부동산 프로젝트금융(PF) 시장은 부실 사업장의 정리ㆍ재구조화가 이어지는 한편, 사업성이 양호한 사업장에는 신규자금이 선별적으로 공급되는 재편 국면에 있습니다. 금융위원회에 따르면 2026년 3월 말 전체 PF 익스포저는 169.8조 원으로 감소했으나, PF 대출 연체율은 4.65%, 유의ㆍ부실우려 여신은 16.4조 원으로 집계되었습니다.

이러한 상황에서 공공기관의 매입약정과 연계해 분양위험을 낮추고 사업의 예측 가능성을 높이는 개발금융 구조가 중요한 대안으로 검토되고 있습니다. 정부는 2025년 12개 PF 사업장(약 2,600호)에 대해 LH 신축매입약정을 체결한 시범사업을 바탕으로, 2026년에는 대상 사업장을 정상 추진 사업장과 기축매입까지 확대하기로 했습니다. LH 역시 토지확보지원금 확대, 공정률 연동 대금지급, HUG 초기 사업비 보증 및 신속착공 절차를 도입하는 등 신축매입약정사업의 자금지원 체계와 절차를 개편했습니다.

LH 매입약정형 PF의 핵심은 ‘위험의 소멸’이 아니라 ‘위험의 전환’입니다. 일반 분양형 PF의 분양률ㆍ분양가격 위험이 매입조건 이행, 품질점검, 최종 매매대금 및 지급시점 위험으로 바뀐다는 점을 전제로 구조를 설계해야 합니다.

본 뉴스레터에서는 LH 매입약정형 PF가 기존 분양형 PF와 어떻게 다른지 살펴보고, 실제 금융ㆍ계약 구조를 설계할 때 유의해야 할 핵심 쟁점을 짚어보겠습니다.