법무법인[유] 지평 || [건설ㆍ부동산] 동일한 목적물에 대해 여러 개 의 임대차계약서를 작성했다면 간인 등의 형식적 사항이 부족하더라도 계약서 간 양립할 수 없는 사항에 대해서는 마지막 작성 계약서가 우선한다고 본 사례

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[건설ㆍ부동산] 동일한 목적물에 대해 여러 개 의 임대차계약서를 작성했다면 간인 등의 형식적 사항이 부족하더라도 계약서 간 양립할 수 없는 사항에 대해서는 마지막 작성 계약서가 우선한다고 본 사례

2021.02.04

[대법원 2021. 2. 4. 선고 2016두40863 판결] 
 
1. 사안개요 
 
원고(임차인)는 2009. 4. 22. 피고(임대인)로부터 2층 상가건물 1층과 2층 중 일부 약 60평을 임차보증금 1억 원, 월차임 600만 원, 임대차기간 2009. 4. 22.부터 5년(60개월)으로 정하여 임차하고(이하 ‘이 사건 임대차계약’), 커피전문점을 운영하였습니다. 그 후 원고와 피고는 2010. 12.경 이 사건 임대차계약의 내용을 변경하면서 임차 면적, 임대차기간, 월차임, 특약사항에 관하여 내용이 조금씩 다른 4개의 임대차계약서를 차례로 작성하였습니다. 그 중 한 계약서는 임대차 계약기간이 2010. 12. 25.부터 8년(96개월)로 기재되어 있었으며 자세한 특약사항이 있었고 간인이 날인되었습니다. 마지막에 작성된 계약서에는 임대차기간이 2016. 12. 31.(5년, 60개월)로 기재되어 있었으나 간인은 날인되지 않았습니다. 
 
원고는 2015. 10. 2. 피고에게 마지막에 작성된 계약서 기준으로 임대차계약 만기일 2016. 12. 31.이 도래함에 따라 재계약 의사가 없음을 내용증명우편으로 통지하였습니다. 하지만 피고는 2015. 11. 19. 원고에게 이 사건 임대차 계약기간은 2010. 12. 25.부터 8년(96개월)이고, 2015. 12. 26.부터 임차보증금을 2억 원으로, 월차임을 1,400만 원으로 각각 올리겠다고 내용증명우편으로 통지하였습니다. 원고는 2015. 12. 31.부터 2016. 1. 5.까지 철거공사업자로 하여금 시설에 대한 철거공사를 마쳤습니다. 원고는 2016. 1. 26. 피고에게 이 사건 임차부분을 원상회복하고 인도하고자 하였지만 수령을 거절하여 열쇠를 보낸다는 내용과 함께 열쇠를 돌려주었습니다. 그러나 피고는 2016. 2. 4. 임대차기간이 만료되지 않았다면서 열쇠를 다시 돌려보냈습니다. 
 
이 사건에서 쟁점은 원고와 피고가 작성한 복수의 계약 중에서 어느 것을 진짜 임대차계약기간으로 보아야 하는지입니다. 
 
2. 판결요지 
 
1심은 원고와 피고 모두 세번째 계약서와 네번째 계약서를 모두 가지고 있는데, “임차기간이 8년으로 기재된 세번째 계약서에는 별도의 특약사항이 첨부되는 등 자세한 계약 내용이 기재돼 있다"며 "두 사람이 각각 소지한 세번째 계약서 사이에 간인도 돼 있다"지만, "반면 임차기간 5년짜리인 네번째 계약서에는 별도의 특약사항이 첨부돼 있지 않고, 두 사람이 소지한 계약서 사이에 간인도 없다"며 "두 사람이 8년으로 정한 임차기간을 다시 5년으로 변경하기로 약정했다고 인정하기 부족하다"며 임대차계약기간이 8년이라고 보았습니다. 
 
하지만 원심은 4개의 임대차계약서 중 가장 마지막으로 작성된 임대차계약서 기간의 효력이 기존 계약에 우선한다고 보면서 이 사건 임대차계약은 5년이고 2015. 12. 31. 기간만료로 종료되었다고 판단하였습니다. 
 
대법원은 “처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 법률행위로써 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결, 대법원 2017. 2. 15. 선고 2014다19776, 19783 판결 등 참조)”고 설시하면서, “하나의 법률관계를 둘러싸고 각기 다른 내용을 정한 여러 개의 계약서가 순차로 작성되어 있는 경우 당사자가 그러한 계약서에 따른 법률관계나 우열관계를 명확하게 정하고 있다면 그와 같은 내용대로 효력이 발생한다. 그러나 여러 개의 계약서에 따른 법률관계 등이 명확히 정해져 있지 않다면 각각의 계약서에 정해져 있는 내용 중 서로 양립할 수 없는 부분에 관해서는 원칙적으로 나중에 작성된 계약서에서 정한 대로 계약 내용이 변경되었다고 해석하는 것이 합리적이다.”라고 판시하였습니다. 
 
3. 시사점 
 
동일한 목적물에 대해 여러 개 의 임대차 계약서를 작성했다면 계약서 간 양립할 수 없는 사항에 대해서는 마지막 작성 계약서가 우선한다는 점을 분명히 한 사례입니다. 
 
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