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[건설 · 부동산] 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 설정된 전세권의 효력

2021.12.30

<div style="text-align: justify;">[대상판결 : 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결] 
 
대상판결의 사실관계는 다음과 같습니다.  
▲ 원고는 2014. 5. 19. A에게 상가를 임대하는 계약을 체결하면서, A앞으로 전세권설정등기를 마치기로 약정하였습니다.   
▲ A는 2014. 11. 26. 전세권설정등기를 마침과 동시에, 피고에게 위 전세권에 대한 근저당권설정등기를 마쳐주었습니다. 
 
대상판결에서는 전세권설정자인 원고와 전세권근저당권자인 피고 사이에서 전세권설정등기의 효력이 다투어졌습니다.  원심은, 원고와 A가 전세권설정등기를 마치기 위하여 체결한 전세권설정계약은 통정허위표시로서 무효이고, 피고는 전세권에 대해 근저당권 설정 당시 전세권설정계약이 통정허위표시임을 알고 있었으므로 원고는 피고에게 그 무효를 주장할 수 있다고 판단한 다음, 피고는 전세권설정등기 말소에 대해 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다고 판단하였습니다. 
 
그러나 대상판결은 다음과 같이 판시하며 원심을 파기하였습니다.  대상판결은, (i) 임대차계약에 따른 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 임대인과 임차인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 마친 경우, 그 전세금의 지급은 이미 지급한 임대차보증금으로 대신한 것이고, 장차 전세권자가 목적물을 사용ㆍ수익하는 것을 완전히 배제하는 것도 아니므로, 그 전세권설정등기는 유효하다고 판단하였습니다.  (ii) 한편, 임대차계약에 따른 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 유효한 전세권설정등기가 마쳐진 경우에는, 전세권설정계약은 차임지급 약정 및 전세금에서 연체차임이 공제되는 약정 등 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시로서 무효라고 판단하였습니다.   
 
따라서 피고가 저당권 설정 당시 그 전세권설정등기가 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 마쳐진 것임을 알고 있었다면 원고는 피고에게 전세권설정계약이 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 무효임을 주장할 수 있을 뿐이고 전세권설정등기는 A의 연체차임 등을 공제한 나머지를 담보하는 범위에서는 여전히 유효하므로, 피고는 원고에 대해 그 나머지 임대차보증금 상당액을 지급받을 때까지 이 사건 전세권설정등기의 말소를 저지할 수 있다고 판단하였습니다. 
 
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최신 법령 [건설ㆍ부동산] 건설산업기본법 시행규칙(개정 2021. 12. 31. / 시행 2022. 1. 1.) 2021.12.31

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