임차 부분 이외의 임대인 재산에 발생한 손해에 대한 임차인의 배상책임 관련 전원합의체 판결
  지평은 “임차 부분 이외의 임대인 재산에 발생한 손해에 대한 임차인의 배상책임 인정 요건”에 관하여, 임차인이 선관주의의무를 다하지 못하는 한 임차 외 부분의 임대인 손해까지도 배상해야 한다고 판단해 온 종래 대법원 판결을 변경하는 대법원 전원합의체 판결을 이끌어 냈습니다.
  임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용ㆍ수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 외 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우, 임차인의 손해배상책임의 인정 요건 및 범위가 문제됩니다. 이에 관하여 종래 대법원은 발화원인이 불명인 경우 임차인에게 선관주의의무를 다하였다는 입증책임을 부담하게 하면서 임차목적물과 불가분인 부분에 발생한 손해에 대해서까지 배상책임을 인정하여 왔습니다. 원인불명의 화재가 발생한 경우 임차인에게 요구되는 선관주의의무 이행의 증명이 실제로는 거의 불가능하기 때문에, 임차인의 책임범위는 확대될 수밖에 없었습니다. 그러나 이러한 판례는 소규모 목조건물이나 연소되기 쉬운 판넬 벽을 사이에 두고 있는 건물이 많은 현실을 고려한 것으로, 오늘날 콘크리트건물이나 고층 대형건물에 그대로 적용될 경우 매우 비합리적인 결과를 가져옵니다. 무엇보다도, 임차 외 건물 부분이 불에 타서 발생한 손해는 임차인의 임대차계약상 채무불이행으로 인한 손해라고 보기 어려워서, 뚜렷한 법률적 근거 없이 임차인의 책임을 부당하게 확대한다는 비판을 받아 왔습니다.  
     
   
     
  이번 대법원 전원합의체 판결은 임대차계약의 본질과 증명책임 분배의 취지에 부합하도록 임차인의 책임 요건을 명확히 한 것으로, 종래 임차인의 책임을 넓게 인정해 온 대법원 판례를 변경한 것입니다. 이로 인해 화재사고 관련 보험금 지급 및 구상 실무에 큰 영향이 미치게 되었습니다. 앞으로는 원인불명의 화재가 발생한 경우 임차인은 임차한 부분에 대한 선관주의의무를 다하면 책임의 확대를 막을 수 있습니다. 임차인의 보험자가 화재발생과 관련하여 임대인에게 직접 지급해야 할 보험금도 상당 부분 감소될 것으로 보입니다. 반면 임대인은 건물 전체의 소유자로서 화재 발생 및 확대를 막기 위하여 적절한 보험상품 가입을 비롯한 주의의무를 더욱 기울여야 할 것입니다.  
     
  대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895(본소)ㆍ2012다86901(반소) 판결  
     
  배성진 변호사 박보영 변호사  

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