보증금을 반환받지 못하였다고 주장하면서 피고에게 임대차보증금 상당 보험금 지급을 청구하였는데, 이에 대하여 피고는 매매계약 당시 임대차보증금 반환채무를 소외인이 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙하였다고 주장하였습니다. 
 
원심은 매매계약 당시 피고보조참가인의 임대차보증금 반환채무를 소외인이 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙하였으므로 피고보조참가인은 임대차보증금 반환채무가 없다는 이유로 원고의 청구를 배척하였는데, 대법원은 아래와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건에서 인정할 수 있는 각 사정들에 비추어 원고가 피고보조참가인의 임대차보증금 반환의무를 소외인이 면책적으로 인수하는 것을 묵시적으로 승낙하였다고 단정할 수 없다고 보아, 원심을 파기ㆍ환송하였습니다. 
 
어떠한 인수의 법적 성격이 문제되는 경우 이를 병존적 채무인수 또는 이행인수가 아니라 면책적 채무인수로 보는 데에는 엄격함과 신중함이 요구됩니다.  그러므로 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수라고 볼 수 없습니다. 
 
또한 면책적 채무인수의 효력이 발생하려면 채권자인 임차인의 승낙이 있어야 하는데(민법 제454조 참조), 이때 임차인의 승낙은 묵시적 의사표시로도 가능하나, 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 됩니다(대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결 등 참조). 
 
법원은 면책적 채무인수와 이에 대한 채권자의 승낙을 엄격하게 인정하고 있습니다.  부동산 매매를 하면서 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 면책적으로 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정할 때는 면책적 채무인수에 관한 당사자의 의사를 보다 명확하게 확인하고 표시할 필요가 있습니다. 
 
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