법무법인[유] 지평 || [건설ㆍ부동산] 수분양자로서 분양대금을 완납하였음에도 분양자 측의 사정으로 소유권이전등기를 마치지 못한 경우, 구분소유자에 준하는 수분양자를 배제한 채 분양자가 단독으로 작성한 공정증서에 의해 전유부분과 대지사용권을 분리처분할 수 없다고 본 사례

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[건설ㆍ부동산] 수분양자로서 분양대금을 완납하였음에도 분양자 측의 사정으로 소유권이전등기를 마치지 못한 경우, 구분소유자에 준하는 수분양자를 배제한 채 분양자가 단독으로 작성한 공정증서에 의해 전유부분과 대지사용권을 분리처분할 수 없다고 본 사례

2020.06.04

[대상판결 : 대법원 2020. 6. 4. 선고 2016다245142 판결] 
 
D개발 주식회사(이하 ‘D개발’)는 이 사건 대지 지상에 이 사건 집합건물을 신축하였습니다. 이후 D개발은 1994년 6월경부터 수분양자들과 분양계약을 체결하여 왔고, 이 사건 집합건물 완공 당시 일부 수분양자들로부터는 분양대금의 전부를 납부 받은 상태였고, 이에 따라 일부 수분양자들은 1996년 2월경부터 D개발로부터 각 전유부분을 인도받아 영업을 개시하였습니다. D개발은 1997년 2월경부터 수분양자들에게 각 구분건물에 대한 소유권이전등기를 마쳐주기 시작했습니다. 원고들은 공매절차를 통하여 이 사건 대지 중 다툼이 된 지분(이하 ‘이 사건 계쟁지분’)의 소유권을 취득하였습니다. 
 
이후 원고는 이 사건 계쟁지분에 대하여 소유권 확인을 구하고, 원고가 이 사건 계쟁지분의 소유자임을 전제로 수분양자인 피고들을 상대로 임료 상당의 부당이득 또는 손해배상을 구하는 이행청구를 하였습니다. 사안에서는 ① 피고들에게 이 사건 대지에 대한 대지사용권이 성립하였는지, ② 이 사건 계쟁지분을 전유부분과 분리하여 처분할 수 있는지가 주요한 쟁점이 되었습니다. 
 
쟁점 ①에 관하여 원심판결과 대상판결 모두 이 사건 대지 전체에 대한 D개발의 대지사용권 설정 의사가 있었다고 보아, 이 사건 집합건물의 전유부분을 위한 대지사용권이 이 사건 대지 전체에 대하여 성립한다고 보았습니다. 
 
쟁점 ②에 관하여 대상판결은 구「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’)은 복수의 구분소유자들이 제정한 규약에서 달리 정하면 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 허용하면서(제20조 제2항 단서), 복수의 구분소유자들이 존재하기 전이라도 집합건물의 전유부분 전부를 소유하는 사람은 공정증서로써 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 있도록 허용하고 있고(제20조 제4항, 제3조 제3항), 수분양자로서 분양대금을 완납하였음에도 분양자측의 사정으로 소유권이전등기를 마치지 못한 경우와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 이러한 수분양자도 구분소유자에 준하는 것으로 보아야 한다(대법원 2005. 12. 16.자 2004마515 결정 참조)고 판시하였습니다. 
 
이러한 법리에 따라 대상판결은 이 사건 계쟁지분에 대해서 대지사용권이 성립하였지만 그 대지사용권을 이 사건 각 구분건물의 전유부분과 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재하지 아니하고, D개발의 사정으로 수분양자들에게 이 사건 계쟁지분에 대한 소유권이전등기를 마치지 못 하였으므로 수분양자들은 구분소유자에 준하고, 결과적으로 D개발이 단독으로 작성한 공정증서만으로 이 사건 계쟁지분을 전유부분과 분리처분한 것은 구 집합건물법 제20조 제2항에 반하여 무효이라고 보았습니다. 
 
결국 대상판결은 원고들이 공매절차를 통해 이 사건 계쟁지분의 소유권을 취득하였더라도 이는 효력이 없다는 이유로 원고의 부당이득 또는 손해배상 청구를 배척한 원심판결을 긍정하였습니다. 
 
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