법무법인[유] 지평 || 수분양자들이 주택공급규칙 위반을 이유로 재건축조합과 시공사를 상대로 손해배상을 청구한 사건에서 시공사를 대리하여 승소

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수분양자들이 주택공급규칙 위반을 이유로 재건축조합과 시공사를 상대로 손해배상을 청구한 사건에서 시공사를 대리하여 승소

2026.08.19

<div style="text-align: justify;">이 사건은 재건축정비사업으로 신축된 아파트의 수분양자들인 원고들이, 사업시행자인 재건축정비사업조합과 시공사를 상대로 제기한 손해배상 청구 사건입니다.  주택법 제54조 및 「주택공급에 관한 규칙」(이하 ‘주택공급규칙’) 제60조 제4항 제4호 가목은 ‘동별 사용검사 또는 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우, 전체 입주금의 10%에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 납부받도록’ 규정하고 있습니다(이하 ‘주택법령상 잔금유예규정’).  원고들은 위 주택법 및 주택공급규칙의 조항이 부분 준공인가의 경우에도 적용되므로, 피고들이 부분 준공인가만을 받은 상태에서 (전체 준공인가를 받기 전) 아파트 분양대금의 전액을 납부받은 것은 불법행위 또는 채무불이행에 해당한다고 주장하였습니다.  이에 원고들은 ‘아파트 분양대금 10%에 대하여, 납부한 날의 다음 날부터 전체 준공인가를 받을 때까지의 연 5%로 계산한 지연손해금’을 불법행위로 인한 손해배상(주위적) 내지는 채무불이행으로 인한 손해배상(예비적)으로 청구하였습니다. 
 
이에 대하여 지평은 시공사를 대리하여 ▲ 이 사건 아파트는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’)에 따른 재건축사업의 결과물로서 도시정비법상 (부분) 준공인가의 대상일 뿐 주택법상 사용검사ㆍ동별 사용검사ㆍ임시 사용승인의 대상이 아니고, 두 제도는 근거 법령ㆍ실체적 효과ㆍ신청권자ㆍ인허가 절차가 모두 구별되는 별개의 제도이므로 주택법령상 잔금유예규정을 전제로 한 원고들의 청구는 성립할 수 없다는 점, ▲ 나아가 위 규정 위반은 형사처벌의 대상이므로, 죄형법정주의의 원칙상 이를 도시정비법상 부분 준공인가에 유추적용할 수도 없다는 점, ▲ 주택법령상 잔금유예규정은 임의규정이고, 이 사건 공급계약은 잔금을 입주지정일에 지급하도록 명확히 정하면서 위 규정을 공급계약의 내용으로 편입하지 않았으므로 계약에 따라 잔금을 수령한 행위에 어떠한 위법도 없다는 점 ▲ 도시정비법은 주택법 제54조를 준용할 뿐 그 벌칙조항(주택법 제102조 제13호)은 준용하고 있지 않아 피고들을 주택법 위반으로 처벌할 수 없으므로, 형사처벌 가능성을 전제로 한 원고들의 불법행위 주장은 이유가 없다는 점을 주장하였습니다. 
 
법원은 피고들의 주장을 받아들여 ‘이 사건 부분 준공인가는 도시정비법 제83조에 근거한 것으로 동별 사용검사ㆍ임시 사용승인과 다르고, 주택법령상 잔금유예규정과 같은 내용이 원고들과 피고들 간 공급계약에 포함되었다고 볼 수 없으며, 부분 준공인가로 아파트 18개동 전부에 대해 사용검사를 받은 것이 되었으므로 피고들이 아파트 분양대금을 전액 납부받은 것이 위법하다고 볼 수 없다’고 판단하여, 원고들의 주위적ㆍ예비적 청구를 모두 기각하였습니다.</div>

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