◇"부동산등기부등본”의 이해를 위한 기초 지식◇

1. 우리 부동산등기제도의 기초

우리 나라 사람들에게 호적이나 주민등록이 있듯이 우리 나라 토지나 건물 등의 부동산에는 부동산등기부를 마련하여 소유자나 담보권자, 기타 그 재산에 관하여 이해관계를 가진 사람들과 그에 대한 채권 등의 권리관계를 공시하고 있습니다. 특히 최근 부동산경매에 관한 관심이 높아지면서 “부동산에 관한 권리분석”이 재산을 유지, 보존하는 데에는 물론 증식하는 데에도 매우 중요하게 되었습니다. 이에 이번에는 부동산등기부의 이해를 위한 기본적인 지식을 알아보기로 합니다.

부동산등기부를 만드는 대상은 ‘토지’와 그리고 그 위에 건축된 ‘건축물’입니다. 우리 나라 부동산등기제도의 특징 중 하나가 토지와 그 위에 있는 건축물을 별개의 부동산으로 취급한다는 것입니다. 이는 일본과 우리 나라가 공통된 것인데 우리의 부동산등기제도가 일본 식민지 시대에 최초로 만들어졌다는 것에서 기인한 것입니다. 하지만 독일을 비롯한 유럽 여러 나라들은 토지와 그 위의 건축물을 분리하지 않고 하나의 부동산으로 취급하고 있습니다.

이처럼 토지와 그 위의 건축물을 별도의 부동산으로 취급하기 때문에, 주택이나 상가와 같은 건축물을 거래하는 때에는 반드시 토지와 건물에 관한 각각의 부동산등기부를 확인하여야 합니다. 하지만, 여기에도 예외가 있습니다. 아파트와 같은 ‘집합건물’의 경우에는 토지와 건물(아파트)이 따로 따로 처분되는 것을 방지하기 위하여 ‘대지권’이라는 것을 설정하도록 하고, 토지와 건물(아파트 전유부분)을 합하여 하나의 부동산등기부에 그에 대한 모든 내용을 기재하도록 하고 있습니다. 집합건물(아파트)과 토지가 따로 따로 거래되는 경우 법률관계가 복잡하게 될 것을 방지하기 위한 것입니다.

2. 부동산등기부의 체제

부동산등기부는 “표제부”와 “갑구”, “을구” 3부분으로 나뉘어져 있습니다. 전산화가 되기 전에는 별도의 용지에 각각의 부분을 기재하여 합하도록 되어 있었는데, 전산화가 되면서 이들 3개 부분을 하나의 용지에 연이어서 기재하고 있습니다. “표제부”는 말 그대로 부동산의 이름표에 해당하는 것으로써, 토지의 경우에는 해당 토지가 소재한 주소와 용도(대지, 전, 답, 임야 등), 면적이 기재되어 있으며, 건물의 경우에는 건물 소재지 주소와 건물의 구조(벽돌조, 철근콘크리트조, 철골조 등), 그리고 역시 면적이 기재되어 있습니다. “갑구”는 소유권에 관한 내용을 기재하는 곳으로, 매매, 상속, 증여 등으로 인한 소유권이전에 관한 내용들이 기재됩니다. 가처분이나 가압류는 소유권을 함부로 행사하지 못하게 제한하는 효과가 있기 때문에 가처분이나 가압류에 관한 등기도 역시 “갑구”에 기재됩니다. 반면, “을구”는 담보권에 관한 등기가 행해지는 곳으로, 근저당권이나 저당권, 전세권 등에 관한 등기의 내용(담보권자, 채무자, 채권최고액 등)이 기재됩니다.

3. 등기부 기재와 권리의 우선순위

부동산등기부에 기재된 각종의 등기는 원래 각 권리자들 사이의 순위를 확정하기 위한 것입니다. 즉, 여러 개의 근저당권이 있는 경우에 누가 우선하는지, 근저당권이 있는 부동산에 관하여 가압류 또는 압류를 한 경우에는 권리관계가 어떻게 되는지, 반대로 가압류가 되어 있는 부동산에 근저당권을 설정하는 경우에는 누가 우선하는지 결정하는 기준이 바로 부동산등기부인 것입니다.

권리의 우선순위와 관련하여 중요한 것은 ‘등기가 접수된 일자’와 ‘접수번호’입니다. 통상 등기는 “2004. 3. 20. 접수 제****호”라는 식으로 ‘접수일자’와 ‘접수번호’가 기재되는데, 날짜가 다른 경우에는 접수일자가 빠른 등기가, 그리고 동일한 날에 마쳐진 등기는 접수번호가 앞선 것이 우선되는 권리를 가지게 됩니다. 이는 “갑구” 또는 “을구”를 서로 비교하는 경우에도 마찬가지입니다. 즉, 같은 날짜에 “갑구”에 가압류 또는 가처분등기가 행해지고, “을구”에 근저당권등기가 행해진 경우에는 ‘접수번호’가 빠른 것이 우선되는 권리를 가지게 되는 것입니다.

하지만, 이러한 우선순위와 관련하여 역시 예외가 있는데, 일반채권의 보전을 위한 압류와 가압류 등에 관한 등기는 접수순서에 관계없이 동일한 순위를 가지는 것으로 취급된다는 것입니다. 따라서 부동산이 경매되는 경우, 먼저 가압류를 한 채권자와 그보다 늦게 압류를 한 채권자가 있는 경우에는, 먼저 가압류를 한 채권자와 나중에 압류를 한 채권자가 동일한 순위이므로, 각 채권자들의 채권액의 비율에 따라 배당(변제)받게 되는 것입니다. 다만, 가압류와 압류의 중간에 저당권이 있다거나 반대로 근저당권 사이에 압류 또는 가압류가 있는 경우에는 다소 복잡하게 순위를 정하게 됩니다. 그러나 이 경우에도 접수번호에 따라서 그 순위를 결정한다는 원칙에는 변함이 없습니다.

4. 부동산등기부와 관련한 주의사항

끝으로 부동산등기부와 관련하여 다음 2가지 점은 반드시 기억하여야 합니다. 첫째로 부동산등기부에 기재된 내용만을 믿고 거래하였다가는 낭패를 볼 수 있다는 점입니다. 즉, 부동산등기부의 기재에는 공신력(公信力)이 인정되지 않습니다. 따라서 부동산등기부에 기재된 것만으로 부동산등기부에 기재된 사람이 진정한 권리자라고 믿을 수 없고, 등기필증과 같이 그 사람이 당해 부동산에 관한 권리를 정상적으로 취득하였다는 자료를 함께 확인하여야만 합니다.

또하나, 거래의 대상이 되는 부동산의 면적이나 형상에 관하여는 부동산등기부가 아닌 토지대장이나 건축물대장이 기준이 된다는 것입니다. 즉, 만일 토지대장이나 건축물대장에 기재된 면적과 부동산등기부에 기재된 면적이 서로 다른 경우에는 토지대장 또는 건축물대장에 있는 면적을 기준으로 하여 부동산등기부에 있는 면적을 수정하게 되는 것입니다. 그러므로 특히 토지를 매수하는 경우에는 부동산등기부만을 확인하여서는 안되고, 반드시 토지대장 또는 임야대장 등을 발급받아 매매대상이 되는 토지의 면적 등이 정확한지 확인해야만 하는 것입니다.

박영주 변호사 (법무법인 지평)