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[건설 · 부동산] 건축물분양법상 시정명령과 분양계약해제에 관한 최근 쟁점

2025.09.23

<div style="text-align: justify;">1. 건축물분양법상 시정명령 관련 쟁점 
 
최근 계속되는 부동산 경기 침체로 인해 상가나 오피스텔을 분양받은 수분양자들이 분양계약을 해제하고 분양대금 반환을 청구하는 경우가 빈번히 발생하고 있습니다.  건축물분양법령은 ‘분양계약서에 분양사업자가 분양대상 건축물과 관련하여 법상 시정명령, 벌금형 이상의 선고, 과태료 부과처분을 각 받은 경우에는 분양계약을 해약할 수 있다는 사항을 포함’하도록 규정하고 있고, 건축물분양법이 적용되는 대부분의 사업장에서 분양계약서에 위 사유를 약정해제사유로 정하고 있습니다.  건축물분양법령은 분양광고에 포함되어야 하는 사항을 규정하고 있고, 분양광고에 이러한 사항이 포함되지 않을 경우 시정명령사유에 해당하고, 최근 분양계약의 약정해제사유와 연결되어 건축물분양법상 시정명령의 처분사유가 자주 문제되고 있습니다. 
 
시정명령의 재량행위성 관련해서도 소송상 자주 주장되고 있으나, 다수의 판례는 건축물분양법의 문언을 근거로 시정명령은 분양 광고의 내용이 분양신고의 내용과 다르거나 법에서 정한 광고에 포함되어야 할 사항을 누락하였다는 객관적 사실이 있으면 의무적으로 해야 하는 이른바 기속행위에 해당한다고 판시하고 있습니다.  따라서 시정명령 취소소송에서 재량행위성을 주장할 실익은 낮은 상태입니다. 
 
구체적인 시정명령 사유와 관련하여 최근 주로 문제되고 있는 ‘「교육환경 보호에 관한 법률」(이하 ‘교육환경법’)에 따른 교육환경보호구역 설정 여부’와 ‘분양대금의 관리자와 분양사업자 간의 관계’에 관하여 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다. 
 
 
2. 교육환경보호구역 설정 여부 누락 관련 
 
건축물분양법 시행령이 2020. 2. 18. 일부 개정되면서 분양 광고에 포함하여야 할 사항에 교육환경보호구역 설정 여부가 추가되었고, 위 시행령이 2020. 2. 21. 시행된 이후 분양신고를 하는 경우부터 분양광고에 교육환경보호구역 설정 여부를 포함하여야 합니다.  다수의 사업장에서 위와 같은 시행령 개정 사실을 인식하지 못하여 분양광고에 교육환경보호구역 설정 여부를 포함하지 못하였고, 실제 시정명령 처분까지 이어지고 있습니다. 
 
분양광고에 교육환경보호구역 설정 여부를 포함하지 않았다는 이유로 분양사업자가 시정명령의 사전통지를 받는 경우, 분양사업자가 시정명령 처분 전에 미리 건축물분양법상 정정조치를 취하는 경우가 많이 있습니다.  이 경우 여전히 건축물분양법상 시정명령의 처분사유가 존재한다고 볼 수 있는지가 문제되고, 최근 진행중인 소송들에서도 가장 주되게 다투어지고 있는 쟁점입니다. 
 
교육환경보호구역 설정 여부의 누락을 처분사유로 한 시정명령 취소소송의 아직 판례가 많진 않으나, 최근 비슷한 시기에 위 쟁점에 관한 상반된 내용의 하급심 판결이 선고되어 논란이 되고 있습니다.  먼저, 위반행위의 결과가 존재하지 않게 되어 그 후에 발령된 시정명령은 위법하다는 판례는, i) 건축물분양법상 시정명령의 근거규정(제9조)의 문언상 잘못된 광고 때문에 수분양자가 착오에 빠져있지 않도록 분양사업자로 하여금 적절한 방법으로 바로잡게 하려는 것일뿐, 이미 광고를 바로잡은 분양사업자에게도 앞으로 같은 행동을 반복하지 못하도록 하겠다는 목적으로 시정명령을 내릴 수 있다고 볼 근거는 없는 점, ii) 분양광고안의 허위성이 심한 경우 별도의 벌칙규정이 있는 점, iii) 수분양자는 민사적 수단으로 구제받을 수 있는 점 등을 근거로 들었습니다.  반면, 분양사업자의 처분전 정정조치에도 불구하고 여전히 처분사유가 존재한다는 판례는, i) 시정명령은 건축물을 분양받으려는 자의 선택권 내지 결정권 보장뿐만 아니라 이미 분양받을 자로 선정되었거나 분양계약을 체결한 자(수분양자)의 이익을 보호하는 데에 그 목적이 있는 점, ii) 건축물분양법 시행령이 분양사업자가 시정명령을 받을 경우 수분양자가 해약할 수 있다는 사항을 분양계약서에 반드시 포함하도록 규정하는 점, iii) 대부분의 다른 법률과 달리 건축물분양법은 시정명령을 기속행위로 규정하고 있는 점 등을 근거로 들었습니다.  향후 이 쟁점에 관한 판례가 다수 선고될 것으로 보입니다.  소송 외에도 최근 시정명령의 취소를 구하는 행정심판에서 전자와 같은 취지로 취소재결을 받은 사례도 있습니다. 
 
