[대상판결 : 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결]
원고는 이 사건 상가를 피고들로부터 임차하여 안경점을 운영하던 중 피고들로부터 이 사건 상가를 제3자에게 매도할 것이라는 소식을 들었고, 피고들은 제3자와 2019. 3. 5. 이 사건 상가 매매계약을 체결하였습니다. 이후 원고와 피고들 사이의 임대차계약이 2019. 8. 14. 만료되었고, 원고는 2019. 10. 15. 피고들에게 이 사건 상가를 인도하였으며, 이후 이 사건 상가는 계속 공실로 있다가 2020. 1. 15. 제3자인 매수인에게 소유권이 이전되어 철거 및 재건축 공사가 진행되었습니다. 이후 이 사건 임대차계약기간 만료일부터 1년 6개월이 경과한 후인 2021. 6. 13.까지도 이 사건 상가는 재건축 공사가 진행되어 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 계속되었습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고(제1항 제4호), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(같은 조 제3항). 또한 같은 조 제2항은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”(제3호)를 들고 있습니다.
“임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”란 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 합니다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조).
대법원은 이러한 규정들의 문언과 취지에 비추어 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 이 사건 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다고 판단하였습니다.
다운로드 : 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결
원고는 이 사건 상가를 피고들로부터 임차하여 안경점을 운영하던 중 피고들로부터 이 사건 상가를 제3자에게 매도할 것이라는 소식을 들었고, 피고들은 제3자와 2019. 3. 5. 이 사건 상가 매매계약을 체결하였습니다. 이후 원고와 피고들 사이의 임대차계약이 2019. 8. 14. 만료되었고, 원고는 2019. 10. 15. 피고들에게 이 사건 상가를 인도하였으며, 이후 이 사건 상가는 계속 공실로 있다가 2020. 1. 15. 제3자인 매수인에게 소유권이 이전되어 철거 및 재건축 공사가 진행되었습니다. 이후 이 사건 임대차계약기간 만료일부터 1년 6개월이 경과한 후인 2021. 6. 13.까지도 이 사건 상가는 재건축 공사가 진행되어 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 계속되었습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고(제1항 제4호), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(같은 조 제3항). 또한 같은 조 제2항은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”(제3호)를 들고 있습니다.
“임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”란 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 합니다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조).
대법원은 이러한 규정들의 문언과 취지에 비추어 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 이 사건 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다고 판단하였습니다.
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