법무법인[유] 지평 || [건설ㆍ부동산] 임차인이 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다고 한 사례

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[건설ㆍ부동산] 임차인이 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다고 한 사례

2020.03.31

[대상판결 : 대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결] 
 
원고는 2012년 8월 13일 피고와 영화관을 임대차보증금 1억 원, 차임 월 800만 원, 임대차기간 2012년 8월 13일부터 2021년 8월 12일까지로 정하여 임대하기로 하는 임대차계약을 체결하면서 2012년 8월 13일부터 2021년 9월 12일까지 1회차 차임을 면제해주었습니다.  그런데 영화관의 위층에서 2013년 5월 13일 1차 화재가 발생하였고, 2013년 10월 10일 2차 화재가 발생하였습니다.  피고는 화재로 훼손된 영화관의 보수 공사 비용으로 1,500만 원을 지출하였습니다.  이후 임대인인 원고는 피고가 2기 이상의 차임을 연체했다는 이유로 임대차계약을 해지한다고 통지하였습니다.  대상판결에서는 차임 지급에 대해서 영화관 보수 비용의 상환과 동시이행을 주장할 수 있어서 그 지급을 연체한 것으로 볼 수 없는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 
 
임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있는데(민법 제626조 제1항), 여기에서 ‘필요비’란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말합니다(대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851, 1852 판결 등 참조).  임대차계약에서 임대인은 목적물을 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있습니다. 
 
대상판결은 보수공사비 1,500만 원은 임차물의 보존에 관한 필요비로서 임대인에게 즉시 상환을 청구할 수 있고, 임차인인 피고가 미지급한 차임 중 1,500만 원에 대해서는 위 필요비의 상환과 동시이행을 주장할 수 있으므로, 원고가 필요비를 상환하지 않았다면 피고도 차임을 연체한 것으로 볼 수 없다고 보았습니다.  결론적으로 피고는 2기 이상의 차임을 연체한 것이 아니어서 원고의 임대차계약 해지가 부적법하다고 판시했습니다. 
 
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