러시아 담보제도에 대한 개괄적 검토 (1)

1. 들어가며

2007년 7월을 기준으로 러시아의 GDP 성장률이 전년도 동기 대비 7.9% 증가했다. 산업 생산률도 2007년 7월을 기준으로 전년도 동기 대비 7.7%로 급격한 증가세를 보이고 있고, 외환보유고는 2007년 8월 1일을 기준으로 세계 3위인 4,162억 달러를 기록하였다. 러시아 경제는 그야말로 폭발적으로 성장하고 있는 중이다.

이러한 러시아 경제의 성장에 힘입어 대러시아 교역 역시 크게 증가하고 있다. 대러시아 교역은 2007년 8월을 기준으로 수출의 경우 46.9%, 수입의 경우 56.2%의 증가율을 보이고 있다. 2007년 8월 현재 우리나라 전체 수출 증가율 14.7%와 비교할 때 대러시아 교역의 증가 수준을 가늠할 수 있다.

러시아 경제 전문가들은 러시아 경제의 이러한 성장의 원인을 (i) 국제 유가의 급격한 상승, (ii) 대러 직접 투자의 증가, (iii) 중산층의 구매력 증가, (iv) 건설 경기 상승 등으로 분석하고 있다. 특히 건설 경기 상승으로 인해 한국의 대러시아 건설업 투자와 부동산 투자도 매우 활발한 상황이고(2007년 6월을 기준으로 건설업 투자 신고금액은 900만 달러, 부동산업 투자 신고 금액은 200만 달러 수준이다), 건설업체를 비롯하여 많은 부동산 관련 업체에서 대러시아 부동산 투자를 검토하고 있는 중이다.

당연한 이야기지만 해외 투자를 위해서는 당해 국가의 법제도에 대한 정확한 파악이 필요하다. 특히 담보 제도는 각국의 상황을 반영하여 특수한 형태를 가지는 경우가 많기 때문에 해외 투자자의 입장에서는 투자 자금의 회수를 위하여 해당 국가의 담보 제도를 정확하게 이해하고, 유용하고 적절한 담보를 취득해 두는 것이 무엇보다 중요하다.

이와 같은 점에서 러시아의 담보제도에 대해서 살펴 보는 것은 러시아 투자를 검토하고 있는 국내 투자자에게 큰 도움이 될 것이라고 생각한다. 이에 따라 앞으로 3회에 걸쳐 러시아 담보제도에 관해서 살펴보기로 한다. 이번에는 우선 러시아 담보제도의 개괄과 담보제도의 기본이라고 할 수 있는 저당권에 대해서 살펴 보기로 한다. 그리고 이어서 다음에는 국내에서 담보로 사용되고 있는 각종 자산을 러시아에서도 담보로 활용할 수 있는지에 관해서 살펴 보고, 마지막으로 담보권의 실행 방식과 유의점에 관해서 간략히 검토하기로 한다.

2. 러시아 담보제도의 개괄

가. 관련 법령

담보제도에 관하여 가장 기본적인 제도를 규율하고 있는 법률은 민법(The Civil Code of the Russian Federation Part One No. 51-FZ of November 30, 1994)이다. 민법은 제23장 「채무 이행의 보장(Providing for the Discharge of Obligations)」에서 담보제도에 대한 개괄적인 사항을 정하고 있다. 그리고 담보제도에 대한 특별법인 담보권법(Law of the Russian Federation No. 2872-1 of May 29, 1992 on Pledge)와 저당권에 관한 특별법인 저당권법(Federal Law No. 102-FZ of July 16, 1998 on Mortgage)이 별도로 제정되어 있다. 각 법률의 적용 순위와 관련하여 민법은 부동산에 대한 담보권에 대해서는 저당권법에 특별한 규정이 없는 경우에 한하여 민법이 적용된다고 규정하고 있다(민법 제334조 제2항). 그리고 부동산에 대한 담보권에 대해서 담보권법은 저당권법에 반하지 않는 범위 내에서만 효력이 있다(저당권법 제79조 제2항).

나. 러시아 법률상 인정되는 담보 제도

위에서 언급한 바와 같이 민법은 담보제도를 '채무 이행의 보장'에 관한 장에 포함시켜 규정하고 있다. 러시아 민법은 채무 이행의 보장 수단으로 위약금(the Forfeit), 담보권(the Pledge), 유치권(the Retention), 보증(the Surety), 금융기관 지급보증(the Bank Guarantee), 증거금(the Advance)를 규정하고 있다(민법 제329조 ~ 제381조).

