법무법인[유] 지평 || [건설 · 부동산] 건축물분양법과 사전청약

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[건설 · 부동산] 건축물분양법과 사전청약

2020.02.24

건축물 분양에 관한 법률(이하 ‘건축물분양법’)은 ‘일정한 건축물’을 사용승인 전에 분양하고자 할 때 건축허가권자에게 분양신고를 하도록 하는 등 분양에 대한 규제절차를 마련함으로써 분양대금의 유용 등으로 인해 발생하는 피해로부터 수분양자를 보호하기 위해 제정됐습니다. 
 
최근 오피스텔이나 주상복합건축물 중 상가 부분의 분양과 관련해 자주 문제되는 것이 이른바 ‘사전청약’입니다. 건축물분양법은 분양신고 이후에만 분양 광고를 할 수 있도록 정함과 동시에 분양신고 이후에만 공개모집의 방법으로 수분양자를 모집하도록 정하고 있는데(제6조 제1항), 분양신고 전에 ‘청약’이라는 이름으로 수분양자를 모집하는 것을 ‘사전청약’이라고 합니다. 
 
법률적으로는 분양계약 체결 전에 사전청약자들에게 미분양된 호수에 대한 우선적인 분양대상자로서의 지위를 부여하기 위해 체결된 계약을 의미합니다. 이러한 사전청약 단계에서는 분양받을 동호수를 지정하지 않는 경우가 많아 ‘깜깜이 분양’이라고도 합니다. 
 
분양신고 전의 분양 광고행위 및 수분양자 모집행위는 처벌대상입니다(제10조 제1호). 실제 가벌성이 문제되는 사례가 많습니다. 이때 확정적인 매매계약인지 아니면 구속력 없는 청약인지가 쟁점입니다. 법원은 사전청약자가 일방적으로 청약을 해지할 수 있는지, 해지 시 청약금이 몰수되는 등의 불이익 없이 그대로 반환 받을 수 있는지, 사전청약 시의 면적, 대금과 분양 시의 면적, 대금에 차이가 있는지 등을 ‘분양’인지 ‘청약’인지 판단하는 개별적인 판단기준으로 삼고 있습니다. 
 
형벌법규는 엄격하게 해석하는 것이 원칙이므로, 건축물분양법상의 분양행위는 분양사업자가 분양목적물의 소유권을 피분양자에게 이전하고 피분양자가 그 소유권이전에 대한 대가를 지급하기로 약정하는 내용의 분양목적물에 관한 확정적인 매매계약 체결행위를 의미한다고 보아야 하며, 이에 부합하지 않는 청약은 분양과 구별해야 합니다. 
 
따라서 현행법상으로는 법원이 위와 같은 일련의 기준에 따라 문제되는 사안에서 각각의 가벌성을 판단할 수밖에 없을 것이나, 부동산을 투자수단으로 여기는 문화가 팽배한 현실, PF대출 시 금융기관이 사전청약을 사실상 요구하고 있는 점, 부동산중개업자들이 누구보다 사전청약에 적극적으로 참여하고 있는 실상 등을 종합적으로 고려할 때 과연 불완전한 현행법을 근거로 분양사업자를 처벌하는 것이 합당한지는 의문입니다. 현실을 반영한 입법의 개선이 필요합니다. 
 
※ 본 칼럼은 대한전문건설신문 2020년 2월 24일자에 게재되었습니다.

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