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[건설 · 부동산] 집합건물 공용부분 변경과 관리단 운영 실무 - 신탁사 다수 소유 집합건물의 법적 쟁점 -

2026.05.28

<div style="text-align: justify;">들어가며 
 
집합건물의 공용부분을 수익시설로 활용하거나 외부 업체에 위탁하여 운영하려는 시도가 늘고 있습니다.  그러나 막상 실행 단계에 이르면 “누가 결의할 수 있는지”, “관리단은 이미 존재하고 있는지”, “어떤 절차를 거쳐 공용부분을 변경ㆍ활용해야 하는지”와 같은 의문이 잇따르고, 특히 아직 분양이 다 되지 않아 신탁사가 다수 세대를 보유하는 상황이라면 어떻게 처리해야 할지 문제될 수 있습니다.  이 글에서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)이 적용되는 집합건물, 특히 신탁사가 전체 세대의 대다수를 소유한 건물을 전제로 각 쟁점을 살펴보겠습니다. 
 
 
1. 공용부분 변경 
 
집합건물법 제15조 제1항은 원칙적으로 공용부분 변경을 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로 결정하도록 규정합니다.  다만 관리단집회를 소집하는 대신 서면이나 전자적 방법으로 합의하는 경우에는, 원칙적으로 공용부분 변경에 대해 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 동의가 필요하므로(집합건물법 제41조 제1항), 집회 결의보다 더 높은 정족수가 요구된다는 점에 유의하여야 합니다. 
 
‘공용부분의 변경’이란 기존의 공용부분의 외관과 구조를 변경하거나 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것을 말하며, 어떠한 행위가 이에 해당하는지는 변경이 되는 부분과 그 범위, 변경의 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도의 동일성 여부, 그 밖에 변경에 소요되는 비용 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 합니다(대법원 2019. 2. 14. 선고 2017다237995 판결; 대법원 2016. 11. 24. 선고 2015다39289 판결). 
 
따라서 기존 커뮤니티 공간이나 부대시설을 다른 용도로 전환하는 경우에도, 위와 같은 기준에 따라 형상 또는 효용의 실질적 변경 여부를 개별적으로 판단하여야 합니다.  모든 용도 변경이 자동으로 제15조의 변경에 해당하는 것은 아니고, 기능과 효용이 실질적으로 달라지는 경우라면 제15조의 변경에 해당할 수 있습니다.  주의해야 할 점은, 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정하게 됩니다(제15조의2).  만일 변경된 용도의 운영으로 인해 특정 구분소유자에게 보안ㆍ소음 등 통상의 범위를 넘는 영향이 예상된다면, 그 구분소유자의 개별 승낙도 별도로 확보하는 편이 안전합니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제2항). 
 
이때 구분소유자를 어떻게 계산하여야 할지 문제될 수 있는데, 한 사람이 여러 세대를 소유하더라도 구분소유자의 수는 1인으로 계산됩니다(인원수 기준).  이때 의결권은 전유부분의 면적 비율로 산정되므로(제37조 제1항), 인원수와 의결권 두 요건을 모두 각각 충족해야 한다는 점을 유의할 필요가 있습니다.  예컨대 150세대 중 신탁사가 110세대를 소유한다면 개인 구분소유자 40명과 신탁사 1인을 합쳐 구분소유자는 41명이 되며, 인원수로는 41명 중 28명 이상이, 의결권으로는 신탁사 1인의 동의만으로 면적 비율 3분의 2가 충족되는 구조입니다. 
 
신탁된 부동산의 의결권 행사 주체는 원칙적으로 수탁자입니다.  부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서도 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니기 때문입니다.  다만 수탁자가 위탁자에게 의결권 행사를 묵시적으로 위임한 것으로 볼 수 있는 사정이 있는 경우에는 위탁자의 의결권 행사가 유효하다고 본 사례도 존재하고(대법원 2015. 10. 15. 선고 2013다207255 판결), 신탁계약상 위탁자의 지시권 등이 별도로 정해져 있을 수 있으므로, 신탁계약 내용을 반드시 함께 확인할 필요가 있습니다. 
 
 
2. 관리단의 당연 설립과 분양자의 관리권한 
 
집합건물법 제23조 제1항은 “건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 관리단이 설립된다”고 규정하며 대법원도 일관되게 관리단은 조직행위 없이 구분소유관계의 성립과 동시에 당연히 성립하는 단체라고 판시하여 왔습니다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결; 대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 등).  그리고 위 2002다45284 판결은 미분양된 전유부분의 소유자도 관리단의 구성원에 포함된다는 점을 분명히 하였습니다. 
 
이처럼 분양이 개시되어 공동관리의 필요가 생긴 이상 관리단은 이미 존재한다고 볼 것입니다.  다만 실무적으로 1인이 전유부분 전부를 소유하는 단계에서는 집회ㆍ결의 구조가 현실적으로 작동하기 어려워 분양ㆍ입주로 구분소유자가 다수화되는 시점부터 관리단 운영이 본격화되는 경우가 많습니다. 
 
