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1. 건설업계 '부실사업장' 인수 경쟁 치열 |
대한주택보증의 환급사업장, 부동산시장을 떠도는 부실사업장, 한국자산관리공사(캠코)와 연합자산관리(유암코)가 조만간 처리방식을 확정할 것으로 예상되는 저축은행과 은행의 부실채권까지 종류도 다양합니다. 금융위기 이후 건설사 부도로 분양보증 사고사업장이 늘자 건설사들의 '환급사업장' 매입도 급증했는데, 환급사업장이란 건설사가 아파트를 분양하고 짓는 과정에서 부도 처리되거나 공사를 진행하기 어려워지면 분양보증기관인 주택보증이 계약자에게 분양금을 돌려주고 사업부지와 시공권을 다른 건설업체에게 매각하는 것을 말합니다. 주택경기가 호황을 누린 2004년부터 2008년까지 4년간 총 8개 사업장 1897가구가 매각되는데 그쳤지만, 금융위기 직후인 2009년에는 20개 사업장 8170가구로 급증했습니다. 건설사 구조조정과 부동산경기 침체가 계속된 2010년에는 17개 사업장 8221가구가 매각됐고 올해 들어서도 상반기에만 9개 사업장 5829가구가 팔렸는데, 대한주택보증은 11개 사업장 4011가구를 추가로 공매할 예정이라고 합니다. 대한주택보증 관계자는 "공매로 진행하다보니 가격이 낮아 재분양을 하더라도 분양가를 낮출 수 있는 장점이 있고 분양도 매입 즉시 할 수 있어 일감 없는 건설사들로부터 인기를 끄는 것으로 보인다"고 말했습니다. 하반기 건설사들의 이목이 집중되는 것은 캠코와 유암코가 보유한 NPL의 처리방안입니다. 캠코는 현재 저축은행 부실채권, 유암코는 은행 부실채권을 각각 인수하고 사업장별 처리방안을 마련하고 있습니다. 캠코의 경우 최근 PF 정상화 추진단을 만들고 정상적으로 진행이 가능한 사업장 선별에 나섰는데, 이를 위해 관련 용역을 발주했고 3분기에 프로젝트별 사업성 분석과 처리방안을 확정할 계획이라고 합니다. 처리방안은 프로젝트금융투자회사(PFV), 유동화전문회사(SPC), 신탁 3가지 방식으로 나누어 지는데, 우선 사업성이 충분하고 규모가 큰 사업장은 법인세와 취득ㆍ등록세 혜택을 받을 수 있는 PFV 방식으로 추진할 계획이라고 합니다. 사업성은 있으나 규모가 작은 프로젝트는 SPC 방식으로 추진하고 사업성이 상대적으로 낮고 규모가 작은 곳은 신탁방식으로 처리된다고 하는데 필요한 자금은 공사가 직접 투자할지, 외부에서 조달할지 아직 결정되지 않은 것으로 전해졌습니다. 건설사들이 NPL에 관심을 갖는 이유는 금융위기 이후 PF시장이 급속히 냉각되면서 자금을 조달할 길이 막혀 신규사업 진행이 사실상 불가능하여 공사물량을 확보하기 위하여 NPL에 관심을 기울이기 때문이라고 합니다. 일부 NPL은 인수 건설사의 신용공여 없이 시공권만 확보할 수 있는 장점이 있으며, 특히 NPL은 인ㆍ허가가 대부분은 완료된 사업장이 많아 사업속도가 빠르고 매입가격이 낮다보니 분양가를 추가로 인하할 수 있는 여지가 많기 때문이라고 합니다. |
2. 도심 '소규모 정비사업' 활성화 추진 |
