◇부동산개발금융관련 계약을 체결할 때 유의할 점◇

우리나라는 경제규모에 비하여 자본시장의 규모는 선진국의 발달에 미치지 못하고 있지만, 짧은 기간에 빠른 성장을 이룩해 오면서 다양한 기간 산업의 건설에 대한 수요와 도시의 성장에 따른 일반 수요자들의 주거건물에 대한 수요로 인하여 부동산 시장은 빠르게 성장되어 왔다. 현재 국내의 부동산업자 또는 건설업자들은 국내 부동산시장 뿐만 아니라, 다양한 경험에 비추어 해외부동산시장에도 진출하는 경우가 늘어나고 있다. 부동산건설사업은 토지매입비용이나 인·허가와 관련하여 개발 초기부터 막대한 비용을 필요로 한다. 부동산건설사업자는 보통 은행이나 기타 금융기관(현재에는 이러한 기관들이 운영하는 부동산 펀드까지 확대되고 있다)과 협의하여 자금을 조달하고, 시공사가 연대보증인 또는 채무인수인으로 참여하는 경우가 많다. 이러한 부동산개발금융을 할 때 우선적으로 고려되어야 할 점에 대하여 몇 가지 조언을 하고자 한다.

첫째, 우선 개발사업을 수행할 주체를 어떤 형태로 할 것인지가 결정되어야 한다. 작은 사업장과 관련된 경우 이중과세의 위험을 피하기 위하여 개인간의 공동사업체, 즉 조합형태로 사업을 진행하는 경우가 있지만, 이 경우 다른 조합원의 신용상황에 따라 사업에 지장을 받을 수 있고, 개개인이 자신의 개인재산 전체로서 책임을 져야 하기 때문에 법률적으로는 위험이 큰 형태라고 할 수 있다. 따라서 법인을 건립하는 것이 보다 안정적인 사업에 도움이 될 것이다. 현행 법상으로는 일부 사업에 대하여 부동산투자회사(REITS)나 부동산투자신탁 등의 형태로 개발사업을 할 수도 있고, 당해 사업에만 사용될 SPC를 건립하기도 한다. 이러한 SPC 중에 프로젝트금융투자회사(PFV)를 통해 세금을 감면받는 것을 고려하는 사업이 많아지고 있다. 법인을 설립할 때는 출자자로 참가할자가 누구일지, 각자 맡는 역할 및 추후 배당방식은 어떠할지, 탈퇴가 보장되는지, 출자자에게 시공이나 금융주선에서 우선권을 줄지, 경영은 누가 주체가 될지를 미리 정하여 두기 위하여 주주간 협약이 체결되는 것이 바람직하다.

둘째, 사업주체가 결정되면, 누구로부터 자금을 언제, 어떻게 조달할 것인지가 결정되어야 한다. 이 과정에서 금융기관은 사업성에 대한 신용평가기관의 의견 및 현금흐름표의 작성을 요구하는 것이 일반적이다. 현금흐름표의 작성시에는 물론 분양성 등의 미래사정을 예측하는 것이 중요하기도 하지만, 분양 등과 관련하여 법률상의 제한은 없는지를 꼼꼼히 확인해 볼 필요가 있다. 예를 들어, 건축물의 분양에 관한 법률과 같은 경우에는 원칙적으로 후분양을 예정하고 있고, 선분양을 하는 경우 신탁이나 보증 등을 엄격히 요구하고 자금을 통제하여 토지대금 조달 명목의 자금상환에 분양대금이 사용될 수 없도록 하고 있기 때문에, 금융상환조건 등을 결정할 때 고려하여야 한다. 자금조달기법은 다양하게 발달되고 있으므로 금융기관 또는 금융주선사들과 상의하는 것이 좋다.

셋째, 금융조건에 대한 구체적인 협상이 필요하다. 금융계약에서는 당해 사업에 대한 재산 전체를 담보로 제공하도록 요구하는 경우가 일반적이다. 또한 신용성이 있는 시공사의 채무인수나 연대보증을 받는 경우가 많다. 시공사로서는 개발사업자에 대하여 구상권을 실행할 수 있도록 제소전 화해 뿐 아니라, 미리미리 사업주체의 상황을 점검하고 법인인감증명서 등을 수시로 수령해두어 시행권 인수에 만반의 준비를 해 두는 것이 필요하다. 현재 국내에서 일어나는 많은 사업의 경우 제한적 소구 또는 비소구의 프로젝트 파이낸싱이라기 보다는 시공사의 신용도에 기댄 대출을 하는 경우가 빈번하다. 금융계약에서는 이자율은 물론 조기상환여부, 자금의 통제여부 및 방법, 지출순위, 사업에 대한 금융기관의 관여, 기한의 이익 상실 사유 또는 약정사항 등에 대하여 협상이 이루어진다.

부동산개발사업은 다양한 참여주체들이 필요하고, 또한 전문적인 지식과 경험이 기반이 되어야 성공할 수 있다. 미리 이러한 참여주체들 사이의 역할 및 권리·의무를 명확히 해두는 것이 필요하다.

김도요 변호사(법무법인 지평)