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[금융] 역세권 청년주택사업 PF 시 고려할 사항

2021.11.02

역세권 청년주택사업이란 서울특별시에서 신혼부부를 포함한 청년들의 주거안정을 위해 통학 및 출퇴근이 용이한 역세권에 임대주택의 공급을 추진하는 사업입니다. 서울시에서는 사업 참여를 이끌어 내기 위해 종상향, 이차보전 및 주택금융공사의 보증을 포함한 금융, 일부 주택에 대한 분양 허용 등 혜택을 제공하고 있어 최근 많은 사업자들이 참여를 고려하고 있는데 이차보전 한도액 소진 임박 등에 따라 사업 추진에 더 속도를 내고 있는 상황입니다.   
 
구체적인 세제 혜택으로는 착공 전 토지, 건물 취득 시 취득세, 재산세 감면, 건설기간 중 재산세 감면, 준공 및 임대기간 동안 취득세, 재산세, 종부세, 소득세(법인세 감면), 임대 후 매각 시 양도소득세 감면 등의 혜택이 있습니다.  
 
이러한 전 사업 기간 동안의 세제 혜택 외에도 역세권 청년주택사업의 추진을 위한 금융지원도 있는데, 이러한 지원을 취득하기 위한 과정이 ‘역세권 청년주택사업 PF’에 해당합니다.  
 
역세권 청년주택 PF의 자금 조달은 일반적으로 한국주택금융공사가 제공하는 보증으로 진행되는 Tranche와 서울시가 제공하는 이차보전(실제 대출금리에서 최대 1.5%를 서울시가 부담)으로 진행되는 Tranche로 크게 구분됩니다(사업구조에 따라 추가 Tranche를 설정하기도 합니다). 실제 대출은 서울시 협약기관인 우리은행 외 3개 시중은행을 통해 진행되는데, 대출금리는 한국주택금융공사의 (건설자금)보증과 서울시가 제공하는 이차보전이 적용되어 상당히 저렴한 금리로 조달이 가능합니다.  
 
이런 장점이 있는 역세권 청년주택사업을 위한 PF의 자금 조달을 위해서는, 사업자 및 대출금융기관은 일반적인 PF에 추가하여 다음과 같은 점을 고려하여야 합니다.  
 
첫째, 대출기간이 장기인 점을 고려하여야 합니다. 통상 분양을 통해 대출금의 상환이 이루어지는 일반적인 PF에 비하여 건설 후 임대 기간(의무임대기간 8년)을 포함하면 144개월 이상의 장기로 이루어지게 됩니다.  
 
둘째, 대상물건 종류별로 처분 방법 및 시기가 다름을 고려하여야 합니다. 준공 후 바로 분양이 가능한 민간분양 물건 외에도, 임대 물량이 포함되어 있으며, 상가의 처분 및 임대를 고려해야 해, 분양대금, 임대보증금, 임차료, 관리비 등의 예상 수입 일정 및 금액에 따라 상환 일정을 미리 확정하여야 합니다.  
 
셋째, 규제 법률의 다양성을 고려하여야 합니다. 일반적인 주택법 등 외에도 역세권 청년주택의 혜택을 입는 대신 상환 방법, 용도, 임차료 증액 한도 등에 관하여 서울시 조례 및 서울시와 사업별로 체결한 청년주택 건설에 관한 협약을 준수하여야 합니다.  
 
그 외에도 본건 사업에는 이해 관계자가 많습니다. 시행사, 건설사, 대주 외에도 보증기관 그리고 서울시 등 이해 관계자의 다양한 의견을 조율하는 것이 중요합니다.  
 
이러한 점들을 고려할 때 통상의 PF에 비해, 역세권 청년주택사업 PF는 보다 특화된 법률자문이 필요합니다. 지평에서는 청년주택사업 실시 초기부터 전담팀을 구성하여 수년간 다양한 역세권 청년주택사업 PF를 성공적으로 수행하여 온 결과, 동 분야에서 신속하고 정확한 자문을 제공할 수 있는 주도적인 지위를 확보하고 있습니다.

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