1. 최근 베트남 현황
최근 주택시장을 중심으로 베트남 부동산 경기가 회복되고 있는 것으로 평가하는 의견이 많습니다. 이는 베트남 정부가 올 상반기 시장에 공급한 약 180억불에 이르는 유동성, 금리인하를 중심으로 한 금융정책 및 상반기 개인소득세 면제 등 각종 경기부양책에 따른 유동성 증가에 힘입은 바가 큰 것으로 보입니다.
이와 같이 베트남 부동산시장이 부활할 조짐을 보이자, 베트남에서의 부동산 개발사업에 대하여 관심을 기울이는 한국 기업들이 점점 증가하고 있는 것 같습니다. 부동산 개발사업을 하기 위하여는 토지에 대한 권리를 취득하는 것이 출발점입니다. 따라서 이하에서는 외국인이 베트남에서 토지를 취득하는 방법에 관하여 간략히 살펴보도록 하겠습니다.
2. 토지사용권 취득
베트남에서 모든 토지에 대한 소유권은 국가에게 있으며, 외국인 투자자는 임대(lease)를 통하여 토지사용권을 부여받아 토지를 사용할 수 있을 뿐입니다. 그런데 이와 같은 임대는 국가 또는 국가로부터 재임대권(sub-lease)을 부여받은 토지사용권 보유자로부터 이루어져야 합니다. 국가는 이와 같이 적법하게 토지를 사용할 수 있는 권한을 부여받은 자에 대하여 토지사용권증서(서류가 붉은 색이므로 통상 "Red Book"이라 불립니다)를 발급함으로써 그 권한을 공적으로 확인합니다. 한편 외국인 투자자가 토지사용권을 임대받는 경우 그 임대기간은 50년까지만 허용되며, 예외적으로 사회경제적 조건이 낙후된 지역에 대규모 자금을 투입하나 그 자금회수율은 더딘 사업의 경우에는 70년까지 허용됩니다.
이와 같이 토지사용권을 임대받은 외국인 투자자는 이에 대한 대가로서 임료를 지급하여야 하는데, 이와 같은 임료는 매년 분할하여 지급할 수도 있고 전 임대기간에 대하여 일시불로 지급할 수도 있습니다. 그런데 일시불로 지급한 경우에는 토지사용권 및 건물 등 해당 토지에 부속된 자산을 담보로 제공하여 베트남에 등록된 금융기관으로부터 자금대출을 받을 수 있으나, 임료를 매년 지급하는 경우에는 토지에 부속된 자산만을 담보로 제공할 수 있습니다.
3. 토지 임대절차
외국인 투자자가 토지사용권을 부여받아 토지사용권증서를 발급받기 위하여는 해당 토지 소재지의 관할 인민위원회로부터 토지사용권증서를 발급받아야 합니다.
이 때 해당 토지상에 건물 기타 부속물 등이 있어서 해당 사업을 수행하기 위하여 이를 철거하는 등 토지정리작업을 해야 하는 경우에는, 인민위원회가 토지사용권 부여에 관한 승인을 하기 전에 토지정리작업 및 현 토지사용권 보유자에 대한 보상이 마쳐져야 합니다.
이와 관련하여, 토지법상으로는 인민위원회가 승인한 외국인 투자와 관련한 토지정리작업 및 현 토지사용권 보유자에 대한 보상은 해당 인민위원회가 하도록 규정되어 있습니다. 그러나 실제로는 인민위원회가 외국인 투자자로 하여금 직접 현 토지사용권 보유자와 협의하여 보상금을 지급하게
하고 이와 같은 작업이 이루어진 후에 토지사용권증서를 발급하는 것이 일반적입니다.
그런데 이와 같은 토지정리 및 보상작업은 통상 장기간이 소요되므로, 이로 인하여 사업이 지연되는 경우가 많습니다. 한편 이와 같이 외국인 투자자가 현 토지사용권 보유자에게 지급한 보상금은 향후 지급할 임료에서 공제하게 됩니다.
4. 토지취득 과정에서 주의할 점
외국인 투자자가 현 토지사용권 보유자와 협의함에 있어서는, 그 보상금을 지급하기에 앞서 현 토지사용권 보유자가 적법한 권한을 보유하고 있는지를 면밀히 조사할 필요가 있습니다. 즉, 현 토지사용권 보유자가 적법하게 발급된 토지사용권증서를 소유하고 있는지, 해당 토지가 담보로 제공된 사실은 없는지 및 해당 토지가 외국인 투자자가 하고자 하는 사업용도에 부합하는지 등을 실사과정을 거쳐 확인하여야 합니다.
또한 현 토지사용권 보유자에게 보상금을 지급하면서 체결하게 되는 보상계약서(일반적으로 “Compensation Agreement”라는 용어를 사용합니다)는 공증을 받아야 합니다. 공증은 공증사무소(Notary Public)와 인민위원회 어느 쪽에서도 받을 수 있는데, 공증사무소에서 공증을 받을 때는 인민위원회에도 해당 공증된 보상계약서 사본을 송부해 둘 필요가 있습니다. 또한 보상금을 지급하고 현 토지사용권 보유자로부터 토지사용권증서를 교부받은 후에는 시간을 지체하지 않고 가능한 한 곧바로 토지사용권증서 발급신청를 하는 것이 바람직합니다. 이렇게 함으로써 혹시라도 현 토지사용권 보유자가 악의를 품고 제3자에게 토지사용권을 2중으로 양도하는 리스크에 대비할 수 있기 때문입니다.
5. 결론
베트남에서의 부동산 개발사업은 법제도 우리나라와 다른 점이 많은데다가
이에 관한 실무관행 또한 아직 정착되지 않은 측면이 있어
수많은 리스크가 존재합니다. 따라서 이러한 리스크를 최소화하고 안정적으로 사업을 수행하기 위하여는 베트남의 법제와 관할기관의 실무운영에 관한 해박한 지식뿐만 아니라 해당 사업분야에 대한 풍부한 경험을 축적하고 있는 전문가의 도움을 받는 것이 필수적이라 할 것입니다.
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