특히 담보권과 관련하여 우리 민법이 동산이나 권리에 적용되는 질권과 부동산에 적용되는 저당권을 구분하여 규정하고 있는데 반하여, 러시아 민법은 저당권을 질권의 특수한 형태로 규정하는 방식을 취하고 있다는 점이 특이하다. 이러한 이유 때문에 러시아 법상 질권에 대하여 적용되는 규정을 단순히 동산질권이나 권리질권으로 한정해서 파악해서는 안된다.

3. 저당권

가. 저당권 일반

(1) 저당권 대상물

저당권법은 저당권이 설정될 수 있는 대상물로 (i) 토지, (ii) 건물, 구조물, 기타 영업에 이용되는 부동산, (iii) 주택, 아파트, 구분 소유가 가능한 주택 또는 아파트의 일부, (iv) 별장, 창고, 기타 구조물, (v) 항공기, 선박, 우주선 등을 규정하고 있다(저당권법 제5조 제1항). 다만 (i) 국유지나 시유지와 농지, (ii) 국가 혹은 시가 소유하고 있는 주택과 아파트, (iii) 법률에 의하여 유통이 금지된 부동산(예를 들면 자연보호구역 등) 등은 저당권의 대상에서 제외된다(저당권법 제63조 등).

나아가 러시아 법률은 부동산 임차권에 대해서 저당권을 설정하는 것도 일반적으로 허용하고 있다(임대차 기간이 1년 이상일 경우 등기도 가능하다). 부동산 임차권에 대한 저당권과 관련해서는 저당권에 대하여 적용되는 일반적인 법령과 요건이 적용된다.

(2) 저당권설정계약

저당권설정계약의 효력이 인정되기 위해서는 다음과 같은 요소를 포함하고 있어야 한다(저당권법 제9조). 기타 저당권설정계약은 저당권자와 저당권 설정자가 합의한 권리ㆍ의무에 관한 기타 사항을 포함할 수 있다. 저당권자와 저당권 설정자는 저당권설정계약에 대하여 반드시 공증을 받아야 한다.

(i) 저당권 대상물의 특정 : 저당권설정계약은 대상물의 명칭, 위치, 기타 대상물을 특정하는데 충분한 설명이 포함되어 있어야 한다. 토지 임대차계약에 따른 임차권에 대한 저당권설정계약은 임대차 대상 자산에 대한 특정과 당해 임대차계약의 기간을 포함하고 있어야 한다. 토지에 대한 저당권설정계약에는 당해 토지의 토지대장이 첨부되어야 한다.

(ii) 저당권 대상물의 가치 : 이는 저당권설정계약 당사자 간의 합의에 의하여 결정하거나, 혹은 당사자 간의 합의에 의하여 선임되는 감정평가기관에 의하여 결정되어야 한다. 다만 이에 따라 결정되는 저당권 대상물의 가치는 (i) 토지 이외의 부동산인 경우 Bureau of Technical Inventory에 등록된 가치, (ii) 토지의 경우 지방정부에 의하여 결정되는 토지의 표준 가치보다 높아야 한다. 나아가 국가나 시 소유의 자산에 대한 가치 평가는 러시아 연방법에 규정되어 있는 방법에 따라 감정평가기관에 의하여 이루어져야 한다.

(iii) 저당권의 피담보채무 : 저당권설정계약은 피담보채무의 액수와 만기, 피담보채무가 발생하게 된 계약(당해 계약의 당사자, 계약 체결지, 계약 체결시기 등을 명시)을 특정하여야 한다. 피담보채무액이 장래에 결정될 경우(예를 들면 손해배상액), 저당권설정계약은 액수를 결정하는 절차 및 조건을 명시하여야 한다.

(iv) 저당권 설정 대상물에 대한 권리 : 저당권설정계약은 저당권이 설정되는 자산에 대한 저당권 설정자의 권리(예를 들어 저당권 설정자가 당해 대상물을 소유하고 있는지, 아니면 이를 관리할 권한만 보유하고 있는지 등)와 저당권 설정자의 당해 대상물에 대한 권리를 등록한 정부 기관을 특정하여야 한다.

