법무법인[유] 지평 || [건설ㆍ부동산] 민간 임대사업자가 시장 등의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 분양계약은 관련 규정의 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하는 범위에서 무효라고 한 사례

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[건설ㆍ부동산] 민간 임대사업자가 시장 등의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 분양계약은 관련 규정의 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하는 범위에서 무효라고 한 사례

2020.08.27

[대상판결 : 대법원 2020. 8. 27. 선고 2016다26198 판결] 
 
구 임대주택법(2012. 12. 18. 법률 제11587호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하는 것을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적을 달성하기 위해 임대사업자에게 각종 지원을 하는 한편 각종 제한을 부과하고 있습니다. 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있습니다. 
 
따라서 이러한 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약이 체결되었다면 그 분양계약은 위 산정기준에 따른 정당한 금액을 초과하는 범위에서 무효라고 보아야 합니다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2017. 11. 9. 선고 2015다44274 판결 등 참조). 
 
국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사(이하 ‘국가 등’이라 한다)를 제외한 임대사업자(이하 ‘민간 임대사업자’라 한다)는 공공건설 임대주택을 분양전환할 때 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 ‘시장 등’이라 한다)의 분양전환승인을 받아야 합니다(구 임대주택법 제21조 제3항, 제4항). 시장 등은 해당 임대주택이 임대의무기간 경과 등으로 분양전환 요건을 충족하는지 여부와 분양전환승인신청서에 기재된 분양전환가격이 임대주택법령의 규정에 따라 적법하게 산정되었는지를 심사하여 승인하여야 합니다(대법원 2015. 3. 26. 선고 2012두20304 판결). 앞서 본 임대주택 분양전환계약에 관한 일부 무효의 법리는 이와 같이 민간 임대사업자가 시장 등의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 마찬가지로 적용됩니다.

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