법무법인[유] 지평 || 관리처분계획 중 종전자산 평가액 부분의 취소를 구하는 소송에서 조합원들을 대리하여 ‘광평수 감가’의 부당성을 인정받아 승소

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관리처분계획 중 종전자산 평가액 부분의 취소를 구하는 소송에서 조합원들을 대리하여 ‘광평수 감가’의 부당성을 인정받아 승소

2026.01.15

<div style="text-align: justify;">1) 정비사업에서 종전자산 감정평가의 역할과 중요성 
 
여러명이 공동으로 투자를 한 경우 각자의 투자금이 얼마인지는 매우 중요합니다.  각자의 투자금 액수에 따라 수익을 나누어야 하기 때문입니다.  도시정비사업에서 종전자산 감정평가는 조합원 각자의 본전인 투자금이 얼마인지를 산정하는 과정입니다.  종전자산 감정평가는 조합원별 상대적 출자 비율을 정하는 기준이자, 관리처분계획의 핵심 전제입니다.  종전자산 감정평가액에 따라 조합원 간 분담금ㆍ환급금이 결정되고, 현금청산ㆍ매도청구 시 감정평가액에도 사실상 영향을 미칩니다. 따라서 종전자산 감정평가액은 조합원 개인의 재산권에 중대한 영향을 미치고, 감정평가의 공정성ㆍ합리성은 사업 전반의 신뢰를 좌우하게 됩니다. 
 
 
2) 그럼에도 판례는 ‘종전자산 감정평가의 위법성’을 매우 제한적으로 인정 
 
확립된 판례는 ‘조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우’가 아닌 한 종전자산에 관한 감정평가 및 그에 따라 수립된 관리처분계획의 위법성을 인정하지 않습니다. 토지 등을 수용당한 이후 수용보상액을 다투는 경우 법원감정을 통해 적은 금액이라도 증액을 받을 수 있는 것과 큰 차이가 있습니다.  종전자산 감정평가의 위법성을 이유로 관리처분계획을 다투는 소송에서는 종전자산 감정평가가 ‘조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우’에 해당한다는 점을 주장ㆍ증명하지 못하는 한 ‘청구기각 판결’을 받게 됩니다.  현재 판례에 의할 경우 종전자산 감정평가의 위법성을 이유로 관리처분계획 일부취소소송을 제기할 경우 승소하는 것이 매우 어렵습니다. 
 
 
3) 이 사건의 의미 – ‘광평수 감가’의 부당성을 구체적으로 설시하여 종전자산 감정평가의 위법성을 인정한 최초 판결 
 
일반적으로 사용하는 표준적 규모보다 규모가 훨씬 더 크다고 인식되는 경우로서 주변 지역의 일반적인 이용규모를 초과하는 대규모의 부동산, 이른바 ‘광평수(廣坪數) 부동산’의 감정평가 시 표준적 규모의 부동산보다 감가하여 평가를 하는 것이 일반적인 감정평가이론 및 실무입니다.  대규모 부동산은 수요가 제한된다는 것이 감가의 이론적 근거입니다.  그렇지만 광평수 감가 산정기준이 명확하지 않고, 용도에 따른 시장수요의 변화 등으로 인해 소송상 광평수 감가의 부당성이 자주 주장되고 있습니다.  
 
이에 대해 현재까지 대부분의 판례는 광평수 감가의 부당성을 좀처럼 인정하지 않고 있습니다.  이 사건에서도 종전자산 감정평가의 위법성과 관련하여 가장 큰 쟁점은 광평수 감가의 부당성이었습니다.  지평은 종전자산 감정평가 중 광평수 감가의 부당성을 치밀하고 전략적으로 논증하여 위법성을 인정받았습니다.  
 
먼저 종전자산 감정평가를 한 감정평가법인에 대한 사실조회신청을 통해 감정평가서에 기재되지 않은 사항에 대한 확인을 한 후 이를 바탕으로 i) 광평수 감가를 위한 시장분석, 대규모 구분상가의 수요와 공급현황, 표준적 이용상황 및 규모, 이 사건 상가의 최유효이용 등을 전혀 분석하지 않은 채 관행적으로 광평수 감가를 적용한 점, ii) 종전자산 감정평가서에 종전자산 규모 효용지수의 구체적 반영 기준과 규모 효용지수 판단의 기초가 되는 최유효이용 규모 및 그 산정 기준이 무엇인지 확인되지 않고 규모효용지수 산출근거를 전혀 확인할 수 없는 점, iii) 사실조회회신에서 밝히 최유효이용 규모 판단 기준 내용은 그 자체로 모순이 있거나 감정평가이론 등에 반하는 점 등을 주장하였고, 법원은 이를 받아들여 종전자산 감정평가의 위법성을 인정하고 관리처분계획 중 원고들에 대한 종전자산 평가금액 부분을 취소하는 판결을 선고하였습니다.  
 
이 판결은 광평수 감가의 근거가 결여된 경우 감정평가의 위법성이 인정될 수 있음을 명확히 한 판결입니다.  향후 광평수 감가의 부당성 및 종전자산 감정평가의 위법성이 문제되는 사안에서 선도적 역할을 할 것으로 기대됩니다.</div>

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