최근 사업성 결여로 문제가 되고 있는 뉴타운 사업은 사업이 불가능한 곳은 지구지정을 철회할 수 있도록 퇴로를 열어주고, 사업이 될 만한 곳은 용적률 인센티브나 기반시설 지원을 통해 사업성을 높여줄 계획이라고 합니다. 다른 한편으로는 새로운 정비사업을 도입해 소규모 개발을 활성화하는 방안을 추진한다고 합니다. 종전과 같은 '전면철거' 방식은 가급적 지양하고 필요한 곳만 신속하게 개발이 이뤄지도록 제도를 개선할 계획입니다. 정부는 지난 5월에 발표한 도시 재정비 제도개선 방안에서 서울시의 휴먼타운처럼 보전ㆍ정비ㆍ관리를 병행하는 '주거환경관리사업방식'을 도입하겠다고 밝힌 바 있는데, '소규모 정비사업'은 기존 도시구조는 그대로 유지하면서 이주 수요를 최소화하고 저층의 소형주택 공급을 활성화하기 위해 추가로 도입되는 새로운 정비기법 입니다. 기존 재개발ㆍ재건축이 조합을 구성해 개발하는 것이라면 소규모 정비사업은 개발 규모를 작게 하되 주민들의 100% 동의하에 주거지를 공동 개발하도록 하는 것이 가장 큰 차이점인데, 반대자에 대한 수용권이 없는 대신 이를 통해 무분별한 개발도 막겠다는 것이 정부의 계획입니다. 국토해양부는 현재 폭 4m 이상의 도로로 둘러싸인 노후 단독주택지를 30~50가구, 50~100가구의 소규모 블록 단위로 묶어 재정비하는 방안을 검토하고 있는데, 주민들이 주체가 되지만 건설회사가 공동 시행사로 참여할 수 있으며, 주택은 5~7층 이하의 저층 아파트나 연립주택 형태로 짓고, 주민 재정착과 소형주택 물량을 확보하기 위해 신규 주택은 반드시 기존 주택 가구수 이상으로 건설하도록 할 계획입니다. 이렇게 되면 기존 원주민 몫을 제외한 나머지는 일반분양이 허용돼 주민들의 건축비 부담을 줄일 수 있으며, 조합 구성을 하지 않는 만큼 행정절차는 대폭 단축될 전망인데, 국토해양부 담당자는 소규모 정비사업으로 추진될 경우 사업을 빨리 진행할 수 있고, 세입자와 주민들의 재정착률을 높일 수 있으며, 특히 대규모 이주수요가 발생하지 않아 주변 전월세나 집값에 미치는 영향을 최소화할 수 있을 것으로 예측했습니다. 국토해양부는 이번에 제정하는 '도시재생 및 주거환경정비법'에 소규모 정비사업 방식을 새로 추가해 이달 중 입법예고할 방침이라고 합니다. |
3. 하도급 건설사, 공사참여 넓혀준다 |
국토해양부는 지난 5월 24일 공포된 건설산업기본법 하위 법령 일부 개정안을 마련해 7월 7일부터 7월 27일까지 20일간 입법예고한다고 6일 밝혔습니다. 이번 개정안에서는 시공자격에 대한 예외 규정을 구체화했는데, '종합공사-해당 종합건설업자', '전문공사-해당 전문건설업자'라는 시공자격 원칙은 유지하되 발주자가 시공 능률을 높이거나 공사 품질 향상을 위해 필요한 경우 시공자격 원칙을 지키지 않고 도급할 수 있도록 할 방침이라고 합니다. 신기술이나 특허공법(전체의 70% 이상)이 적용되는 공사는 해당 신기술을 개발했거나 특허출원한 건설업자에게는 해당 면허를 갖고 있지 않더라도 도급받을 수 있게 됩니다. 하도급 계약에 대한 보호장치도 강화되는데, 공공 공사의 하도급계약 적정성 심사가 공정하게 이뤄질 수 있도록 발주기관에 '하도급계약심사위원회'를 설치하도록 했으며, 위원회는 발주기관의 장과 부위원장, 외부 전문가 등을 포함해 10인 이내로 구성됩니다. 수급인이 하도급 대금뿐 아니라 자재와 장비대금까지 포괄적으로 보증하는 포괄대금지급보증제도가 도입되는데, 이에 따르면 국가계약법 및 지방계약법에 따른 최저가 낙찰제 대상 공사 중에서 낙찰률이 전년도 하위 5%에 해당하고 국토해양부장관이 고시로 정하는 낙찰률 이하로 공사를 도급받은 경우에 포괄대금지급보증서를 제출해야 하며, 보증금액은 도급금액의 20%에 해당하는 수준이 될 것이라고 합니다. |
