법무법인[유] 지평 || [건설ㆍ부동산] 관리규약이 무효로 밝혀졌음에도 불구하고 집합건물 관리주체가 관리규약에 근거하여 실시한 단전조치가 적법하다고 판단한 사례

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[건설ㆍ부동산] 관리규약이 무효로 밝혀졌음에도 불구하고 집합건물 관리주체가 관리규약에 근거하여 실시한 단전조치가 적법하다고 판단한 사례

2021.09.16

<div style="text-align: justify;">[대법원 2021. 9. 16. 선고 2018다38607 판결] 
 
대상판결은, 집합건물의 관리단(원고, 반소피고, 이하 ‘관리단’)이 관리비를 장기간 체납한 구분소유자(피고, 반소원고, 이하 ‘체납소유자’)를 상대로 관리규약에 근거하여 단전조치를 취하였는데, 단전조치가 위법하다는 이유로 체납소유자가 관리단을 상대로 손해배상을 청구하였고, 사후에 관리규약이 관리단집회의 결의 요건을 갖추지 못하고 제정ㆍ개정되어 무효라는 점이 밝혀진 사안입니다(조금 더 정확히 말씀드리면, 관리단이 관리비 지급을 청구하는 본소를 제기하였다가 취하하였고, 체납소유자가 단전조치의 위법을 이유로 손해배상을 청구하는 반소를 제기하였습니다). 
 
집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 합니다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결, 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다76713, 76720 판결). 
 
위와 같은 법리의 연장선상에서 대법원은 우선 ‘단전조치에 관하여 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하다’는 법리를 제시하였습니다.  그러나 대법원은 더 나아가 ‘▲ 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리하였는지, ▲ 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, ▲구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합하여, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치가 위법하지 않다’는 법리를 제시하였습니다.  그리고 이러한 법리에 따라 이 사건 관리단의 단전조치는 위법하지 않다고 판단하였습니다.   
 
대법원은 이 사건에서 다음과 같은 사정들을 참작하였습니다.  즉, 체납소유자가 4년이 넘는 기간 동안 수천만 원의 관리비를 체납하였고, 관리단이 이 사건 소를 제기하기 전에도 관리비를 청구하는 소를 제기하는 등 여러 방안을 강구하였으며, 선행 사건에서 조정이 성립하였음에도 불구하고 체납소유자가 관리비를 지급하지 않았고, 체납소유자 소유의 점포 관리비 중 전기요금이 가장 큰 비중을 차지하는데, 이는 건물 전체 전기요금의 9~20%에 해당하며, 체납소유자가 관리비를 납부하지 않는 바람에 관리단도 한국전력공사에 전기요금을 납부하지 못하였고, 관리단이 단전조치를 취하기 전에 구분소유자들 또는 입주민들 다수의 동의를 받는 한편, 9회에 걸쳐 단전조치와 그 일시를 예고하였으며, 관리규약이 비록 무효이지만 체납소유자를 포함한 구분소유자들이 관리규약 제정 이후 그 효력에 의문을 제기한 적이 없었다는 사정들입니다. 
 
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