법무법인[유] 지평 || [건설ㆍ부동산] 구분소유자가 건물의 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유ㆍ사용하는 경우 다른 구분소유자들에 대한 부당이득반환의무가 인정된다고 본 사례

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[건설ㆍ부동산] 구분소유자가 건물의 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유ㆍ사용하는 경우 다른 구분소유자들에 대한 부당이득반환의무가 인정된다고 본 사례

2020.05.21

[대상판결: 대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결] 
 
피고는 상가건물 1층의 전유부분 상가를 매수하여 골프연습장을 운영하던 중, 공용부분인 1층 복도와 로비를 무단으로 점유하여 퍼팅연습시설, 카운터, 간이자판기 등 시설물을 설치하고 골프연습장 내부공간인 것처럼 사용하여 왔습니다. 이에 상가건물관리단인 원고가 피고에게 공용부분 점유ㆍ사용에 대한 부당이득반환을 구하였습니다. 
 
종전판례는 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 중 일부나 제3자가 정당한 권원 없이 이를 점유ㆍ사용하였더라도 이로 인하여 다른 구분소유자에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다고 하여 부당이득이 성립하지 않는다고 보아왔습니다(대법원 1998. 2. 10. 선고 96다42277, 96다42284 판결, 대법원 2005. 6. 24. 선고 2004다30279 판결, 대법원 2014. 7. 24. 선고 2014다202608 판결 등). 
 
반면, 대상판결은 ① 공용부분을 무단점유한 경우 그 공용부분을 다른 용도로 사용하거나 임대할 수 있는지는 부당이득의 성립과 관련이 없고, ② 일반적으로 부동산의 무단 점유ㆍ사용에 대하여 차임 상당액을 부당이득으로 인정하는 이유는 해당 부동산의 점유ㆍ사용으로 인한 이익을 객관적으로 평가할 때 그 부동산 사용에 관하여 약정되었을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지 해당 부동산이 임대 가능하기 때문이 아니라고 판시하였습니다. 결국 구분소유자의 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용ㆍ수익할 권리가 침해되었고 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해로 볼 수 있다고 판시하며 종전의 견해를 변경하였습니다. 
 
이로써 대상판결은 피고의 부당이득반환의무를 인정하며, 원고의 청구를 기각한 원심판결을 일부 파기하였습니다. 
 
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