법무법인[유] 지평 || 주택재개발정비사업조합이 시공사를 상대로 부당이득반환을 청구한 사건에서 시공사를 대리하여 ‘도시정비법상 총회 특별다수의 동의요건’에 관한 새로운 법리 설시를 이끌어 내면서 승소

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주택재개발정비사업조합이 시공사를 상대로 부당이득반환을 청구한 사건에서 시공사를 대리하여 ‘도시정비법상 총회 특별다수의 동의요건’에 관한 새로운 법리 설시를 이끌어 내면서 승소

2026.06.24

<div style="text-align: justify;">1. 사안의 개요 
 
A조합(재개발정비사업조합)은 2009. 3. 총회 결의로 B건설을 시공자로 선정하고, 2010. 6. B건설과 공사도급계약을 체결하였습니다.  그러나 A조합의 내부 분쟁과 관리처분계획 무효확인 판결의 확정 등으로 사업이 장기간 지연되었고, 그 과정에서 양 당사자는 2016. 3. 총회 결의를 거쳐 2016. 4. 공사비를 증액하는 1차 변경계약을, 2018. 2. 총회 결의를 거쳐 2018. 3. 공사비를 다시 증액하는 2차 변경계약을 각 체결하였습니다. 
 
A조합은 공사대금을 모두 지급하고 해산ㆍ청산 단계에서, ‘각 변경계약으로 조합원들의 비용부담이 실질적으로 증가하였음에도 총회에서 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 못하였으므로 각 총회결의와 이에 기한 각 변경계약이 무효’라고 주장하며 기지급 공사대금 중 약 127억 원의 부당이득반환을 구하는 소를 제기하였습니다(약 12억 원을 일부 청구).  제1심은 청구를 전부 기각하였고, A조합은 항소하면서 추가 부담액의 범위를 대폭 확장하는 한편, 예비적으로 ‘무이자 사업비 금융비용의 이중지급’과 착오를 이유로 한 각 변경계약 일부 취소를 새롭게 주장하였습니다. 
 
 
2. 법원의 판단 
 
법원은 먼저, 조합 정관의 필요적 기재사항인 ‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’이 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 구 도시정비법 제20조 제3항 등을 유추적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다는 기존 법리(대법원 2012. 8. 23. 선고 2010두13463 판결 등)를 확인하였습니다.  다만 법원은, 구 도시정비법 제24조 제7항이 사업시행계획서 및 관리처분계획의 수립ㆍ변경에 관하여 ‘정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분 등 제외) 이상 늘어나는 경우’에만 3분의 2 이상의 동의를 얻도록 정하고 있는 점에 비추어, 공사비가 증액되었다는 사정만으로 언제나 특별다수 동의요건이 요구되는 것은 아니고, 그 비용 부담이 종전보다 물가상승률분을 제외하고 100분의 10 이상 증가하였는지를 기준으로 판단하여야 한다고 판시하였습니다. 
 
위 법리에 따라 법원은 1차 변경계약으로 A조합이 추가 부담하게 된 비용을 ‘당초 공사도급금액 대비 6.49%’로, 2차 변경계약으로 추가 부담하게 된 비용을 ‘1차 변경계약상 공사도급금액 대비 5.62%’로 각 산정한 다음, 모두 10%에 미치지 못하므로 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하지 않다고 판단하였습니다. 
 
또한 법원은 A조합이 항소심에서 추가 부담액으로 새롭게 주장한 ‘철거 및 잔재처리, 지장물 이설공사비’에 관하여, 전기통신사업법 제80조, 전기사업법 제72조, 수도법 제71조, 도시가스사업법 제28조의3, 구 폐기물관리법 등 관계 법령상 해당 시설의 철거ㆍ이전 및 석면 해체·잔재처리는 원래 조합의 책임과 비용으로 이루어지는 공사라는 점 등을 들어 이를 추가 부담액이 아니라고 판단하였습니다.  또한 물가상승률분의 산정 기준시점은 각 계약 일반조건이 정한 ‘착공기준일’이라고 판단하였습니다. 
 
법원은 A조합의 예비적 주장도 모두 배척하였습니다.  ① 금융비용 이중지급 주장에 대하여는, 1차 변경계약에서 무이자 사업비 금융비용을 도급범위에서 제외하면서도 이를 공사대금 산정에 반영하지 아니한 것은 조합의 귀책사유로 사업이 지체되자 그 이해관계를 조정하기 위한 당사자 사이의 합의에 따른 것이라고 보았고, ② 착오취소 주장에 대하여는 착오를 인정하기 어려울 뿐만 아니라 설령 취소권이 발생하였더라도 민법 제146조의 3년 제척기간이 도과하였다고 판단하였습니다. 
 
 
3. 판결의 의의 
 
최근 공사비 급등을 배경으로 조합이 준공ㆍ청산 단계에 이르러 과거 공사도급계약 변경에 관한 총회결의의 정족수 하자를 문제 삼아 시공사에게 기지급 공사대금의 반환을 구하는 분쟁이 증가하고 있습니다.  이 사건 판결은 그러한 분쟁에서 총회 특별다수 동의요건의 요부를 판단하는 정량적 기준을 명시적으로 설시하였다는 점에서 의미가 있습니다.  즉, 법원은 “정비사업비의 일부를 구성하는 공사비가 증액되는 경우에 있어서 그 증액 비율이나 경위를 고려하지 않은 채 언제나 특별다수 동의요건을 갖추어야 한다고 볼 수 없고, 그 비용 부담이 당초의 비용 부담보다 물가상승률분을 제외하고 100분의 10 이상 증가하였는지 여부를 고려하여야 한다고 봄이 타당하다.”라는 법리를 설시하였습니다.  특히 이 사건 판결은 위 기준의 구체적 적용 방법까지 제시하였습니다.  첫째, 물가상승률분은 당사자가 합의한 계약상 착공기준일을 기준으로 산정하여야 하고, 조합이 임의로 자신에게 유리한 시점을 기준으로 삼을 수 없습니다.  둘째, 관계 법령상 원래 조합이 부담하여야 할 항목이라면 ‘조합이 새롭게 추가로 부담하게 된 비용’으로 산입할 수 없습니다.  셋째, 비교의 분모가 되는 것은 직전 계약상의 공사도급금액입니다.  또한 이 사건 판결은 사업 지연의 귀책사유가 조합에 있는 상황에서 이루어진 도급범위ㆍ공사대금의 재조정을 ‘이해관계 조정을 위한 합의’로 평가하고, 뒤늦은 착오취소 주장에 대하여 제척기간 도과를 인정하였습니다.  장기간에 걸쳐 여러 차례 변경계약이 체결되는 정비사업의 특성상 조합이 사후에 계약의 효력을 다투는 데에는 명확한 한계가 있음을 확인한 것으로, 향후 공사비 증액 분쟁에서 중요한 준거가 될 것으로 예상됩니다.</div>

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