A공사(이하 ‘원고’)는 ‘토지 조성사업’을 진행한 후, 시행사 D(이하 ‘피고’)에 조성된 토지를 분양하였습니다. 이와 같이 조성된 토지를 분양하는 경우, 분양율을 높이기 위해 선납할인(분양대금을 선납하는 경우 분양대금을 일부 감액해주는 제도)을 해주는 경우가 있고, 이 사건의 원고 역시 마찬가지였습니다(통상 LH 공사가 조성한 토지를 분양하는 경우 분양률을 높이기 위해 선납할인 제도를 많이 활용되고 있고, 원고 역시 유사한 제도를 도입하여 분양을 진행하였습니다).
원고의 내부 규정(용지공급규정)에 따르면 ‘선납할인을 해주더라도 토지 조성이 완료되어 수분양자에게 토지사용승낙을 한 경우에는 그 이후부터 선납할인이 적용하지 않고, 이미 해준 선납 할인분도 사후 정산을 하도록 정’하고 있으나, 원고와 피고 사이에 체결된 분양계약서에는 ‘이미 해준 선납 할인분에 대한 사후 정산 규정’이 반영되어 있지 않았습니다. 다만, ‘원고가 정하는 방법에 따라 선납할인을 한다’고 규정되어 있을 뿐이었습니다. 참고로 선납 할인분의 사후 정산 문제가 발생하는 이유는 ‘분양대금을 납부할 당시(선납할인을 받을 당시)에는 사용승낙일이 당초 계약에서 정한 분양대금 완납일 이후로 정해져 있어서 선납할인 제한의 문제가 발생하지 않으나, 분양대금을 선납(완납)함과 동시에 사용승낙일이 앞당겨지게 되어, 결과적으로 사용승낙일 이후 선납할인분이 발생’하게 됩니다.
이와 같은 상황에서, 원고는 선납할인에 대한 사후 정산 규정이 명시되어 있지 않다고 하더라도 ‘토지사용 승낙 이후 선납할인을 제한하는 취지’에 비추어 사후 정산은 당연히 예상되는 점, 계약 규정에 ‘원고가 정하는 방법에 따라 선납할인을 한다’고 규정되어 있는 점 등을 근거로, ‘이미 해준 선납 할인분 중 토지 사용승낙일 이후 발생한 선납 할인분’에 대한 반환을 청구하였습니다.
이와 같은 원고의 청구에 대해, 지평 건설부동산팀은 피고를 대리하여, ① 선납할인 사후 정산 규정이 분양계약서에 명시되지 않는 이상 원고의 내부 규정에 불과한 용지공급규정이 이 사건 분양계약에 적용될 수 없는 점, ② ‘선납할인 제한’과 ‘선납할인 사후 정산’은 별개의 제도이고, 다수의 유사 사례에 비추어 분양 상황에 따라 ‘제한’만 두는 경우, ‘제한’과 함께 ‘사후 정산’까지 함께 두는 경우 모두 존재하는 점, ③ 원고의 용지공급규정을 약관으로 볼 경우 약관규제법 제3조를 위반한 점 등을 주장하였고, 제1심 법원은 지평 건설부동산팀의 주장을 인정하여 원고의 청구를 모두 기각하는 판결을 선고하였습니다.
원고의 내부 규정(용지공급규정)에 따르면 ‘선납할인을 해주더라도 토지 조성이 완료되어 수분양자에게 토지사용승낙을 한 경우에는 그 이후부터 선납할인이 적용하지 않고, 이미 해준 선납 할인분도 사후 정산을 하도록 정’하고 있으나, 원고와 피고 사이에 체결된 분양계약서에는 ‘이미 해준 선납 할인분에 대한 사후 정산 규정’이 반영되어 있지 않았습니다. 다만, ‘원고가 정하는 방법에 따라 선납할인을 한다’고 규정되어 있을 뿐이었습니다. 참고로 선납 할인분의 사후 정산 문제가 발생하는 이유는 ‘분양대금을 납부할 당시(선납할인을 받을 당시)에는 사용승낙일이 당초 계약에서 정한 분양대금 완납일 이후로 정해져 있어서 선납할인 제한의 문제가 발생하지 않으나, 분양대금을 선납(완납)함과 동시에 사용승낙일이 앞당겨지게 되어, 결과적으로 사용승낙일 이후 선납할인분이 발생’하게 됩니다.
이와 같은 상황에서, 원고는 선납할인에 대한 사후 정산 규정이 명시되어 있지 않다고 하더라도 ‘토지사용 승낙 이후 선납할인을 제한하는 취지’에 비추어 사후 정산은 당연히 예상되는 점, 계약 규정에 ‘원고가 정하는 방법에 따라 선납할인을 한다’고 규정되어 있는 점 등을 근거로, ‘이미 해준 선납 할인분 중 토지 사용승낙일 이후 발생한 선납 할인분’에 대한 반환을 청구하였습니다.
이와 같은 원고의 청구에 대해, 지평 건설부동산팀은 피고를 대리하여, ① 선납할인 사후 정산 규정이 분양계약서에 명시되지 않는 이상 원고의 내부 규정에 불과한 용지공급규정이 이 사건 분양계약에 적용될 수 없는 점, ② ‘선납할인 제한’과 ‘선납할인 사후 정산’은 별개의 제도이고, 다수의 유사 사례에 비추어 분양 상황에 따라 ‘제한’만 두는 경우, ‘제한’과 함께 ‘사후 정산’까지 함께 두는 경우 모두 존재하는 점, ③ 원고의 용지공급규정을 약관으로 볼 경우 약관규제법 제3조를 위반한 점 등을 주장하였고, 제1심 법원은 지평 건설부동산팀의 주장을 인정하여 원고의 청구를 모두 기각하는 판결을 선고하였습니다.