건축물분양법의 해석상 교육환경보호구역이 설정되지 않은 경우 분양광고에 이러한 사실을 명시하지 않으면 시정명령의 대상이 되는지가 문제될 수 있습니다.  이에 관하여 아직 판례가 확립되진 않았으나, 최근 하급심 판례 중 분양광고에 교육환경보호구역 설정 여부를 포함하도록 규정한 입법취지와 수분양자에게 매우 중요한 정보인 점을 근거로 처분사유에 해당한다고 본 판례가 있습니다.  또한 교육환경보호구역이 설정되지 않았는데 분양광고에 설정된 것으로 잘못 표기한 경우에도 처분사유에 해당한다고 본 판례도 있습니다. 
 
추가로 분양광고에 교육환경보호구역 설정 여부를 포함하도록 규정한 입법취지에 비추어 상가와 달리 교육환경보호구역에 따른 영업제한을 받지 않는 주거용 오피스텔의 경우에도 시정명령의 대상이 되는지도 문제될 수 있으나, 아직 이에 관한 판례는 확인되지 않습니다. 
 
 
3. 분양대금의 관리자와 분양사업자 간의 관계 누락 관련 
 
건축물분양법 시행령 제8조 제7호는 분양광고에 포함해야 할 사항으로 ‘분양대금의 관리자와 분양사업자 간의 관계’를 규정하고 있습니다.  실무상 분양광고에 명시적으로 분양대금의 관리자와 분양사업자 간의 관계를 기재하진 않고, 분양대금 납부 계좌나 신탁계약에 관한 사항만 기재하는 경우가 있고, 이 경우 건축물분양법상 시정명령의 대상이 되는지가 문제됩니다.  
 
이에 관하여 최근 하급심 판례는 수분양자의 보호 관점에서 건축물분양법령을 엄격하게 해석하고 있습니다.  최근 하급심 판례는 분양광고에 원고가 계약금 및 분양(공급)금액 납부 계좌의 예금주로 기재되어 있더라도 예금주 기재만을 근거로 ‘분양대금의 관리자와 분양사업자 간의 관계’가 명시되었다고 볼 수 없다고 판단한 바 있고, 또 다른 하급심 판례는 분양광고에 ‘관리형토지신탁’에 관한 사항과 사업관계자가 기재되어 있고, 청약신청금 및 분양대금의 납부계좌 예금주가 원고로 기재되어 있더라도 ‘분양대금의 관리자와 분양사업자 간의 관계’가 명시되었다고 볼 수 없다고 판단하였습니다. 
 
 
4. 시정명령을 약정해제사유로 볼 것인지 관련 
 
건축물분양법령에 따라 분양사업자가 시정명령을 받은 경우 이를 약정해제사유로 볼 수 있는지가 문제됩니다.  이에 관하여 하급심은 i) 건축물분양법의 취지에 주안점을 두어 건축물분양법에 따른 시정명령을 받기만 하면 다른 사정을 고려함이 없이 약정해제권이 인정된다고 취지의 판결과 ii) 추가적으로 약정해제권이 인정되기 위해서는 분양사업자의 귀책사유가 존재하거나 시정명령을 받은 이유가 분양계약의 체결 여부에 영향을 주는 사유일 것이 요구된다는 취지의 판결로 나뉘고 있습니다. 
 
이와 관련하여 최근 벌금형 이상의 선고로 인한 약정해제사유가 문제된 사안에서 서울고등법원은 건축물분양법령의 취지상 위반사항에 관하여 공권적으로 벌금형/시정명령/과태료 등의 처분이 확정된 경우에는 수분양자에게 특유의 해제권을 부여한 것으로 보아야 하는 점을 주된 근거로 건축물분양법 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우에 해당하면 약정해제권이 발생하는 것이고 범죄사실의 내용이 주된 채무의 불이행에까지 이를 필요는 없다는 취지로 판시하였습니다(상고기각판결로 확정). 위 판례의 취지는 벌금형의 선고뿐만 아니라 시정명령 및 과태료 처분에도 동일하게 적용될 수 있어 파급효과가 클 것으로 예상됩니다.  향후 위 판례의 적용범위가 쟁점이 될 것으로 보이고, 추가로 해제가 가능하더라도 해제의 시기가 새로운 쟁점으로 다투어질 가능성이 있다고 판단됩니다. 
 
 
5. 맺음말 
 
현행 건축물분양법상 분양사업자가 시정명령을 받게 되면 그 파급효과가 매우 큽니다.  시정명령 직후 다수의 분양계약 해제 소송이 추가로 제기되어 향후 소송의 결과를 떠나 분양사업자가 입게 되는 불이익이 막대합니다.  현재 이에 관한 쟁점들의 판례가 확립되어 있지 않거나 아직 쟁점화되지 않은 부분들도 많아 사전에 철저한 대비가 필요합니다.  분양사업자 입장에서는 시정명령 사전통지를 받게 되면 추후 처분의 발령 여부나 소송에서의 승소 여부를 떠나 우선은 자진 정정조치를 취해야 하고, 처분이 발령되기 전에 집행정지신청준비를 해 두어야 합니다.  집행정지(효력정지)결정은 소급효가 인정되지 않기 때문에 처분 이후 집행정지 결정 사이에 해제통지가 있을 경우 분양사업자의 입장에서는 불이익을 받을 수 있기 때문입니다. 
 
반대로 수분양자들 입장에서는 건축물분양법과 당해 사업장의 분양광고, 분양계약서의 내용 등을 면밀히 살펴 건축물분양법이 보장하고 있는 권리보호를 충분히 받을 필요가 있습니다.</div>

칼럼 [헌법 · 행정 · 규제대응] 교원 징계권자의 재량권 행사 한계와 선관주의의무 2025.09.23

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