한편, 집합건물법 제9조의3은 분양 초기 단계에서 분양자에게 일정 기간 관리의무를 부담시키고 있어, 그 사이 분양자가 지정한 위탁관리회사가 실제 관리를 수행하는 경우가 적지 않습니다.  그러나 대법원은, 분양계약서에 “입주지정일 이후 분양자가 지정한 관리주체가 일정 기간 관리운영한다”는 조항이 포함되어 있고 수분양자들로부터 “분양자와 위탁관리회사 사이의 관리위탁계약을 인정한다”는 취지의 관리동의서를 받았으며 분양자가 작성한 규약에 같은 취지의 규정이 있다 하더라도, 관리단집회에서 관리인이 선임되어 관리를 개시한 이후에는 분양자가 관리권한을 상실하고 관리단이 집합건물법상 관리권한을 행사할 수 있다고 판시하였습니다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 229208 판결).  분양계약은 구분건물 매매를 주된 목적으로 하는 것이고, 구분소유 관계가 성립된 이후의 관리에 관한 약정은 부수적 약정에 불과하므로, 이러한 약정으로 집합건물법이 보장하는 관리단의 관리권한을 제한하는 해석은 엄격하게 인정되어야 한다는 것이 그 논거입니다.  따라서 신탁사 등이 다수 세대를 보유하는 구조에서도, 적법한 절차로 관리단집회가 개최되어 관리인이 선임되면 그 시점부터 관리권한은 관리단에 귀속되며, 종전 분양자ㆍ위탁관리회사의 권한은 원칙적으로 종료된다고 보아야 합니다. 
 
 
3. 공용부분 관리에 관한 계약과 관리단집회 결의 
 
공용부분의 변경(제15조)이나 권리변동을 일으키는 변경(제15조의2)에 이르지 않는 통상의 관리행위에 관하여, 집합건물법 제16조 제1항은 “공용부분의 관리에 관한 사항은 … 통상의 집회결의(구분소유자 및 의결권 각 과반수)로써 결정한다”고 규정합니다.  그렇다면 관리인이 공용부분의 관리에 관한 계약 — 예컨대 공용부분을 활용한 수익사업을 외부 업체에 위탁하는 계약, 청소ㆍ경비ㆍ시설관리 등 위수탁계약 — 을 관리단집회 결의 없이 체결한 경우, 그 효력은 어떻게 되는지가 실무상 쟁점이 되기도 합니다. 
 
대법원은 최근 이 쟁점에 관하여, “집합건물 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’은 규약에 달리 정함이 없는 한 구분소유자들로 구성된 관리단집회의 결의로써 결정되어야 하고, 관리인은 그와 같이 관리단집회에서 결의된 사항에 관하여 공용부분 관리를 위한 행위를 구체적으로 집행할 수 있을 뿐”이라고 판시하면서, 관리인이 관리단집회 결의 없이 체결한 공용부분 관리행위에 해당하는 계약은 그 효력이 없다고 보았습니다(대법원 2024. 9. 27. 선고 2023다287861 판결).  다만 집합건물법 제16조 제3항은 공용부분 관리에 관한 사항을 ‘규약’으로 달리 정할 수 있다고 규정하고 있으므로, 규약에 일정 범위의 관리행위를 관리인에게 위임하는 근거 조항을 두어 두면, 그 범위 내에서는 개별 결의 없이도 관리인이 계약을 체결할 수 있는 구조를 마련해 둘 수 있을 것입니다. 
 
만일 이러한 요건을 충족하지 못하여 계약의 효력이 부정될 경우 계약에 기한 대금 청구가 그대로 인정되는지 여부는 별도 쟁점이 될 수 있고, 제공된 급부의 정산은 부당이득 등 일반 법리에 따라 다투어질 여지가 있습니다. 
 
 
4. 관리규약, 수익의 귀속과 수선적립금 
 
관리규약은 자치규범이므로 반드시 제정하여야 하는 것은 아닙니다.  그러나 공용부분에서 발생하는 수익은 규약에 달리 정함이 없으면 각 공유자의 지분 비율에 따라 귀속되므로(제17조), 수익시설 운영수익을 수선적립금으로 적립하거나 특정 용도로 사용하려면 이를 규약 또는 관리단집회 결의로 명확히 정해 둘 필요가 있습니다.  특히 집합건물법 제17조의2에 따르면, 관리단은 규약에 달리 정함이 없으면 관리단집회 결의에 따라 수선적립금을 징수ㆍ적립할 수 있습니다. 
 
대법원도 같은 취지에서, 공용부분에서 발생한 수익금은 법률상 당연히 구분소유자에게 지분 비율로 귀속되는 것이므로 구분소유자는 별도의 결의 없이도 관리단을 상대로 자기 지분에 상응하는 수익금의 지급을 청구할 수 있는 반면, 규약이나 관리단집회 결의로 그 수익금을 관리비 충당 등 다른 방식으로 사용하기로 정해 둔 경우에는 구분소유자가 직접 분배를 청구할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2024. 10. 8. 선고 2023다236337 판결).  ‘공용부분 수익금 분배를 위한 관리단집회의 결의가 없어, 구분소유자들이 수익금 분배를 구할 수 없다’고 판단한 원심의 결론을 뒤집고 구분소유자들에게 공용부분 수익금이 귀속된다고 인정한 중요한 선례입니다. 
 
결국 공용부분의 수익을 수선적립금으로 유보하거나 관리비에 충당하려면, 그 근거를 규약 또는 결의로 미리 분명히 해 두는 것이 사후 분쟁 예방을 위해 필수적이라 할 수 있습니다. 
 
 
나가며 
 
집합건물법은 구분소유자의 권리를 보호하면서 건물을 효율적, 합리적으로 이용하기 위한 법률입니다.  복잡한 소유구조라도 절차적 요건을 철저히 준수한다면 사후 분쟁을 효과적으로 예방할 수 있을 것입니다.</div>

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