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[건설 · 부동산] 구분건물에 대한 리모델링 후 소유관계

2020.05.25

<div style="text-align: justify;">구분건물이란 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로 사용돼 각각의 부분이 소유권의 목적이 되는 경우를 말합니다(민법 제215조, 집합건물법 제1조). 구분건물의 대표적인 경우로 아파트나 상가를 생각해볼 수 있습니다. 
 
아파트의 경우는 각 호실마다 구조상·기능상 독립성이 상대적으로 명확해 구분소유 여부가 크게 문제되지는 않지만, 상가의 경우는 다릅니다. 상가에 입점한 업주(업체)들이 각각의 특정 공간에서 점포를 운영하더라도, 그 특정 공간 사이를 제대로 구획하지 않는 경우가 적지 않아, 구분소유 여부가 문제될 수 있기 때문입니다. 설사 1동의 건물 중 특정 부분에 대해 등기부상 구분소유등기(예를 들어, 상가 건물A동 201호에 대해 별도의 소유권 등기)가 돼 있다고 하더라도, 객관적으로 그 특정 부분(201호)에 구조상 기능상 독립성이 인정되지 않으면 해당 부분에 대한 구분소유등기는 무효라는 것이 대법원 판례입니다(대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정, 대법원 2010. 1. 14.자 2009마1449 결정). 이와 관련해 최근 대법원은 구분건물에 대한 리모델링 후 소유관계에 대해 흥미로운 판결을 선고했습니다. 사안은 다음과 같습니다. 
 
A 상가 건물은 당초 구분소유 건물로 신축됐고 건축물대장 및 등기부 역시 구분건물로 등록·등기돼 있었습니다. 이후 A 상가 건물에 대해 리모델링 공사가 이뤄졌으나, 관할관청으로부터 공사 허가를 받지 못해 준공 이후에도 건물에 대한 사용승인이 나지 않았고, 그 결과 리모델링에 따른 공부상 표시변경등록 및 표시변경등기가 이뤄지지 않았습니다. 이와 같은 상황에서 A상가의 리모델링 전 공부 및 등기부에 구분소유자로 등기된 자의 소유권이 리모델링 후 건물 중 특정 부분에 미치는지 여부가 쟁점이 된 사안입니다. 
 
이 사안에서도 대법원은 구분소유자로 등기된 자의 특정 소유 부분이 건물의 다른 부분과 구조상 및 이용상 독립성을 가지고 있는지 여부로 판단을 했습니다. 즉, 리모델링 후 기존 구분소유자의 특정 소유 부분에 구조상 및 이용상 독립성이 상실된 경우에는 건물에 대한 구분등기가 그 자체로 무효이고, 다만 리모델링으로 생겨난 새로운 건물 중에서 기존 구분소유자의 특정 소유 부분의 면적 비율에 상응하는 공유지분 등기로서의 효력만 인정된다는 것이 대법원의 판단이었습니다(대법원 2020. 2. 27. 선고 2018다232898 판결). 
 
위 대법원 판례의 취지에 의할 때, 집합건물에 대한 구분소유권의 존재 여부를 판단함에 있어 단지 등기부상 구분소유 등기 여부만을 확인해서는 부족합니다. 특히 해당 구분소유권이 상가건물 중 일부분인 경우에는 더욱 그러합니다. 대법원은 구분소유권의 유효 여부를 판단하는 가장 중요한 기준으로 현황(구조상 및 이용상 독립성 여부)을 제시하고 있으므로, 만약 구분소유권을 대상으로 매매, 저당, 압류 등을 진행하는 입장에서는 등기부 등 공부상 권리 유무 외에도 반드시 현황을 살펴봐서 구조상 및 이용상 독립성이 있는지 여부를 검토해볼 필요가 있습니다. 
 
 
※ 본 칼럼은 대한전문건설신문 2020년 5월 25일자에 게재되었습니다.</div>

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