4. 서울고법, 대형레미콘사 관급공사 입찰제한은 정당 |
서울고법 행정11부(재판장 김의환 부장판사)는 '중소기업제품구매촉진 및 판로지원에 관한 법률(중소기업제품구매촉진법)'이 시행되면서 시멘트 대기업들의 레미콘 공공조달시장 납품이 차단됐다며 동양메이저 등 11개사가 제기한 구매입찰 집행정지 사건 항고심에서 원심 결정을 취소하고 집행정지 신청을 기각했다고 5일 밝혔습니다. 재판부는 "레미콘은 1982년 이후 지금까지 중소기업자 간 단체수의계약 대상품목, 중소기업자 간 경쟁제품 또는 공사용자재 직접구매 대상품목으로 지정돼 온 제품"이라며 "중소기업제품구매촉진법이 시행된 이후 중기청장이 레미콘을 중소기업자 간 경쟁 및 공사용 자재 직접구매 대상품목으로 지정한 것은 레미콘을 새롭게 중소기업자 간 경쟁제품이나 공사용자재 직접구매 대상품목으로 지정하는 것이 아니라 기존 공고 효력 기간이 만료하면서 다시 공고한 데 불과하다"고 판시하면서, 이어 "중소기업자 간 경쟁제품 또는 공사용자재 직접구매 대상품목으로 지정되더라도 공공기관의 장이 조달하는 일정한 계약에서만 신청인들의 입찰이 제한되는 데 불과하다"며 "이 사건 각 처분 효력을 정지할 경우 레미콘이 중소기업자 간 경쟁제품 및 공사용자재 직접구매 대상품목에서 제외됨으로써 중소기업자가 어려움을 겪게 되고 각종 조달행정에도 지장을 초래하는 등 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다"고 설명하였습니다.
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5. 민간업자, 골프장 용지 강제수용은 헌법불합치 |
헌법재판소는 6월 30일 안성시 일대의 토지 소유자 정모씨 등 8명이 "골프장 사업을 하는데 토지를 강제수용 할 수 있도록 규정한 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)' 관련 규정은 위헌"이라며 낸 헌법소원사건(2008헌바166 등)에서 재판관 8(위헌)대1(합헌) 의견으로 최근 헌법불합치 결정을 내렸습니다. 국토계획법 제2조 6호 라목 중 '체육시설' 부분이 포괄위임금지원칙에 반해 위헌이라는 취지인데 이 조항은 국회가 내년 12월 31일까지 개정하지 않으면 2013년 1월 1일부터 효력을 잃게 됩니다. 헌법재판소는 결정문에서 "개별 체육시설의 성격과 공익성을 고려하지 않은 채 구체적인 범위를 한정하지 않고 포괄적으로 대통령령에 입법을 위임하고 있으므로 헌법상 위임입법의 한계를 일탈해 포괄위임금지원칙에 위배된다"고 하였습니다. 헌법재판소는 "우리사회의 산업화와 도시화가 가속되는 과정에서 체육활동에 대한 관심이 확산돼 체육시설의 공공적 의미가 강화된 것은 사실이나, 국토계획법상 기반시설로서 예시된 '교통시설'이나 '수도ㆍ전기ㆍ가스공급설비' 등의 개념과 비교해 볼 때,'체육시설'에는 공공성이 상대적으로 미흡한 것들도 포함돼 있다"고 밝히면서, 그러나 "만약 이 조항을 위헌이라고 결정하면 법의 효력이 상실돼 도시계획시설사업에 꼭 포함돼야 할 체육시설까지도 사업대상에서 제외되는 법적 공백이 생길 수 있으므로 헌법불합치결정을 내린다"고 하였습니다. |
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