(3) 정부 등록

부동산에 대한 모든 권리는 등기소(Unified State Register of Title in Real Estate and Transactions Therewith; EGRP)에 등기되어야 한다. EGRP는 등기부를 관리하고 있으며, 일반인도 등기부를 열람할 수 있다. 저당권설정계약 역시 대상 부동산이 등기되어 있는 등기소에 등기되어야 하고, 등기된 때로부터 효력이 발생한다.

저당권 등기에 필요한 수수료는 현재 2,000루블(약 75달러)로 결정되어 있고, 등기절차는 원칙적으로 4주 이내에 이루어져야 하나, 등기소는 4주에 한하여 이를 연장할 수 있다(저당권법 제20조).

나. 건물에 대한 저당권 설정

건물에 대한 저당권은 그 부지에 대한 권리(소유권, 임차권 등)와 함께 이루어져야 한다. 또한 저당권이 설정되어 있는 동안 저당권 설정자는 저당권자의 사전 승인 없이 저당권 대상물을 제3자에게 처분하거나 추가적인 저당권을 설정할 수 없다.

다. 토지 혹은 토지 임차권에 대한 저당권 설정

토지 뿐만 아니라 토지에 대한 임차권에 대하여 저당권을 설정하는 것도 허용된다(저당권법 제5조 제5항). 임차권의 경우, 토지 소유자의 승인 하에 임대차 기간의 범위 내에서 저당권을 설정할 수 있다. 통상 임차권에 대하여 저당권을 설정하는 경우, 임대인과 임차인, 저당권자 간의 3면 계약으로 이루어지게 된다. 다만 임대차 기간이 5년 이상인 경우, 소유자의 동의없이 저당권 설정 사실의 통지 만으로 저당권 설정이 가능하다(저당권법 제62조 제1.1항).

한편 토지 소유자의 동의를 받는 시기는 지역에 따라 상이하다. 예를 들어 Moscow의 경우 저당권설정계약과 등기 사이에 동의를 받아야 하나, Moscow Region이나 사할린의 경우 저당권설정계약 이전에 동의를 받아야 한다. 따라서 등기소 별로 확인을 거치는 것이 필요하다.

토지에 대하여 저당권을 설정하는 경우 저당권의 효력이 지상 건물(건축중인 건물 포함)에도 미치도록 약정하는 것도 허용된다(저당권법 제64조 제1항, 제65조 제1항). 이 경우 건물이 완성되어 등기가 되면 저당권 대상물에 건물이 포함되도록 저당권설정계약을 수정해야 하는지가 문제되나, 최근의 판례 및 등기 선례는 필요하지 않다는 입장이다.

라. 법정 저당권

차주가 대출금을 이용하여 취득한 토지 또는 토지 임차권의 경우 차주의 소유권 혹은 임차권이 등기된 때로부터 저당권이 설정된 것으로 간주된다(저당권법 제64.1조). 나아가 차주가 대출금을 이용하여 건물 등을 건설하는 경우, 그 부지 혹은 부지 임차권에 대하여 차주의 건물 등에 대한 등기가 경료된 경우, 혹은 정부 기관이 관련 대출계약의 체결을 승인하는 경우부터 저당권이 설정된 것으로 간주된다(저당권법 제64.2조).

다만 위와 같은 규정은 (i) 연방법이 달리 정하는 경우, (ii) 계약에 의하여 위와 같은 규정의 적용을 배제하는 경우에는 적용되지 않는다. 다만 러시아 내에서는 이러한 적용 제외 사유의 정확한 취지가 무엇인지가 명확하지 않다는 평가가 일반적이다.

마. 건축중인 건물에 대한 저당권

러시아의 경우 완공된 건물 뿐만 아니라 건축중인 건물에 대해서도 저당권을 설정하는 것이 허용된다. 건축중인 건물에 대하여 저당권을 설정하기 위해서는 우선 당해 건물을 미완성 건물로 등기하여야 한다. 다만 이를 위해서는 건축에 필요한 모든 작업이 중지되고, 시공사와의 공사 도급 계약이 해제되어야 한다는 견해가 일반적이다. 다시 말해 공사가 진행중인 상태에서는 저당권의 설정이 불가능하다. 이러한 유로 인해 건축중인 건물에 대한 저당권을 담보로 사용하는 경우는 매우 드문 형편이다.

(계속)

법무법인 지평 / CIS팀 채희석 변호사